住宅ローン徹底比較｜ドコモの銀行（旧住信SBI）・SBI新生・auじぶん

（2026年8月5日 金利・団信の内容を全面更新）

3行の「今」をまず押さえる

この特集ページではドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）・SBI新生銀行・auじぶん銀行の3行について、変動金利・初期費用・総支払額・団信（疾病保障）を横並びで比較しています。いずれも保証料0円・一部繰上返済手数料0円で、団信に上乗せ0円の疾病保障が付く点が共通しています。

2026年8月時点で、比較の前提が2つ変わりました。

• 商号変更：住信SBIネット銀行は2026年8月3日付で「株式会社ドコモSMTBネット銀行」へ商号変更し、個人向けブランドは「ドコモの銀行」になりました。金融機関コード・支店番号・口座番号に変更はなく、既存の契約内容もそのまま利用できると同行は案内しています（本ページでは以降「ドコモの銀行」と表記します）。
• 金利の局面：2026年8月は長期金利に連動する固定金利が各行で上昇した一方、変動金利は据え置きが中心でした。3行の変動金利も前月から動いていません（当社編集部調べ・2026年8月4日に各行公式金利ページで確認）。

最初に　各銀行の特徴を確認

概要	auじぶん銀行の住宅ローンは、借入時の年齢が50歳以下であれば「がん50％保障＋4疾病50％保障＋全疾病保障」が上乗せ0円で付くのが最大の特徴です。がんは”診断確定”の時点で残高が半分になり、待つ必要がありません。 スマホで申込から契約後の手続きまで完結し、au・UQ mobileやじぶんでんきとのセット優遇（au金利優遇割）を用意している点も、他の2行にはない設計です。51歳以上には一般団信限定の金利プランが別に用意されています。	ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローンは、団信「スゴ団信」の守備範囲の広さで支持を集めてきました。全疾病保障が全プランに基本付帯し、借入時50歳以下なら3大疾病50プランも上乗せ0円（2024年8月に対象年齢が満40歳未満から満50歳以下へ拡大）です。 2026年8月にNTTドコモと三井住友信託銀行の共同経営体制のもとで商号を変更しましたが、住宅ローンの商品性・口座情報は継続します。所属銀行は三井住友信託銀行です。	SBI新生銀行の住宅ローン（パワースマート住宅ローン）は、3行のなかで最も低い変動金利を提示しています（2026年8月時点）。保証料0円・一部繰上返済手数料0円に加え、全疾病保障付団信も上乗せ0円です。 事務手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型に一本化されています（旧・定額型の取り扱いはありません）。SBI証券と連携する「SBIハイパー預金」を使うと変動金利がさらに年0.09%下がる点も、SBIグループならではの設計です。

それでは、借入金額4,000万円・借入期間35年で住宅ローンを組んだ場合の返済額を試算してみましょう。

4,000万円借りた際のシミュレーション（2026年8月の変動金利）

項目名
商品名	住宅ローン 全期間引下げプラン・変動金利	住宅ローン WEB申込コース 通期引下げプラン・変動金利	パワースマート住宅ローン 変動金利（半年型）・手数料定率型
借入金額	4,000万円 ※ボーナス返済額は0円
借入期間	35年
返済方法	元利均等返済
金利（変動金利） 2026年8月	年1.134%（全期間引下げプラン・物件価格の80%以内で新規借り入れの場合） ※1 （新規借り入れ・物件価格80%以下）	年1.200%（通期引下げプラン）※2	年1.060%（自己資金10%以上）※3
毎月の返済額	約115,000円	約116,000円	約114,000円
返済額合計 ※元金+利息	約4,848万円	約4,901万円	約4,790万円
事務手数料（税込)	880,000円 ※借入金額の2.20%（税込）	880,000円 ※借入金額の2.20%（税込）	880,000円 ※借入金額の2.20%（税込）
保証料	0円※4	0円	0円
団体信用生命保険料	0円（各行とも一般団信・所定の疾病保障まで上乗せ0円）
その他費用 原則共通	180,000円 ※概算値。抵当権設定・司法書士費用などを含みます。条件によって異なります。	180,000円 ※概算値。抵当権設定・司法書士費用などを含みます。条件によって異なります。	180,000円 ※概算値。抵当権設定・司法書士費用・印紙代などを含みます。条件によって異なります。
合計	約4,954万円	約5,007万円	約4,896万円

※上記は当社試算です（当編集部が2026年8月4日に各行公式の金利ページで確認した変動金利を用い、元利均等返済・ボーナス返済なし・全期間にわたって金利が変わらない前提で計算）。変動金利は将来変わるため、総返済額はあくまで現時点の金利が続いた場合の目安です。実際の適用金利・返済額は必ず各銀行の公式サイトとシミュレーションでご確認ください。

※1 審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。物件価格の80％超でお借り入れの場合、表示の金利に年0.045％が上乗せとなります。

※2 審査結果により年0.100％～年0.300％の上乗せとなる場合があります（WEB申込コース）。

※3 自己資金10%以上の場合の優遇金利です。借入期間が35年を超える場合は年0.1％の上乗せとなります。

※4 審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途発生する保証料はありません。

総支払額でみると差はどれくらいか

3行の総支払額（元金＋利息＋事務手数料＋その他費用）の差は、最少のSBI新生銀行と最大のドコモの銀行で約111万円です。35年で割ればおよそ月2,600円ですが、この差は「今の金利が35年続いたら」という前提の上に成り立っている点に注意してください。

とくにドコモの銀行とauじぶん銀行は、審査結果によって金利が上乗せされる仕組み（ドコモの銀行は年0.100%〜0.300%、auじぶん銀行は保証付金利プランへの振替）を持っています。上乗せが付いた場合は順位が入れ替わり得るため、表面金利だけで決めず、審査後に提示された金利で必ず計算し直しましょう。一方で、事務手数料・保証料・団信保険料といった初期費用は3行とも同条件で確定します。

次に、金利以外の中身＝団信と繰上返済を確認してみましょう。

団信・疾病保障とサービスの比較

項目名
一部繰上返済	手数料：無料 インターネットで１円から	手数料：無料 インターネットで１円から	手数料：無料 インターネットで１円から
上乗せ0円で付く保障	がん50％保障団信 （がん＋4疾病の50％保障＋全疾病保障） ※借入時の年齢が50歳以下の方が対象。51歳以上は一般団信限定の金利プランになります。	スゴ団信 3大疾病50プラン （3大疾病50％保障＋全疾病保障＋先進医療特約） ※借入時の年齢が満50歳以下の方が対象。51歳以上は基本プラン（全疾病保障）となります。	全疾病保障付団信 （8疾病＋その他の病気・ケガの就業不能保障） ※加入年齢は20〜49歳・ローン完済時80歳未満。50歳以上は一般団信（20〜65歳）です。
がんへの保障	所定のがんと診断確定された時点で残高の50％を保障。上乗せ年0.05％で「がん100％保障団信」、年0.15％で「がん100％保障団信プレミアム」に変更できます。	所定の悪性新生物と診断確定された時点で残高の50％を保障（3大疾病50プラン）。残高全額を保障する3大疾病100プランは上乗せ金利型です。	一般団信・全疾病保障付団信に重度がん保険金前払特約が付帯。診断確定で残高が0円になる「ガン団信」は上乗せ年0.1％です。
就業不能への保障	所定の病気・ケガで入院が連続31日となり、その日以後150日継続したときに残高を保障。入院31日以上で月々の返済を保障する月次返済保障も付帯します。	8疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎）で就業不能なら最長12ヵ月分の返済を保障し、12ヵ月継続で残高が0円。それ以外の病気・ケガは3ヵ月超で最長21ヵ月分を保障し、24ヵ月継続で残高が0円（12ヵ月継続時は見舞金30万円）。	8疾病で就業不能なら最大12回、それ以外は最大21回まで月々の返済を保障（通算最大36回）。所定の期間を超えて継続した場合に残高が0円になります。実行日から90日間は待機期間です。
持病がある場合	ワイド団信あり（65歳以下）。	ワイド団信あり（上乗せ年0.3％。3大疾病保障特約・全疾病保障・先進医療特約は付帯されません）。	ラインアップは一般団信・全疾病保障付団信・ガン団信の3つで、いずれか1つを選択します。
引受保険会社	ライフネット生命保険	SBI生命保険	SBI生命保険（ガン団信は第一生命保険）

「無料で付く保障の広さ」で並べると、auじぶん銀行がやや前に出ます。がんに加えて急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患の4疾病まで50％保障が上乗せ0円で付き、さらに入院31日以上で月々の返済が保障される月次返済保障まで含まれるためです。

ドコモの銀行のスゴ団信は「就業不能の出口」が明快なのが持ち味です。8疾病なら12ヵ月、それ以外の病気やケガでも24ヵ月の就業不能で残高が0円になり、医師の指示による自宅療養も就業不能状態に含まれる点は、入院を伴わない長期療養に効きます。

SBI新生銀行は「上乗せ0円で全疾病保障まで付き、金利そのものが最も低い」という組み合わせです。かつて選べた介護保障付きの「安心保障付団信」は新規の取り扱いを終了しており、現在のラインアップは一般団信・全疾病保障付団信・ガン団信の3つに整理されています。がん診断で残高を全額0円にしたい場合は年0.1％の上乗せで「ガン団信」を選ぶ形になります（全疾病保障付団信との併用はできません）。

3行はこう使い分ける

比較するときに間違えやすい3点

1. 表示金利は「最優遇」であって、全員に適用される金利ではない

ドコモの銀行は審査結果により年0.100％〜0.300％、auじぶん銀行は物件価格の80％超で年0.045％の上乗せがあります。上乗せ後の金利で比べ直すと順位が変わることは珍しくありません。

2. 事務手数料は3行とも定率2.20％（税込）＝借入額に比例する

4,000万円なら88万円、5,000万円なら110万円です。定額型の手数料を採る銀行と比べる場合は、金利差だけでなくこの初期費用も総額に足して比較してください。なお、SBI新生銀行は定率型のみの取り扱いです。

3. 団信は原則として途中で変更できない

金利は借り換えで見直せますが、団信の保障内容は契約時に決まり、あとから変えることは原則できません。年齢条件（3行とも50歳前後が分岐点）に該当するなら、金利差より保障差のほうが後で効いてくるケースもあります。

よくある質問

Q. 商号が変わったことで、住信SBIネット銀行で借りている住宅ローンの条件は変わりますか？
A. 同行は、金融機関コード・支店番号・口座番号に変更はなく、これまでと同じように利用できると案内しています。既にお借り入れ中の方に付帯されている団信の保障内容についても、2024年のプラン改定時に「変更はない」と公表されています。個別の契約内容は必ず公式サイト・契約書類でご確認ください。

Q. SBI新生銀行の「自己資金10%以上」の優遇と、SBIハイパー預金の優遇は併用できますか？
A. 併用はできません。SBIハイパー預金の優遇は変動金利をさらに年0.09％引き下げるもので、自己資金優遇とは選択制です。どちらが有利かは自己資金の割合とSBI証券の利用状況によって変わるため、公式サイトの条件を確認してください。

Q. 3行とも同じ日に申し込んで比べても大丈夫ですか？
A. 住宅ローンの審査には時間がかかり、審査結果で提示される金利も銀行ごとに異なります。申し込み自体は無料ですので、複数行に事前審査を出して条件を並べてから決める進め方は合理的です。ただし、団信の告知内容は正確に申告してください。

Q. 変動金利は8月に上がりましたか？
A. 2026年8月は、長期金利に連動する固定金利が各行で上昇した一方、変動金利は据え置きが中心でした。この3行の変動金利も前月から変わっていません（2026年8月4日時点・各行公式サイトで確認）。ただし変動金利の基準となる短期プライムレートの改定を適用する時期は銀行ごとに異なり、多くは年2回です。「据え置き＝今後も上がらない」という意味ではない点にご注意ください。

まとめ

2026年8月時点では、総支払額の少なさではSBI新生銀行、上乗せ0円で付く保障の広さではauじぶん銀行、就業不能時の保障の設計ではドコモの銀行、という整理になります。3行とも保証料0円・一部繰上返済手数料0円・団信保険料0円という土台は共通しているため、最後は「自分に上乗せが付くのか」「年齢条件でどの団信が選べるのか」という個別事情で決まります。

金利は毎月見直され、適用されるのは申込時ではなく借入日の金利です。最新の金利・団信の内容は、必ず各銀行の公式サイトでご確認ください。

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