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2017-05-22 カテゴリー: 住宅ローン全般

【コラム】住宅ローンの審査について<審査に落ちた理由と審査基準>

 

2017年3月10日に発表された国土交通省の平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書住宅ローンの審査に関する調査結果に住宅ローンの審査に関する詳細な情報が掲載されています。この調査は国土交通省が全国の金融機関にアンケートを行い1,300を超える金融機関から回答を得ている調査で、各金融機関が国土交通省に回答した自社の住宅ローンの審査の内容を取りまとめた調査結果です。国(国土交通省)が、全国の金融機関に対して積極的に回答をもとめているもので、住宅ローンの審査基準を知るうえで信頼性の高い調査です。しかも、網羅的に住宅ローンの審査について確認できる調査内容となっています。住宅ローンの審査に申し込む前に全体的な傾向をしっかりと把握しておきましょう。

 

住宅ローンは長い期間を通じて高額のお金を貸し出すため、様々な観点から審査が行われます。そのため、住宅ローンを申し込んでも審査に落ちてしまう可能性は誰にでも潜んでいます。また、金融機関は住宅ローンの審査内容について原則公表しませんので、なぜ住宅ローン審査に通らなかったのか、その理由を知りたいと思っても知ることができません。従って、このような網羅的な情報を事前に確認しておくことが、住宅ローンの審査に落ちた理由を予想したり、次のアクションにつながる重要なポイントになるのです。

 

<住宅ローン審査の項目>

本題に戻ります。まず、こちらの住宅ローンの審査項目について整理されたPDFファイルを確認してください。各金融機関が住宅ローンの審査項目として採用していると答えた項目です。「完済時年齢(98.8%)」「健康状態(97.6%)、「借入時年齢(97.6%)」、「担保評価(97.2%)」、「勤続年数(97.2%)」「年収(94.4%)」が審査項目の上位を占めています。また、「雇用形態も78.2%の金融機関が審査項目としています。90%を超える金融機関が審査していると回答している項目は、必ず審査されていると考えてよいでしょう。これらの項目を一切見ないで住宅ローンの審査が行えるとはとても思えません。一方で、「雇用形態」などは2割の金融機関が審査項目にしていないと回答しています。「派遣社員」「契約社員」「パート」「アルバイト」など雇用形態を問わない金融機関がこれだけ多い割合あるのは非常に面白い調査結果に感じます。

 

さて、それでは、具体的にどのような審査基準で審査が行われているのでしょうか。調査結果の「資料編」にもう少し細かい調査結果が掲載されていましたので確認してみましょう。

 

完済時年齢 完済時の年齢は80歳未満である事を審査基準にしている金融機関が大半を占めています。一方で75歳未満を審査基準としている回答も51件と増加傾向にあります。基本的には、住宅ローン借り入れ期間を35年とす場合、40歳までに申し込みが行えれば万全、45歳までがギリギリという事になりますね。
勤続年数

勤続年数は3年以上が300、2年以上が58、1年以上が622と1年以上を基準としている金融機関が多いことがわかります。まだ転職して1年だから・・・と借入を諦める必要はなさそうですね。例えば、じぶん銀行ソニー銀行住信SBIネット銀行などは勤続年数自体には制限はありません。勤続年数で審査に通らないと考えられる人は申し込んでみる価値がある住宅ローンと言えます。

雇用形態

(公務員・自営業・正社員・派遣社員・契約社員など)

派遣社員対象外が356、契約社員対象外が228、自営業は対象外が6となっています。”派遣社員だからNG”、”契約社員だからNG”という金融機関が存在するのは確かですが、多くの金融機関が派遣社員・契約社員でも審査項目上は問題ないと回答しています。自営業を対象外にしている金融機関があるのは正直驚きましたが、基本的には自営業だからと言って住宅ローンの審査が断られることはなさそうです。

健康状態 団信への加入を必須としている金融機関が大半を占めています。健康状態は自分だけの力ではどうすることも出来ないことが多いですが、元気なうちに・健康なうちに住宅ローンを組んだり、借り換えをしておくといった努力をしておくことが大事です。また、ワイド団信と呼ばれる通常の団信よりも引き受け条件が緩和された住宅ローンを提供している銀もあります。ワイド団信はメガバンクや地方銀行が0.3%の金利の上乗せになりますが、ソニー銀行では0.2%の上乗せとよりおトクなワイド団信を提供しています。
年収と返済負担率 年収は200万円以上あれば審査の基準は満たせると考えて良いでしょう。150万円以上でも大丈夫ですね。返済負担率はほとんど回答がありませんが、一般的には、年収の25%~40%程度で返済負担率の上限を定めていると言われています。
 担保評価

大半の金融機関で住宅ローン審査の判断に影響があると答えています。

「住宅ローンの借り換えの場合、「マイホーム(担保物件)の価値・評価」の審査が重要になってきます。悲しいことですが、マイホームの価値も時間が経つにつれて下がっていきます。特にこれまでデフレが長らく続いていた日本では、不動産価格は下落する傾向があり、住宅ローン借り入れ時の頭金が少なかった場合など、住宅ローンの残高よりマイホームの評価額の方が低いという「担保割れ」の状態になってしまう事があるのです。」と書きましたが、新築のマイホームの場合でも、場合によっては担保評価が低く算出されて満額借入できないこともあります。

融資可能額の割合 担保評価に関わらず、原則として「全額融資」を行わないと回答している金融機関が100社ほどありますが、基本的には他の審査条件を満たせば全額融資してもらえると思ってよさそうですね。フラット35も以前は全額融資は行っていなかったのですが、全額融資可能になりました。

 

1人1人の住宅ローンの審査に通らない理由を銀行は回答してくれませんが、上記のような理由で審査に落ちている可能性が高いと考えられます。また、このアンケートの状況でも、金融機関・銀行によって審査基準は異なっていることがわかりますね。ですので、どこかの銀行で審査に通らないからといって、それで住宅ローンをあきらめるのは早計で他の銀行では審査が通る可能性は十分にあるという事を理解するようにしましょう。

 

今、政府・日銀のマイナス金利政策の影響で史上空前の住宅ローンの低金利が続き住宅ローンの借入や借り換えを行うには非常に良いタイミングです。1つの銀行の審査に通らないからといって、マイホーム購入や住宅ローンの審査を諦めてしまうことの無いようにしたいですね。

 

<ネットでカンタン資料請求・仮審査申し込みができるおすすめの住宅ローン>

当サイトで人気を集めている住宅ローンは、金利の低さはもちろん、住宅ローンの審査基準もメガバンクなどと異なっています。勤続年数や年収、健康状態などに少し不安を抱えている方や他の住宅ローンの審査で通らない人は参考としてください。一般的に、住宅ローンの審査に通りにくい事情がある場合、高い金利の住宅ローンを選ばなければならなくなる事も多いのですが、その前に低い金利でありながら、審査基準がメガバンクなどと異なるこれらの住宅ローンを申し込んでみると良いでしょう。

  各銀行の住宅ローン審査の特徴など
イオン銀行 71歳まで借り入れ可能で、会社員なら勤続6ヶ月、年収も100万から借入可能
ソニー銀行 勤続制限なし、健康状態に不安ある人向けに引受条件の緩和された団信(ワイド団信)を取り扱い。しかもメガバンクなら0.3%の上乗せ金利がわずか0.2%
住信SBIネット銀行 勤続制限、年収制限なし 
じぶん銀行 勤続制限、年収制限なし

 

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【特集】当初10年固定金利への借り換え効果をシミュレーション

 

<ネットでカンタン資料請求・仮審査申し込みができるおすすめの住宅ローン>

住信SBIネット銀行公式サイト (勤続制限なし、年収制限なし!)

イオン銀行公式サイト (71歳まで借り入れ可、会社員なら勤続6ヶ月から、更に年収100万から!)

ソニー銀行公式サイト (勤続制限なし、ワイド団信の上乗せ金利がわずか0.2%)

じぶん銀行公式サイト (勤続制限なし、雇用形態・年収制限の縛り無し!)

 

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