住宅ローンの金利推移と金利動向について【2026年最新】

かつて日銀は、長短金利をコントロールする「イールドカーブ・コントロール（長短金利操作）」と呼ばれる政策を行っていました。これは長期金利（10年国債利回り）が一定の範囲を超えないように管理する金融政策で、2016年から2024年3月まで続けられました。長期金利が一定の範囲に抑えられていたため、変動金利や短期間の固定金利以外の住宅ローン金利も大きくは動かず、2017年ごろから2023年ごろまで住宅ローン金利の変動が小さかったのはこのためです。しかし2024年3月にこの政策が終了して以降は、長期金利の上昇とともに固定金利が上がるなど、金利は動きやすい局面に入っています。

次に住宅ローンの金利の推移を、もう少し長い期間で振り返ってみましょう。金利上昇局面に入ったとはいえ、今の住宅ローン金利が歴史的に見れば依然として低い水準にあることは、以下のグラフを見ればすぐに理解できると思います。（※住宅ローンは長い期間借り入れを行うことになりますので長い目で住宅ローンの歴史を知っておくことは重要です。）

なお、住宅ローンには２つのタイプがあり、住宅ローンを完済するまでの金利が変わる可能性のある「変動金利」と完済までの金利が変わらない「固定金利」にわかれます。また、その中間の商品として、借り入れから一定期間（10年間など）の金利を固定、一定期間経過後に金利が変わる「当初固定型」も一定の人気を集めていますので、この記事では変動金利と固定金利の２つの金利推移と動向にわけて確認していきたいと思います。

まず、「変動金利」の金利推移を確認してみましょう。住宅金融支援機構のホームページで提供されている民間金融機関の変動金利などの金利推移グラフです。昭和５９年（１９８４年）から平成２７年（２０１５年）ごろまでの約30年間の民間金融機関の変動金利を集計した金利推移グラフです。日本が空前の好景気で、世界中を席巻していたいわゆるバブル期に８％以上の金利を記録し、バブル崩壊とともに急激に低下している事がわかりますね。その後、平成７年（１９９５年）まで段階的に低下し、そのころから近年までほぼ同水準で推移してきました。この期間は、”失われた20年”と言われ日本が長期低迷していた期間です。もっとも、2024年以降は金融政策が正常化に向かい、変動金利も上昇に転じ始めています。社会人になってからずっと低金利が当たり前だった世代にとっては、金利が「動く」時代への切り替わりと言えそうです。

民間金融機関の住宅ローン変動金利の推移（1984年から2023年9月）

住宅ローンの変動金利は今の数倍の時代も

住宅ローンは35年の長い期間借り入れ続ける可能性のある商品です。まず認識しておきたいのは過去30年をさかのぼってみると、今の何倍もの金利の時代があったという事です。変動金利がリスクを伴うと言われ続けているのはそのためで、実際に2024年以降は金利が上昇に向かい始めています。今の低金利が永遠に続くわけではない、という点はあらためて意識しておきましょう。

次に固定金利について確認してみましょう。住宅ローンの固定金利に影響を与えると言われている主要指標が10年国債の利回りです。10年国債の金利は”長期金利”と呼ばれ、景気の動向などを確認する中でもよく利用されます。

財務省統計データを参照して作成した長期金利（10年もの国債）の金利グラフを確認してみてください。長期金利は基本的に短期金利と連動して動きます。2016年2月にマイナス金利に突入し、その後は日銀のイールドカーブ・コントロールのもとでゼロ％前後の極めて狭い範囲で推移していました。しかし2024年3月の政策転換以降は長期金利の上昇が鮮明になり、2026年には2.7％台と約27年ぶりの高い水準まで上がっています。下記のグラフは2023年までの推移ですが、その後はグラフの右側でさらに上昇している局面だとイメージしてください。