（2023年4月更新）
フラット35の借り換えとは
フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供されている住宅ローンで、毎年、何らかの制度改正が行われていて魅力を高めています。なお、フラット35は住宅ローンの借入期間の金利を固定（確定）するタイプの住宅ローンです。2022年10月にはポイント制が導入され、これまで以上に低い金利で借りやすい制度に変更されています。
長期固定住宅ローンのフラット３５を徹底活用
日本では2016年1月29日に日銀政策決定会合でマイナス金利政策の実施が決定され、同じく2016年9月に長期金利の0％誘導を開始したことで、日本の金利は非常に低い水準で推移しています。
2022年に入って世界的なインフレとその対策の利上げで日本の長期金利にも上昇圧力がかかっており、マイナス金利政策以前の金利水準に戻っています。
今後、さらに金利が上昇するかわからない、ということを理由にお金に関する相談を受け付ける事の多いお金のプロ、いわゆるフィナンシャルプランナーなどの人は長期固定タイプの住宅ローンをおすすめしていることもありますが、このページでは長期固定金利の住宅ローンの代表と言えるのがフラット３５について解説したいと思います。
お金のプロほど長期固定金利の住宅ローンをおすすめしていることが多いのでしょうか？
- （１）今、日本の金利は過去にない異例の低金利水準であること
- （２）しかも、経済活動から自然に生まれた金利水準ではなく、人為的・強制的に政府・日銀が作り出しているものであること
- （３）そんな政府が作り出した不自然な金利が、この先何十年も続くわけながいこと
- （４）それであれば、今の低金利で住宅ローン借入期間を通して確定できる長期金利タイプの住宅ローンが最適な選択だろう
ということです。簡単に言うと今のこの低金利は長続しないかもしれないし、先の長い住宅ローンだからこそ金利を低い水準で全期間の金利を確定させておきましょう、とうことです。長期固定タイプの住宅ローンの代表と言えばフラット３５。ここではそのフラット３５に焦点をあててその効果を確認してみたいと思います。
フラット３５からフラット３５に借り換えはできる？
冒頭に記載したとおり結論としては可能です。多くの銀行や金融機関で自社→自社への借り換えは行えないことが多く、勘違いしている人が多いのですが、フラット３５からフラット３５に借り換えは問題なく行えますし、同じ金融機関の中で借り換えを行うことも可能です。
フラット３５などを利用して、２．０％～３．０％程度の金利で借り入れを行っている人にとって、今はラストチャンスになってしまうかもしれません。
それではさっそく、過去にフラット３５や民間銀行の長期固定住宅ローンで、「住宅ローン残高：2500万円、残りの返済期間：20年、金利：年２．５％」で借り入れている人」のケースをサンプルに借り換え効果を確認してみましょう。
| 住宅ローン残高 | 残りの返済期間 | 毎月の返済額 | 総返済額 | 支払利息合計 |
|---|---|---|---|---|
| 2,500万円 | 20年 | 約132,000円 | 約3,180万円 | 約680万円 |
現時点での借り入れ元本が2500万円の場合、なんと860万円以上の利息を支払う必要があり、合計で3,360万円もの金額を返済することになります。これを、フラット35やインターネットで非常に人気を集めている住宅ローンに借り換えた場合、どこまでお得になるのでしょうか？
まずは金利・利息意外に必要な諸費用を確認しておきましょう。借り換えを行わない場合は、すでに支払っているので０円、費用はかかりませんね。
| 借り換え無し |
楽天銀行（フラット３５） |
ARUHI（ARUHIダイレクトの利用） |
SBI新生銀行 | |
|---|---|---|---|---|
| 事務手数料（税込） | 0円 |
247,500円 (返済口座を楽天銀行に指定） |
275,000円 |
110,000円 |
| 保証料 | 0円 | 0円 | 0円 | 0円 |
| その他費用 | 0円 | 200,000円 ※概算値。抵当権設定・司法書士費用・収入印紙代などを含みます。条件によって異なります。 |
||
| 合計 | 0円 | 約45万円 | 約48万円 | 約31万円 |
※シミュレーションは当サイトによるものです。必ず各銀行のシミュレーションで確認してください。
住宅ローンの借り換えと言っても、新しく住宅ローンを契約することになりますので、どうしても費用はかかってしまいます。諸費用では楽天銀行のフラット35事務手数料は0.990%（税込）と高いパフォーマンスを見せていますね。SBI新生銀行の融資事務手数料も一律110,000円（税込）と高い競争力がありますね。
次は毎月の返済額・総返済額がどうなるか、確認してみましょう
| 借り換え無し |
楽天銀行（フラット３５） |
ARUHI（ARUHIダイレクトの利用） |
SBI新生銀行 | |
|---|---|---|---|---|
| ローン残高 （元本） |
2,500万円 | |||
| 借入れ期間 | 20年 | |||
| 返済方法 | 元利金等返済 | |||
| 金利プラン | 固定金利（残りの20年の金利を固定） | |||
| 金利 | 2.50% |
年1.330% |
年1.330% |
1.500%（20年固定金利） |
| 毎月の返済額 | 約132,000円 |
約119,000円 |
約119,000円 | 約121,000円 |
| 返済額合計 | 約3,180万円 |
約2,850万円 |
約2,850万円 |
約2,898万円 |
元利合計の返済額ではほぼ横並び！
超低金利を活用して返済額を大きく減らせることがわかりますね。もちろん、ネット銀行などの民間の住宅ローンも超低金利ですので、借換えの効果が大きいです。
結果的に、「金利・毎月の返済額を確定させているにも関わらず」、毎月１万円以上の返済額を節約できることがわかりますね。もちろん、この試算で利用している、住宅ローン残高：２５００万円、残りの返済期間：20年、借入金利：２．５％と条件が異なる場合はさらに節約効果が見込めます。
変動金利へ借り換える場合、毎月の返済額や総返済額は減らせますが、ご存じのとおり変動金利は金利上昇リスクがあります。一方で、長期固定金利への借り換えはそのリスクがなく確実に節約できることを意味します。
最後に諸費用・元利合計の返済額を合算してみましょう。
| 借り換え無し |
楽天銀行（フラット３５） |
ARUHI（ARUHIダイレクトの利用） |
SBI新生銀行 | |
|---|---|---|---|---|
| 総費用 | 約3,180万円 |
約2,895万円 |
約2,898万円 |
約2,929万円 |
| 差額 | – | 約285万円 |
約282万円 |
約251万円 |
いずれの住宅ローンも拮抗！超低金利時代による金融機関の競争激化
フラット35も歴史的低金利が続いていますので、しっかりと返済額の節約効果があることが確認できます。また、フラット35は団信への加入が任意で団信なしで住宅ローンを借り換えた場合にはさらに年0.2％も低い金利で借り換えできる点も念頭に入れておきたいところです。
なお、SBI新生銀行の住宅ローンには要介護状態になった際の保障、「安心保障付団信」が付帯されており、フラット３５より保障が充実しているといます。しかも20年固定金利タイプの金利は非常に低く、非常に魅力的です。
固定金利から固定金利への借り換えは、金利変動のリスクは今まで通りで、金利が低いローンに切り替えることで純粋にローン返済の節約効果が見込める借り換え方です。
フラット35を借り入れ中の人は、歴史的低金利を活用して改めてフラット35への借り換えを検討してみることをおすすめします。
当ページで紹介した住宅ローンは住宅ローン業界全体の中でもおすすめしたい住宅ローンです。節約効果は多少の違いがありますが、いずれも大変おすすめできる住宅ローンですので、ぜひ、ご参考ください。