(2021年10月更新)

今、借り換えユーザに選ばれる住宅ローンとは?

日銀による2016年1月のマイナス金利政策の導入以来、日本は低金利が続いています。2021年も緊急事態宣言が何度も発出されたり、新型コロナウイルスのパンデミックと経済対策としての金融緩和もあり、長期金利は短期的に変動することはあっても金利上昇が長引くような状況にはあるとは言えません。

日本は、新政権が誕生しても継続的な日銀の金融政策は続きますし、慢性的な人口減少が続くこともあり、住宅ローン金利は引き続き低水準が続きそうな状況です。

それでは本題の解説に入ります。

まず、初めて住宅ローンを申し込む人と比較して、一般的に住宅ローンの借り換えユーザは変動金利でなく固定金利を選ぶ傾向にあると言われています。変動金利がこれだけ低金利の時代に、なぜ、借り換えユーザは固定金利を選ぶ傾向にあるのでしょうか。その理由は以下の3点にあると言えるでしょう。

 1.購入時と比べ住宅ローン残高が減っているので、金利差が総返済額に与える影響が小さいこと

 2.住宅ローンの返済経験から毎月の返済額や金利が変わらない事の大切さを理解していること

 3.不動産会社の営業マンのセールストークを受けず、自分自身で冷静に返済計画を考える時間と知識があること

これから借り換える人におすすめの住宅ローン

では、これから借り換えを行う人は、どのような金利タイプの住宅ローンを選べば良いのでしょうか?結論としては、「金利を固定できる期間がある程度長く、低金利でバランスの良い住宅ローン」である「10年固定金利」か「日銀マイナス金利の導入で今後金利上昇する可能性が低くなっている」ことを考えて、「変動金利」のどちらかがおすすめしたいと思います。変動金利も10年固定金利も、各金融機関での金利引き下げ競争が続いた結果、史上最低水準の金利まで低下しています。10年固定金利の場合、固定期間終了後に金利が上昇するリスクはありますが、そのころにはローン残高は今よりも更に減りますので、十分に対応可能でしょう。また、金利が固定されている10年間を活用して繰上返済を着実に進めることは非常に重要で、繰上返済の利便性や手数料は住宅ローン選定・比較の重要なポイントです。変動金利を選ぶ場合、繰上返済を積極駅に進めることで低金利を最大限に生かすことを心がけましょう。

なお、「全期間固定金利」の住宅ローンを選ぶ事を否定するわけではありません。特にフラット35も過去最低水準の金利が続いていますので、全期間の金利を固定できるフラット35に借り換える人も増えていますし、全借入期間の金利を固定できるフラット35を選ぶことも低金利のメリットを最大限に受ける借り換え選択肢の1つと言えるでしょう。

借り換えユーザにおすすめの住宅ローン ランキング(2021年10月)

借り換えにおすすめの住宅ローンランキング2位
auじぶん銀行の住宅ローン

インターネット専業銀行であるauじぶん銀行は住宅ローンにも力を入れています。サービス開始当初は変動金利が住宅ローン業界最低水準として人気を集めましたが、最近は幅広い金利タイプが魅力的になってきています。

またauじぶん銀行の住宅ローンの魅力は金利だけではありません。特に注目したいのは「がん50%保障団信」と「全疾病保障」「月次返済保障」の3つの疾病保障の保険料が無料の商品性です。類似した商品に同じくネット専業銀行の住信SBIネット銀行の全疾病保障団信がありますが、auじぶん銀行の50%保障団信の優れた点は支払い条件が「がんと診断されたら」というシンプルな設計になっている点です。全額が返済されるわけではありませんが、残りの住宅ローンの残高が半分になれば、その後(病後)の生活がゆとりあるものになるでしょう。がんにかかっても治療が成功し普段通りの生活・仕事を行えたとしても住宅ローンの残高は半分になるという魅力的な商品性です。

一方、全疾病保障も商品設計が優れており、保障の支払い条件が住信SBIネット銀行との比較でもハードルが下げられています。具体的には住信SBIネット銀行では12ヶ月の就業不能が保障の適用条件ですが、auじぶん銀行の全疾病保障は180日の入院が適用条件となっています。

また、「保証料(※)」、「団体信用生命保険料」、「一部繰上返済手数料」は無料です。

※審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途発生する保証料はありません。

さらに、日本初のネット完結という手続きの簡便さと速さも見逃せません。契約書のやり取りが全てネットで完結しますので、収入印紙代が不要になるおまけつきです。ネット完結のため書類のやり取りに時間がかからない、時間的猶予がない人にとって心強いサービス性になっています。

現時点で最も新しい住宅ローンあり、「金利」、「利便性」、「安心感」の総合面でトップクラスの住宅ローンです。他行の商品性を研究しつくした優れた商品性を打ち出してきたauじぶん銀行の住宅ローン。住宅ローンの借り換えを検討先としてはもちろん新規借入先としても、有力な選択肢がまた1つ登場したと言って間違いありません。

2021年6月には融資実行額が1兆5,000億円を突破しており、住宅ローン業界で最も人気のある住宅ローンの1つといってよいでしょう。

金利

変動金利:HPご確認%(全期間引下げプラン)
固定金利:10年固定HPご確認%(当初期間引下げプラン)

※2021年3月から「住宅ローン」と「au回線」と「じぶんでんき」をセットで契約すると、合計最大0.1%利下げとなる「au金利優遇割」が始まっています。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。

保証料 無料(審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途発生する保証料はありません。)
一部繰上返済手数料 無料
団体信用生命保険料

無料
がんと診断されたら住宅ローンが半分に!がん50%保障、全ての病気とケガを保障する全疾病保障、月次返済保障がトリプルで無料付帯

事務手数料

融資金額の2.20%(税込)

official
借り換えにおすすめの住宅ローンランキング1位
ソニー銀行 住宅ローン

インターネット専業銀行であるソニー銀行が提供する住宅ローン。ソニー銀行の住宅ローンが借り換えユーザに選ばれている理由は、「がん50%保障が無料」「保証料無料」、「団信生命保険料無料」、「一部繰上返済手数料無料」「事務手数料業界最低水準」があげられるでしょう。

さらに2018年8月からauじぶん銀行と同様に”がんと診断された時に住宅ローンの残高が半分になる特約が無料で付帯”するようになり、その魅力がさらに高まりました。

また、「変動金利から固定金利」への金利変更の手数料無料も住宅ローン経験者だからこそ、その魅力が理解できる、借り換えユーザの立場に立った非常にサービス性の高い住宅ローンです。今月も引き続き業界最低水準の金利も実現している非常に魅力的な金利水準です。なお、新規購入・頭金が10%以上ある住宅ローン契約者の金利を0.05%優遇されますのでさらにお得です。

ソニー銀行では、金利タイプも金利を低く抑える代わりに、借り入れ時の手数料が高い「変動セレクト住宅ローン」「固定セレクト」と事務手数料が44,000円(税込)と借り入れ時の初期費用を抑える住宅ローンのタイプを用意しています。その金利の低さや利便性の高さから検討対象に加えるべき住宅ローンであることは間違いありません。

金利

変動金利:0.457%~※(ソニー銀行の変動セレクト住宅ローンの場合)
固定金利:10年固定0.550%~※(ソニー銀行の固定セレクト住宅ローンの場合)

※新規購入で自己資金10%以上の場合

変動金利:0.507%~※(ソニー銀行の変動セレクト住宅ローンの場合)
固定金利:10年固定0.600%~※(ソニー銀行の固定セレクト住宅ローンの場合)

※借り換え/新規購入で自己資金10%未満の場合

保証料 無料
一部繰上返済手数料 無料(24時間インターネット)
団体信用生命保険料 無料
事務手数料

変動セレクト住宅ローン:融資金額の2.20%(税込)
固定セレクト住宅ローン:融資金額の2.20%(税込)

※変動セレクト住宅ローン・固定セレクト住宅ローンの事務手数料は融資金額に組み入れて住宅ローン金利で借り入れ可能

official
第3位 新生銀行 住宅ローン

新生銀行の住宅ローンは、「保証料」、「一部繰上返済手数料」、「団体信用保険料」が無料で、住宅ローンの金利・利息以外にかかるコストを徹底的に抑える商品性で人気を集めている住宅ローンです。

さらに、2019年7月に変動フォーカスという低金利の変動金利タイプの住宅ローンの取り扱いを開始、段階的に金利が下がっていくステップダウン金利は固定金利に借り換えたいと考えている人に適した住宅ローンで、いずれも注目を集めています。2020年12月からは電子契約にも対応し、来店不要・ネット完結型が実現しています。

また、新生銀行の住宅ローンには「全ての病気やケガによる要介護状態になった時に住宅ローンの残高が0円になる保障」と「返済中に電話一本で住宅ローンの元本の返済を一時休止できるサービス」がセットになった安心パックというオプションサービスなど、他の銀行には無い独自サービスが豊富な点も見逃せません。借り換えにかかる費用を抑えたい人、とにかく低金利の住宅ローンの借り換えたい人のどちらの期待にも応えている新生銀行の住宅ローンは、借り換えを検討している人にとって非常に魅力的であり、検討対象の1つには加えるべき住宅ローンと言えるでしょう。

金利

変動金利:0.450%(変動フォーカス)

固定金利:35年固定1.400%(から下がる)

保証料 無料
一部繰上返済手数料 無料(インターネットで1円から無料)
団体信用生命保険料 無料
事務手数料

55,000円(税込)~

official
第4位 SBIマネープラザ(ミスター住宅ローンREAL)

SBIマネープラザで申込できるミスター住宅ローンREALは住信SBIネット銀行が提供する住宅ローンです。ネット銀行の住宅ローンを店舗で申し込めるということで、低金利の住宅ローンが良いが、店舗で相談もしたい、という人に大変おすすめできる住宅ローンです。

変動金利~長期固定金利まで業界最低水準の低金利を常に提供し、「保証料」、「団体信用生命保険料」、「全疾病保障無料」、「一部繰上返済手数料無料」という金利面以外でも利便性の高い住宅ローンを提供しています。全疾病保障無料はいまだに他行の追随を許さず住信SBIネット銀行ならではサービスです。しかも金利タイプによってはネット専用住宅ローンよりも低い金利が提示されることもあります。(ただし、ネット専用住宅ローンと異なり、住宅ローンの審査結果で金利が0.1%~0.3%上乗せされて提示される可能性がある)

かんたんにWEBから来店予約もできますし、相談は無料です。住信SBIネット銀行の住宅ローンについて一度しっかりと話を聞いてみたいと思ってる人は買い物がてら相談してみると良いでしょう。

金利

変動金利:0.390%(通期引下げプラン)
10年固定金利:0.570%(当初引下げプラン)

※ 審査結果によっては、金利に年0.1%~年0.3%上乗せとなる場合があります

保証料 無料
一部繰上返済手数料

無料

団体信用生命保険料 無料
事務手数料 定率型:融資金額の2.20%(税込)
official
第5位 住信SBIネット銀行 住宅ローン(ネット専用住宅ローン)

住信SBIネット銀行は、10年固定金利はもちろん、変動金利~長期固定金利まで業界最低水準の低金利を常に提供し、「保証料」、「団体信用生命保険料」、「全疾病保障無料」、「一部繰上返済手数料無料」という金利面以外でも利便性の高い住宅ローンを提供しています。全疾病保障無料はいまだに他行の追随を許さず住信SBIネット銀行ならではサービスとして非常に魅力的です。

また、インターネット専業銀行であり来店不要で電話と郵送のみで借り換えが完結できるのも忙しい私たちにとってありがたいサービスです。今月の変動金利も超低金利で住宅ローンを提供しています。

このように住信SBIネット銀行の住宅ローンは、「金利」、「利便性」、「安心感」総合面でトップクラスの住宅ローンです。欠点としては、郵送でのやり取りでやや時間がかかるため審査から契約までに時間がかかる点と言えますが、早めに住宅ローンの審査に申し込むことでカバーできるでしょう。ネット銀行の先駆けとして住宅ローンを提供し、累計で6兆5,000億円もの融資実行実績を誇る住信SBIネット銀行。住宅ローンの借り換え検討候補として、有力な選択肢の一つになることは間違いありません。

金利

変動金利:0.428%(借換え時・通期引下げプラン)
10年固定金利:0.570%(当初引下げプラン)

※ 審査結果によっては、金利に年0.1%上乗せとなる場合があります

保証料 無料
一部繰上返済手数料 無料
※ただし、固定金利期間中に全額返済(完済)する場合のみ33,000円(税込)
団体信用生命保険料

無料
全疾病病保障が無料で付帯

事務手数料

融資金額の2.20%(税込)

official
第6位 三井住友銀行 住宅ローン(WEB申込専用借り換えローン)

メガバンクの三井住友銀行が取り扱うネット専用の住宅ローンは変動金利でネット銀行並の低金利を実現しています。「保証料」、「団体信用生命保険料」、「一部繰上返済手数料無料(SMBCダイレクトの場合)」という金利面以外でも利便性の高い住宅ローンを提供しています。

メガバンクの住宅ローンではありますが、インターネット専用の借り換え専用商品であるため来店不要で完結できるのも大きなメリットです。

なお、金利上乗せとはなりますが、8大疾病保障付住宅ローン、自然災害時返済一部免除特約付住宅ローンなどの付帯サービスも充実しており、万一への備えもできる住宅ローンとなっています。

金利

変動金利:0.475%~(WEB申込専用借り換えローン)

保証料 金利に含まれる
一部繰上返済手数料 インターネットの一部繰り上げ返済は無料
※ただし、固定金利期間中に全額返済(完済)する場合のみ55,000円(税込)
団体信用生命保険料

無料

事務手数料

融資金額の2.20%(税込)

official
第7位
アルヒ フラット35

皆さん、何年も連続でフラット35の取扱額の日本一を維持している金融機関をご存知でしょうか?それはメガバンクでもネット銀行でもなく、住宅ローンの専門金融機関であるアルヒ(旧SBIモーゲージ)です。そんなアルヒはさすが日本一を続けているだけあって、フラット35をベースとして豊富なラインナップを提供しています。例えば、購入価格の頭金(自己資金)を2割用意すると金利が優遇されるARUHIスーパーフラットを筆頭に、フラット35Sやつなぎ融資にも対応しています。 充実した店舗網と安心の実績を兼ね備えてアルヒのフラット35。WEBから来店予約して相談することも可能ですので、借り換えに迷っているようでしたら一度来店予約して住宅ローンのプロに相談してみるのも良いでしょう。

金利

固定金利:20年1.180%、35年1.300%

保証料 不要
一部繰上返済手数料 無料
団体信用生命保険料 原則として必要(不要の場合には年利換算で年0.2%引き下げ)
事務手数料

借入金額の1.10%(税込)※ARUHIダイレクトを利用した申込・契約時

アルヒ フラット35
第8位 イオン銀行 住宅ローン

総合スーパーマーケット「イオン」のグループ企業であるイオン銀行。イオンの敷地内に銀行店舗を持ちイオンに訪れる顧客へ銀行サービスを提供しています。住宅ローンに積極的に取り組みはじめてからまだ数年ですが、すでに残高は約5,000億円を超え,その人気に高さがわかります。

また、近年は業界最高水準の低金利を提供し、メガバンクや大手銀行はもちろんインターネット専業銀行よりも低い金利を打ち出しています。金利タイプも金利を低く抑える代わりに、借り入れ時の手数料を借り入れ金額に応じて支払う「定率型 2.20%(税込)と、一律で110,000円(税込)に抑えられる「定額型」の2種類を用意しています。もちろん、「保証料」、「団体信用生命保険料」は無料です。インターネットから一部繰上返済手数料が無料で行えますし非常に魅力的な住宅ローンです。

加えて、イオン銀行ならではの「住宅ローン契約者であればイオンでの買い物がいつでも5%OFF(当初5年間限定)」という、イオンが近くにある人にとっては非常に魅力的なサービスが付帯してきますので、イオンが近くにある人にとって間違いなく検討に入れるべき住宅ローンでしょう。

金利

変動金利:0.520%
固定金利:10年0.670%

※2022年9月30日までの融資実行

保証料 無料
一部繰上返済手数料

無料(イオン銀行店舗で50万円~、インターネットで1万円)

団体信用生命保険料 無料
事務手数料 定率型:融資金額の2.20%(税込)
定額型:110,000円(税込)
official
第10位 その他メガバンクなどの住宅ローン

三菱UFJ銀行、地方銀行などの大手銀行の住宅ローンの最大の特徴は、なんと言ってもその安心感でしょう。インターネット専業銀行などに追随する形で金利の引き下げやインターネット一部繰上返済手数料の無料などを提供しはじめています。一般的に「団体信用生命保険料」は無料ですが、「保証料」は数十万円必要で、「保証会社」への手数料も必要になります。また、借り換えの場合、その保証料の高さ(新規借り入れした場合と比較すると金利が若干高くなることがある)点と、変動金利は低く設定しつつありますが、固定金利はまだ比較的金利が高いという点には注意が必要です。残りの返済期間住宅ローンを借りる際に安心感を重視したい人にとってメガバンクなどの大手銀行の安心感は魅力です。最近はインターネットでの商品にも力を入れ始めていますね。

金利 変動金利:0.475%~(金利優遇条件あり) 固定金利:10年固定 1%前後~(金利優遇条件あり。銀行によって異なります)
保証料 数十万円
※金利に上乗せする場合(内枠方式)は、年0.2%の上乗せ
一部繰上返済手数料 無料(インターネットの場合)
団体信用生命保険料 無料
事務手数料 数万円程度
※保証会社へ支払う手数料

総評

これまでも日本は超低金利と言われる時代が続いています。2021年も長期金利は0%近辺で推移しており、引き続き、住宅ローンの借り換え絶好機であることは間違いありません。

今月のランキングの第1位はauじぶん銀行の住宅ローン。auじぶん銀行の住宅ローンの特徴は、がんと診断されたら住宅ローンの残高が半分になるがん保障団信です。もちろん、住宅ローンの借り換えでも同様の団信が付帯しています。このがん50%保障団信のスゴいところは、「がんと診断されたら保険適用される」という条件が非常に低い点です。他の銀行ではなかなか実現できないまさに最新の住宅ローンを言えるでしょう。

また、新生銀行の住宅ローンもしっかりと追随している印象です。いずれもその圧倒的な諸費用の安さは驚異的です。長期間の住宅ローン金利を固定したい人にはフラット35最低水準の金利を提示しているARUHIのフラット35がおすすめです。

また、初期費用をできるだけ抑えたい人にはソニー銀行の住宅ローンも見逃せません。ソニー銀行は変動金利の低さを追求する変動セレクト住宅ローンと、初期費用を抑える住宅ローンの2つを提供しており借り換えユーザの立場にたった住宅ローンを提供しています。


どの銀行も低金利なわけですが、そんな中でも非常に魅力的な金利を提供している銀行の住宅ローンをしっかり選び、ご自身にとってベストな住宅ローンを選んでいただければと思います。

住宅ローンの借り換えはタイミングを見計らっているとチャンスと逃してしまうことがあります。まずは早めに借り換え申込みを行って、審査に通るかを確認したうえで借り換えタイミングを見極めるという方法もあります。住宅ローンの借り換え先に迷っている人にとって、このランキングが少しでも参考になれば幸いです。

※本ランキングや情報は当サイト調べです。情報の正確性には万全を期していますが、詳細は各金融機関の公式サイトで必ず確認してください。

おすすめ住宅ローン一覧