マイホームの購入や新築にあたって、親や祖父母から資金援助を受ける人は少なくありません。一定の要件を満たせば、その資金に贈与税がかからない「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置）を利用できます。
この特例は令和6年度税制改正で適用期限が3年間延長され、2026年（令和8年）12月31日までの贈与が対象です。つまり現行制度では今年が期限の年にあたります（2026年8月時点。延長の有無は今後の税制改正で変わるため、必ず国税庁の公表内容をご確認ください）。
まず結論：限度額・期限・申告の3点
| 確認する項目 | 内容 | 押さえるポイント |
|---|---|---|
| 非課税限度額 | 省エネ等住宅：1,000万円 それ以外の住宅：500万円 | 「贈与を受けた人ごと」の上限。贈与する人ごとではない |
| 適用期限 | 2026年（令和8年）12月31日までの贈与 | 令和6年1月1日からの3年間。贈与の時期で判定する |
| 暦年課税の基礎控除 | 110万円と併用できる | 省エネ等住宅なら合計1,110万円までが非課税 |
| 申告 | 贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日に贈与税の申告書を提出 | 非課税枠に収まっていても申告は必要 |
| 贈与の対象 | 新築・取得・増改築等の対価に充てるための金銭 | 不動産そのものの贈与、ローン返済資金は対象外 |
※2026年8月時点で国税庁「No.4508」（令和7年4月1日現在法令等）および国土交通省の公表内容を確認したものです。限度額・要件・期限は税制改正で見直されることがあります。
限度額は住宅の性能で2倍変わる
同じ援助を受けても、取得する住宅が「省エネ等住宅」に当たるかどうかで非課税の上限は500万円と1,000万円で2倍の差がつきます。省エネ等住宅とは、省エネルギー性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれか1つの基準を満たすことを、住宅性能証明書など一定の書類で証明した住宅です。
| 家屋の区分 | 省エネルギー性能 | 耐震性能／バリアフリー性能 |
|---|---|---|
| 新築した家屋 建築後使用されたことのない家屋 | 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（ZEH水準） | 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物 高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上 |
| 建築後使用されたことのある家屋 増改築等をした家屋 | 断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上 |
新築の省エネ要件は令和6年度税制改正でZEH水準に引き上げられていますが、令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または令和6年6月30日までに建築された住宅には経過措置があり、等級4以上のいずれかに適合することの証明で1,000万円の枠を使えます。ただしこの場合は改正前の様式の住宅性能証明書を使う必要があり、令和5年12月31日までに建築確認を受けたケース（令和6年6月30日までに建築されたものを除く）では確認済証または検査済証の写しの添付も必要です。証明書の様式は取り違えやすいので、着工前に住宅事業者へ「どの様式で証明を取るか」を確認しておくと手戻りを防げます。
もらう側（受贈者）の主な要件
| 要件 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 贈与者との関係 | 贈与者の直系尊属（父母・祖父母など）からの贈与であること | 配偶者の父母は直系尊属に当たらない（養子縁組をしていれば該当） |
| 年齢 | 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上 | 年の途中で18歳になった場合は翌年以降の贈与が対象 |
| 所得 | 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下 | 床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の家屋は1,000万円以下 |
| 過去の適用 | 平成21年分〜令和5年分の申告でこの非課税の適用を受けていないこと | 一定の場合を除く |
| 取得先 | 配偶者・親族など特別の関係がある人からの取得・請負でないこと | 親名義の家を親から買う形は対象外 |
| 資金の使い切り | 翌年3月15日までに贈与された資金の全額を充てて新築等をすること | 受贈者がその家屋を所有（共有持分でも可）しないと適用できない |
| 居住 | 翌年3月15日までに居住、または同日後遅滞なく居住する見込みであること | 翌年12月31日までに居住していないと原則適用不可＝修正申告が必要 |
| 住所 | 贈与を受けた時に日本国内に住所があること | 国外居住でも一定の場合は適用可 |
住宅そのものの主な要件
- 登記簿上の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下で、床面積の2分の1以上が受贈者の居住用であること（日本国内の家屋に限る）
- 中古住宅は、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または地震に対する安全性の基準に適合することが一定の書類で証明されたものであること
- いずれにも当たらない中古住宅は、取得日までに耐震改修を申請し、翌年3月15日までに耐震基準に適合したことの証明を受ければ対象になる
- 増改築等の場合は、工事費用が100万円以上で、その2分の1以上が居住用部分の工事であること
なお「住宅用の家屋の新築」には、その新築とあわせて取得する敷地、または新築に先行して取得する敷地の代金も含まれます。土地の購入資金にも使えますが、家を建てずに土地だけを買うケースは対象になりません。
対象にならない主なケース
制度の趣旨は「住宅の新築等の対価に充てるための金銭の贈与」を支援することにあります。次のケースは非課税の特例の対象外です。
| ケース | 可否 | 理由 |
|---|---|---|
| 配偶者の父母（義父母）からの資金援助 | 対象外 | 直系尊属に当たらないため（養子縁組をしていれば対象） |
| 親から居住用の不動産そのものをもらう | 対象外 | 対象は金銭の贈与に限られるため |
| すでに借りている住宅ローンの返済に充てる資金 | 対象外 | 新築等の対価に充てる資金ではないため |
| 親名義の住宅を親から購入する資金 | 対象外 | 特別の関係がある人からの取得に当たるため |
「住宅ローンの返済資金は対象外」は特に間違えやすい点です。取得後に繰上返済の援助を受けたい場合は、この特例ではなく暦年課税の基礎控除（110万円）や相続時精算課税など、別の枠組みで検討することになります。
申告と居住のスケジュール
この特例は申告して初めて使えます。国税庁も、非課税となる金額以下であっても申告が必要としています。贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に、戸籍の謄本、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添えて、納税地の所轄税務署へ提出します。省エネ等住宅で1,000万円の枠を使う場合は、住宅性能証明書などの証明書類も必要です。
土地・建物の登記事項証明書は、申告書に不動産番号を記載することなどで添付を省略できます。
スケジュール面で見落としやすいのは「翌年3月15日」が二重の期限になっている点です。①贈与された資金の全額を充てて新築等をすること、②その家屋に居住すること（または遅滞なく居住する見込みであること）、そして③申告書を提出すること——この3つが同じ日付に集まります。引き渡しが年をまたいで遅れると要件を満たせなくなるおそれがあるため、年末に近い時期の贈与ほど、工期と引き渡し時期を先に確認しておくことが大切です。
相続税との関係も押さえておく
この特例で非課税となった金額は、贈与者が亡くなったときの相続税の課税価格に加算する必要がありません。暦年課税の贈与は相続開始前の一定期間分が相続財産に加算されますが、この特例で非課税とされた部分はその対象外です。相続を見据えた資金移転としても意味を持つ制度といえます。
また、住宅取得等資金の贈与には相続時精算課税の特例もあります。通常、相続時精算課税は贈与者が贈与の年の1月1日で60歳以上であることが必要ですが、令和8年12月31日までに住宅取得等資金の贈与を受け一定の要件を満たす場合は、贈与者が60歳未満でも相続時精算課税を選択できます。こちらは合計所得金額の要件がなく、床面積の上限もない一方で、いったん選択すると同じ贈与者からの贈与は撤回できません。どちらを使うかは相続まで見通した判断になるため、税務署や税理士への確認をおすすめします。
住宅ローンの借り方とセットで考える
贈与の非課税枠は、借入額そのものを減らせる点に価値があります。金利が上がる局面ではこの効果が大きくなります。実際、住宅金融支援機構の【フラット35】は2026年8月資金受取分（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）で最も多い金利が年3.290%となり、現行制度になった2017年10月以降で最も高い水準です（2026年8月10日に公式サイトで確認）。同じ借入額でも利息の重みが以前より増しているということです。
あわせて意識したいのが融資率です。フラット35は融資率9割以下と9割超で金利が分かれており、2026年8月時点では9割超が年3.400%と、9割以下より0.110%高くなっています。贈与を頭金に回して融資率を9割以下に収められるなら、金利面でも有利になり得ます。
諸費用まで含めた比較も忘れずに。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料と一部繰上返済手数料が0円、一般団信の上乗せも0円で、事務取扱手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型という分かりやすい費用構成です。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応している点も、贈与の使い方を含めて資金計画を相談したい人には検討しやすい選択肢の一つでしょう。金利・諸費用・団信の条件は改定されるため、最新の内容は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
よくある質問
Q. 父と祖父の両方から贈与を受けたら、それぞれ1,000万円まで非課税になりますか？
いいえ。非課税限度額は「贈与を受けた人1人あたり」です。贈与者が複数いる場合は受け取った金額を合計し、そのうち1,000万円（省エネ等住宅以外は500万円）までが非課税になります。
Q. 夫婦がそれぞれの親から援助を受ける場合はどうなりますか？
限度額は受贈者ごとに判定されるため、夫と妻がそれぞれ自分の直系尊属から贈与を受け、各自が要件（住宅の共有持分を持つことを含む）を満たせば、それぞれ適用を受けられます。持分の設定を誤ると要件を満たせなくなるので、登記の内容も含めて事前に確認してください。
Q. 土地の購入資金にも使えますか？
使えます。ただしその土地に住宅を新築することが前提で、新築とあわせて取得する敷地、または新築に先行して取得する敷地が対象です。土地だけを購入して家を建てない場合は対象になりません。
Q. 中古住宅でも対象になりますか？
なります。床面積などの要件に加え、昭和57年1月1日以後に建築されたものか、地震に対する安全性の基準に適合することが証明されたものであることが必要です。いずれにも当たらない場合でも、取得日までに耐震改修を申請し、翌年3月15日までに耐震基準に適合したことを証明できれば対象になります。
Q. 贈与額が非課税枠に収まれば、申告しなくてもよいですか？
いいえ。申告は必要です。国税庁も、非課税となる金額以下の場合でも、翌年2月1日から3月15日までに特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書を提出する必要があるとしています。申告を忘れると特例そのものが使えません。
まとめ
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置は、限度額（省エネ等住宅1,000万円／それ以外500万円）・期限（2026年12月31日までの贈与）・申告（翌年2月1日〜3月15日、枠内でも必須）の3点を外さないことが何より重要です。そのうえで、住宅ローン控除など他の支援制度や、借入額・融資率の設計とあわせて考えると、取得時の負担を抑えやすくなります。
個別の適用可否や必要書類は住宅の性能・取得時期・持分の設定によって変わります。判断に迷う場合は、国税庁や国土交通省の公式情報を確認したうえで、所轄の税務署や税理士にご相談ください。