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2017-05-10 カテゴリー: 住宅ローン全般

【コラム】年収400万円の住宅ローン借り入れ可能金額の目安・返済負担率とは?

年収別の住宅ローンの適正金額は?

住宅ローンの借り入れを考えるときに、「自分の年収でいくらまで住宅ローンを借りることができるのか?」は非常に気になるポイントだと思います。

当然、住宅ローンは年収・収入によって借り入れ可能金額が異なりますし、住宅ローン金額と年収の相関関係は重要な住宅ローン審査の1つの項目です。

一方、金融機関ごとにその審査基準はことなりますし、金融機関の定める範囲の上限ぎりぎりまで借り入れを行うと、借り入れ後の住宅ローンの返済が大きな負担になります。

余裕を持って住宅ローンを返済するためには、もう少し厳しい基準(余裕をもって返済できる)を自分自身で設定しておいた方が良いと考えておきましょう。

 

ある程度余裕ある生活を維持するための住宅ローンの適正金額とは?

では、どの程度の基準を設定すべきなのでしょうか?一般的に年収の6倍ぐらいが適正な借入金額と言われています。

例えば、年収500万円であれば3000万円まで、年収600万円であれば3600万円までと言った簡易的な計算です。非常に簡単な計算ではありますが、現時点での年収が将来的に維持または多少なりとも増えると想定できるようであれば、この計算に収まる借入金額であれば適正な範囲と言えるでしょう。(借入期間35年の場合。15年・20年など短い期間で完済したい場合は、その限りではありません。)

 

具体的にシミュレーションしてみると・・・

次に、もう少し具体的に住宅ローンの借り入れ金額と借り入れ後の毎月の返済がどのようになるかをもう少し具体的に確認してみましょう。

冒頭でも記載した通り、住宅ローンの審査基準は各銀行・金融機関ごとに異なりますが、今回は条件を明示しているフラット35を利用して確認してみたいと思います。

 

フラット35では以下のように借り入れ可能金額を定めています。

 年収400万円未満の場合:年間の返済負担率が30%以下であること

 年収400万円以上の場合:年間の返済負担率が35%以下であること

 

 

では、順を追って計算してみましょう。ここでは年収400万円だった場合の試算をしてみたいと思います。

年間の返済負担率とは、年収のうち、住宅ローンの返済の占める割合を示します。

■ 年収400万円の人の年間の返済額の上限

 400万円×35%=140万円

■ 借入期間を35年とした場合の返済額合計の上限

 140万円×35年=4900万円

この4900万円は住宅ローンの借入金額ではなく、総返済額、つまり、借入金額+住宅ローンの利息を合算したものになりますので注意してください。仮に住宅ローン金利が年1.0%、元利均等返済だった場合、約4200万円で住宅ローンを組むと、総返済額は4900万円程度になります。つまり、約4200万円の住宅ローンの借り入れが上限金額というわけです。

 

 

年収400万円で4200万円の住宅ローンの借り入れは現実的?

はたして年収400万円で4200万円の住宅ローンを組むのは現実的なのでしょうか?次に、借り入れ後の家計における住宅ローンの返済額を確認してみたいと思います。

年収400万円(ボーナス無し)の場合、月約33万円の給与を受け取ることになります。この33万円は額面金額ですね。額面から20%程度が税金が控除されるとした、毎月の手取り金額は25万円~26万円ぐらいになります。

 

<毎月の収入と支出の構成>

毎月の収入:25万円~26万円

毎月の住宅ローン返済額:11万6000円(140万円÷12か月)

 

住宅ローンを支払ったうえでの残りの給与:約14万円

 

なお、マイホームを購入すると毎年固定資産税を支払う必要があります。マンションの場合、修繕積立金や管理費も2万円~3万円かかることもめずらしくありませんし、戸建ての場合は、経年劣化した場合に屋根を張り替えたり、外壁を塗りなおしたりメンテナンス費用が発生することを想定しておかなければいけません。

 

また、お子さんがいれば進学するにつれて教育費や養育費の確保も必要になってきます。普段のガス・水道・電気料金といった絶対に必要な生活費もあります。自動車ローンや自動車保険、医療保険・生命保険などの支払いがあれば更に支出が増えますので、住宅ローンが将来的に負担になることは手に取るようにわかりますね。

 

金融機関の定める借入可能額の上限は非現実的

やはり、年収400万円(毎月の手取り約25万円)で、11万円以上の住宅ローンの返済を毎月行うのは現実的ではないことがわかりますね。つまり、金融機関の定める返済負担率35%とは、あくまでも上限値であって、現実的な適正金額ではないことがわかりますね。

ちなみに、新生銀行の住宅ローンシミュレーションツールでは2800万円(年収400万円・借入期間35年)じぶん銀行の住宅ローンシミュレーションツールでは3080万円(年収400万円・借入期間35年、変動金利)となっていました。

年収の6倍が住宅ローンの適切な借入金額と一般的に言われている記載しましたが、年収400万円の6倍は2400万円です。では、2400万円を先ほどの条件と同じように住宅ローンを金利年1.0%、借入期間35年で借り入れた場合、総返済額は約2800万円、毎月の返済額は約6万7000円。年間の返済金額の合計は約80万円になります。これは年収400万円の約20%(年間返済負担率)に相当する金額ですね。

では、先ほどと同じように毎月の収入と返済額を確認してみましょう。

 

<毎月の収入と支出の構成>

毎月の収入:25万円~26万円

毎月の住宅ローン返済額:約8万円

住宅ローンを支払ったうえでの残りの給与:約18万円

 

これであれば、現実的ですね。やはり、住宅ローンの返済が負担になりすぎないようにするためには、この「年収の6倍程度」は1つの目安になることがわかります。

 

もちろん、頭金を用意することでマイホームの金額=住宅ローンの借入金額にはなりませんし、より低い変動金利を提供している住宅ローンを選ぶ事で毎月の返済額は変わります。より金利の低い住宅ローンを検討するのは当然として、上記のような毎月の生活をイメージして住宅ローンを検討するようにしましょう。

 

<おすすめの住宅ローン公式サイト>

じぶん銀行の公式サイト

住信SBIネット銀行公式サイト

楽天銀行の公式サイト

イオン銀行の公式サイト

 

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