住宅ローンの金利推移と金利動向について

（2021年7月6日更新）

住宅ローンの金利推移・金利動向は？

２０１６年に導入された日銀のマイナス金利政策。日銀は物価上昇率２％を目標に金融緩和を大規模に行っているわけですが、当初設定された目標達成の期限は数年前のことであり、２０２０年になると新型コロナウイルスのパンデミックにより更なる金融緩和に踏み込んで、経済には逆風が吹いています。ワクチン接種が進む欧米では景気回復の足音が聞こえ始めていますが、日本で景気回復となるのはまだ少し先のこととなりそうです。

アメリカの中央銀行もゼロ金利政策を導入しており、世界的な低金利な流れが出来上がっています。日本でも新型コロナショック以降、長期金利が0％近辺の極めて小さな動きとなっており、2021年2月に長期金利が上昇したといっても、0.15％程度の水準であり、大きな流れで見ると日本の住宅ローン金利は低位で安定している状況となっています。

現在、日銀が行っている政策の中には、「イールドカーブコントロール」と呼ばれる、長短金利をコントロールする政策が含まれています。これは短期金利・長期金利を管理していく金融政策で、”長期金利”を０％に誘導する政策です。具体的には、-0.1%~0.1%から逸脱しないようにコントロールしていくように取り決められています。

住宅ローン金利に大きな影響を与える長期金利が一定の範囲内でコントロールされれば、住宅ローン金利（変動金利や短期間の固定金利以外）も一定の範囲でコントロールされているに等しいわけで、２０１７年以降住宅ローンの金利に変動が少ないのはこのためです。

なお、変動金利の方も同じで過去最低水準の金利が維持されています。詳しく言うと、低金利が続いている中で、新規で住宅ローンを組む人の80％程度が変動金利を選ぶようになっており、顧客獲得競争において変動金利の重要性が増しており、auじぶん銀行、ソニー銀行などネット専業銀行で変動金利が引き下げられる金利引き下げ競争が再燃しています。

次に住宅ローンの金利の推移を、もう少し長い期間で振り返ってみましょう。今の住宅ローン金利が歴史的超低金利であることは以下のグラフを見ればすぐに理解できると思います。（※住宅ローンは長い期間借り入れを行うことになりますので長い目で住宅ローンの歴史を知っておくことは重要です。）

なお、住宅ローンには２つのタイプがあり、住宅ローンを完済するまでの金利が変わる可能性のある「変動金利」と完済までの金利が変わらない「固定金利」にわかれます。また、その中間の商品として、借り入れから一定期間（10年間など）の金利を固定、一定期間経過後に金利が変わる「当初固定型」も一定の人気を集めていますので、この記事では変動金利と固定金利の２つの金利推移と動向にわけて確認していきたいと思います。

まず、「変動金利」の金利推移を確認してみましょう。住宅金融支援機構のホームページで提供されている民間金融機関の変動金利などの金利推移グラフです。昭和５９年（１９８４年）から平成２７年（２０１６年）までの約30年間の民間金融機関の変動金利を集計した金利推移グラフです。日本が空前の好景気で、世界中を席巻していたいわゆるバブル期に８％以上の金利を記録し、バブル崩壊とともに急激に低下している事がわかりますね。その後、平成７年（１９９５年）まで段階的に低下し、そのころから現在までほぼ同水準で推移しています。この期間は、”失われた20年”と言われ日本が長期低迷していた（いる）期間です。20年も不景気が続くと、それはもはや不景気とすら言えず、住宅ローンを借り入れ・借り換えを検討中のみなさん（３０代・４０代の方が多いと思います）にとっては、不景気ではなく普通のこと、と言えそうですね。社会人になってからずっと変わらず不景気と言われ続けています。

民間金融機関の住宅ローン変動金利の推移（1984年から2021年7月）

住宅ローンの変動金利は今の数倍の時代も

住宅ローンは35年の長い期間借り入れ続ける可能性のある住宅ローンです。まず認識しておきたいのは過去30年をさかのぼってみると、今の何倍もの金利の時代があったという事です。変動金利がリスクを伴うと言われ続けているのはそのためです。つまり、永遠に今の低金利が続くわけがないよね、という事です。

次に固定金利について確認してみましょう。住宅ローンの固定金利に影響を与えると言われている主要指標が10年国債の利回りです。10年国債の金利”長期金利”と呼ばれ、景気の動向などを確認する中でもよく利用されます。

財務省統計データを参照して作成した過去約32年の長期金利（10年もの国債）の金利グラフを確認してみてください。この長期金利は基本的に短期金利と連動（長期金利が先行して動くと言われています）して動きますので基本的な動向は同じですね。2016年2月にとうとうマイナス金利に突入し、その後一時、プラス圏に戻りましたが、ほぼゼロ％前後での極めて狭い金利動向となっています。住宅ローン金利はいよいよ底値に入ってきたことがこの長期金利の推移からも見て取れます。