住宅ローンの金利推移と金利動向【2026年最新】変動と固定の今

（2026年8月更新）

住宅ローンの金利推移・金利動向は？

かつて日銀は「マイナス金利政策」のもとで大規模な金融緩和を続けていましたが、2024年3月にマイナス金利政策を解除し、長短金利を一定の範囲に抑え込む「イールドカーブ・コントロール（YCC）」も同時に終了しました。これにより、長く続いた異例の超低金利政策は転換点を迎え、金融政策は「正常化」へと舵を切っています。

その後、日銀は段階的に利上げを進め、政策金利（無担保コールレート翌日物）は2024年7月に0.25％程度、2025年1月に0.5％程度、2025年12月に0.75％程度、そして2026年6月16日の金融政策決定会合で1.0％程度へと引き上げられました。2026年7月30日・31日の会合では1.0％程度で据え置きとなり、2026年8月時点の政策金利は1.0％程度です。約30年ぶりの高い水準で、住宅ローン金利にも影響が及んでいます。

物価面では、新型コロナウイルスのパンデミックやロシア・ウクライナ情勢を背景に、2022年ごろから世界的にインフレが加速しました。当時の日本のインフレは、賃金の上昇を伴わずに輸入物価などが上がる「コストプッシュインフレ」の色彩が濃いものでした。その後は賃金上昇を販売価格へ転嫁する動きが続き、こうした状況が日銀の金融政策の正常化を後押しした形です。

固定金利は上昇、変動金利は「これから動く」局面へ

金利上昇の影響は、まず固定金利に強く表れました。固定金利の指標となる長期金利（10年国債利回り）は、YCC終了後に上昇傾向が強まり、2026年8月7日時点で年2.804％（財務省の国債金利情報）。8月上旬は年2.7％台後半から2.8％台での推移が続いています。

これを受けて、長期固定の代表である【フラット35】の金利も上昇しました。2026年8月の最頻金利は年3.290％（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）で、前月の年3.140％から0.150ポイントの上昇です。現行制度になった2017年10月以降では最も高い水準となりました。融資率9割超なら年3.400％、【フラット20】（20年以下）は年2.970％、【フラット50】は年3.500％です（いずれも融資率9割以下・最も多い金利）。

一方の変動金利は、2026年8月時点でも主要行・ネット銀行の最優遇でおおむね年0.9％台〜1.5％台と、固定金利に比べればなお低い水準にとどまっています。ただし後述のとおり、2026年9月以降は変動金利の「基準金利」も動き始めます（最新の適用金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。

当社が実測した2026年8月の金利改定（127件）

当編集部では毎月、各金融機関の公式住宅ローン金利ページを実際に開いて表示金利を取得し、銀行・商品・借入区分（新規／借換）・金利タイプ・期間・融資率の単位に分解して集計しています。2026年8月4日に確認した127件（14の金融機関・機関。うち19件は【フラット35】【フラット50】で、住宅金融支援機構が公表する同一の最頻金利を取扱各社の行として計上したもの）のうち、前月と比較できた127件の内訳は次のとおりでした。

金利タイプ別に見ると、変動金利は実測27件のうち23件が据え置きだった一方、固定10年（24件）・固定20年前後（20件）・固定35年前後（16件）・フラット35／50（38件）はほぼ全件が引き上げでした。「金利が上がった」と一括りに語られがちですが、2026年8月時点で上昇していたのは主に固定金利で、変動金利は据え置きが中心だった、というのが実測から見える姿です（当社調べ・2026年8月4日確認）。

2026年9月からは変動金利の基準金利も見直しへ

その変動金利についても、動き始めることが公式に告知されています。三菱ＵＦＪ銀行は、2026年6月16日発表の短期プライムレートの引き上げに伴い、2026年9月1日より住宅ローンの変動金利の基準金利を見直すと公表しました。9月の基準金利は2026年8月31日に発表され、以降は毎月1日を基準日として見直されます（同行公式・2026年6月17日現在）。予想ではなく銀行自身が公表したスケジュールである点が、これまでの「上がりそうだ」という観測とは決定的に違います。

すでに借り入れている人への反映時期も、あわせて公表されています。

※三菱ＵＦＪ銀行の公表内容（2026年6月17日現在）にもとづく。当初借入日が2008年12月以前のローン等、このルールに基づかない場合があります。

ここで押さえておきたい点が3つあります。

• 基準金利の見直し＝適用金利がその日から上がる、という意味ではありません。実際に支払う適用金利は「基準金利−引下げ幅」で決まり、引下げ幅の扱いは商品・契約によって異なります。
• 9月の基準金利の具体的な数値は、2026年8月31日の発表までわかりません。上げ幅を先回りして見込むことはできません。
• 見直しのタイミングは銀行ごとに違います。他行が同じ日程で動くとは限らないため、ご自身の借入先の公式サイトで確認してください。

「5年ルール」で返済額はすぐには変わらない（元利均等の場合）

金利が上がっても、毎月の返済額がただちに増えるとは限りません。三菱ＵＦＪ銀行は、変動金利かつ元利均等返済で借入中の場合、10月1日を基準とした5年間は返済額に変更はない（返済額に占める元金と利息の割合は変わる）と案内しています。これがいわゆる「5年ルール」です。

ただし注意点があります。元金均等返済には5年ルール・125％ルールはありません。またこれらは法律で定められた仕組みではなく、採用していない金融機関もあります。ご自身の契約がどちらなのかは、必ず借入先の公式サイトや契約書で確認しておきましょう。返済額が据え置かれても利息の負担そのものが消えるわけではない点も、あわせて理解しておきたいところです。

30年ほど前の日本の長期金利はなんと8％台。こんな金利で借りる人がいたと考えると驚きですが、そこをピークに長期金利は長く右肩下がりが続いてきました。10年以上の長い期間の金利を固定するタイプの住宅ローン金利は、基本的にこの長期金利に連動して推移します。近年は金融政策の正常化を背景に長期金利・固定金利ともに上昇に転じている点を、住宅ローン金利の動向・傾向としてとらえておきましょう。

なお、当サイトで紹介している住宅ローンは主にインターネットで人気を集めている住宅ローンが多く、いずれも比較的低めの金利や疾病保障などの付加サービスが魅力です。たとえばSBI新生銀行は、保証料と一部繰上返済手数料が無料で、一般団信の保険料も0円。融資事務手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型に一本化されており、諸費用の内訳が把握しやすいのが特徴です。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応している点も含め、金利上昇局面でも検討に値する選択肢の一つといえます。金利だけでなく諸費用や団信まで含めた総返済額の視点で比較することが、これからの住宅ローン選びではいっそう重要になります。

住宅ローンを選ぶ前に、まずどの金利タイプを選ぶかを決める必要があります。当サイトでは様々な観点でのコンテンツを用意していますので、金利のタイプ（変動金利・固定金利など）を決めるにあたって参考にしていただければと思います。金利は上昇局面に入りましたが、歴史的に見ればなお低めの水準にあるのも事実です。そのなかでも諸費用や保障まで含めて総合的に優れた住宅ローンを選ぶことが大切です。

最後に、住宅ローンの最新の金利情報（変動金利と10年固定金利）を確認しておきましょう。下表の金利は市況により変動しますので、最新の適用金利は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

10年固定金利比較表／

10年固定金利比較表／