フラット35からフラット35への借り換えは可能？金利上昇局面の損得を試算

フラット35からフラット35への借り換えは制度上できるが、2026年11月の金利では負担が増える

フラット35から別のフラット35への借り換えは、制度上行えます。住宅金融支援機構のFAQも、【フラット35】から【フラット35】への借換えを前提に、抵当権の抹消と設定し直しが必要だと案内しています。同じ金融機関のなかで借り換えられるかどうかは、金融機関によって扱いが異なります。

問題は損得のほうです。「借り換えられる」ことと「借り換えて得をする」ことは別の話で、2026年11月のフラット35の借入金利は年3.810%（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き／住宅金融支援機構の最も多い金利）です。すでに2%台以下の金利で借りている人は、いまフラット35（年3.810%）へ借り換えても金利は下がりません。

2026年11月のフラット35の借入金利は年3.810%（21年以上35年以下・9割以下）

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。金利は毎月見直され、申込時ではなく資金受取時の金利が適用されます。2026年11月に資金を受け取る場合の最も多い金利（新機構団信付き）は、下の表のようになっています。

※住宅金融支援機構が公表する最も多い金利（新機構団信付き）。取扱金融機関によって金利は異なります。借換融資は融資率9割超でも9割以下の金利が適用されるため、借り換えで見るべき数字は年3.810%（返済期間21年以上）と年3.490%（20年以下）です。

11月の金利は、21年以上35年以下・9割以下で前月から年0.020%引き下げられました。借り換えるかどうかは、いま自分に適用されている金利と比べて決めます。

【当編集部調べ】2026年11月は実測139件のうち72件が引き下げ

当編集部では毎月、各金融機関の住宅ローン金利ページを実際に開いて表示金利を確認し、集計しています。2026年11月は14の金融機関などの公式サイトを確認し、141件の適用金利を集計しました（当編集部調べ・2026年11月2日確認）。前月と比較できた139件の内訳は、引き上げ39件・据え置き28件・引き下げ72件でした。

このうち12件は、住宅金融支援機構が公表する同一の最も多い金利（フラット35・フラット50）を取扱金融機関ごとに1行として計上したものです。件数は、商品・期間・融資率の組み合わせごとに数えています。

試算：残高2,500万円・残り20年・金利2.500%の人が、いまフラット35へ借り換えると？

過去にフラット35や民間の長期固定金利の住宅ローンで「住宅ローン残高2,500万円／残りの返済期間20年／金利年2.500%」で借りている人をモデルに、2026年11月の金利で借り換えた場合を試算します。

①現在の返済（借り換えをしない場合）

②借り換えにかかる諸費用

借り換えは新しく住宅ローンを契約し直す手続きなので、金利とは別に諸費用がかかります。

※SBIアルヒは、Web申込かつ電子契約を利用した場合に1債権あたり33,000円（税込）を差し引く割引（2026年3月2日〜2027年3月31日）を適用した金額です。かつての「ARUHIダイレクトで事務手数料が半額（1.10%）」という割引は現在は行われていません（現行は借入額×2.20%・最低22万円）。

同じフラット35でも、楽天銀行とSBIアルヒのように手数料率が1.21ポイント違えば、2,500万円の借り換えで約30万円の差になります。楽天銀行は返済口座に楽天銀行以外を指定すると1.430%（税込）になります。

③借り換え後の毎月返済額・総返済額

※フラット35は返済期間20年以下＝フラット20の金利（2026年11月・年3.490%／新機構団信付き）で試算。SBI新生銀行は借り換えの20年固定（2026年11月）で試算しています。

④諸費用まで含めた総支払額

※シミュレーションは当編集部による概算です（元利均等返済・ボーナス返済なし・万円未満は四捨五入）。実際の返済額は各金融機関のシミュレーションで試算できます。

金利年2.500%で借りている人が2026年11月の金利でフラット35へ借り換えると、毎月の返済額も総支払額も増えます。借り換えの提案を受けたときは、いまの自分の適用金利と、借り換え後の金利に諸費用を加えた負担を比べてください。フラット35へ借り換えた人の金利差の実態は、フラット35への借り換えに関する調査の記事で紹介しています。金利差がわずかなほど、諸費用の重みは大きくなります。

それでもフラット35→フラット35の借り換えを検討する価値があるケース

いまの適用金利や団信の内容、使える割引によっては、いまでも借り換えを検討する価値があります。

団信に加入しない場合の金利は住宅金融支援機構のFAQに明記されています。借換融資で使える金利引下げメニューは子育てプラスだけで、新規の借入で使える【フラット35】Sなどは利用できません。新規で借りる場合の引下げ幅や適用条件はフラット35Sの解説記事をご覧ください。

借換融資で借りられる期間の上限

【フラット35】借換融資の借入期間は、①「80歳−借換融資の申込時の年齢」②「40年−住宅取得時に借り入れた住宅ローンの経過期間」③35年のうち最も短い年数が上限です（長期優良住宅などは別の上限）。期間を延ばせば毎月の負担は下がりますが、利息が増えて総支払額は増えます。

変動金利への借り換えと日銀の政策金利

固定から固定への借り換えでメリットが出にくい局面では、変動金利への借り換えが選択肢に挙がります。当編集部が2026年11月2日に主要12行の公式サイトで確認した借り換えの変動金利（最優遇）は、年1.245%（三菱ＵＦＪ銀行）から年1.847%（ソニー銀行・変動セレクト住宅ローン）まで開きがあり、フラット35より低い水準にあります。各行の金利は住宅ローン借り換えの比較の記事に表で載せています。

ただし変動金利には金利上昇リスクがあります。日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、10月の金融政策決定会合では据え置きました。次回の会合は12月17日・18日に予定されています（日本銀行の公表日程）。

政策金利が動いても、翌月の返済額にそのまま反映されるとは限りません。一般に「政策金利 → 短期プライムレート → 各行の変動金利の基準金利 → 既存契約への適用 → 返済額への反映」の順に、何段階かを経て返済額が変わります。たとえばauじぶん銀行では、10月の基準日の見直しで決まった新しい金利が、返済中の人には12月の約定返済日の翌日から適用されます。

5年ルール（金利が上がっても毎月の返済額を5年間は一定に保つ仕組み）や125%ルールの有無も、銀行で分かれます。PayPay銀行の住宅ローンには5年ルールも125%ルールもなく、SBI新生銀行も5年ルールを適用していません。ルールの有無も反映時期も金融機関と契約ごとに異なるので、まずは手元の返済予定表と契約書を確認してください。

固定から固定への借り換えは、金利変動リスクを負わないまま返済額を確定できるのが最大の利点です。金利差が出ないなら、借り換えずに今のローンを続けるのも一つの判断です。借り換え全般の判断軸は金利上昇局面でも借り換えを検討する価値がある3つのケースで解説しています。

よくある質問

Q. フラット35から借り換えるとき、今の金融機関には何を伝えればいいですか？

A. 原則として、借換えに伴う繰上返済を希望する日の1か月前までに、今の取扱金融機関へ申し出る必要があります（住宅金融支援機構のFAQ）。完済と新しい融資の資金受取の手続きは、それぞれの金融機関に確認してください。

Q. フラット35から借り換えできないのはどんな場合ですか？

A. 借換融資は申込時の年齢が満70歳未満であること（親子リレー返済を除く）、総返済負担率の基準を満たすことなどが条件です。機構財形住宅融資などの併せ融資を返済している場合は、一方の融資だけを借り換えることはできません。

まとめ：借り換えで金利が下がるかを数字で確かめる

フラット35からフラット35への借り換えは制度上可能です。しかし2026年11月のフラット35は年3.810%（21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）で、低金利期に借りた人にとって、金利を下げる目的の借り換えは現時点では成立しません。借り換える前に、いまの適用金利と、借り換え後の金利に諸費用を加えた負担を数字で比べてください。

そのうえで、団信の保障の見直しや返済期間の再設計といった目的があるなら、いまでも検討する価値があります。

民間の住宅ローンも候補にするなら、金利のほかに手数料の条件も比べてください。たとえばSBI新生銀行は保証料と一部繰上返済手数料が無料で、融資事務手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率タイプです。

掲載内容は記載時点のものです。最新の金利・条件は各金融機関の発表をご覧ください。

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