住宅ローンの借り入れ・返済計画づくり、そして借り換えの判断には、返済額シミュレーションと金利の計算が欠かせません。当サイトでおすすめしている住宅ローンはもちろん、主要銀行のシミュレーション・金利計算ページへのリンクをまとめました。リンク先はすべて各金融機関の公式ページです（2026年8月時点で表示を確認）。
借り換えを試算するときは、現在借りている金融機関が発行している住宅ローン返済予定表が手元にあると、残高・残期間・適用金利を正確に入力でき、精度の高いシミュレーションができます。
住宅ローンのシミュレーションは大きく4種類
各行が用意しているシミュレーションは名前こそ違いますが、できることはおおむね次の4つに整理できます。目的に合うものを選ぶのが、遠回りしないコツです。
| 種類 | わかること | 使う場面 |
|---|---|---|
| 返済額シミュレーション | 借入額・期間・金利から毎月返済額と総返済額 | 物件価格が決まっているとき |
| 借入可能額シミュレーション | 年収や毎月返済できる額から借りられる目安 | 予算の上限を知りたいとき |
| 借り換えシミュレーション | 借り換え後の返済額と諸費用を引いた削減額 | 返済中で金利を見直したいとき |
| 繰上返済シミュレーション | 繰上返済による利息軽減額・短縮できる期間 | 手元資金の使い道を比べたいとき |
当サイトおすすめ・ネット銀行系のシミュレーション
| 金融機関 | シミュレーションの内容 | リンク |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 借り換えメリットのシミュレーションなど。ミックスローンにも対応 | 公式サイトへ |
| SBI新生銀行 | お借り入れ金額・ご返済額・借り換えメリットの各シミュレーション。ミックスローンにも対応 | 公式サイトへ |
| 楽天銀行（フラット35） | 借り入れ可能額、新規借入、借り換えの各シミュレーション | 公式サイトへ |
| ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行） | ご返済額試算（詳細版）、お借換試算（詳細版）など。試算結果からそのまま申し込みへ進める | 公式サイトへ |
| ソニー銀行 | 新規購入シミュレーション、借り換えシミュレーション | 公式サイトへ |
| イオン銀行 | 新規借入・借り換えのシミュレーション（イオンセレクトクラブの割引額を含めた試算も可能） | 公式サイトへ |
| SBIアルヒ（フラット35） | ローンシミュレーション | 公式サイトへ |
| 東京スター銀行 | 住宅ローンシミュレーション | 公式サイトへ |
※住信SBIネット銀行は2026年8月3日付で「ドコモSMTBネット銀行」へ商号変更し、個人向けブランドは「ドコモの銀行」になりました。金融機関コード・支店番号・口座番号に変更はありません。
都市銀行のシミュレーション
| 金融機関 | シミュレーションの内容 | リンク |
|---|---|---|
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 新規借入シミュレーション、借換シミュレーション、返済条件変更シミュレーション | 公式サイトへ |
| 三井住友銀行 | 借入額から毎月返済額を調べる、借り換え、一部繰上返済の各シミュレーション | 公式サイトへ |
| みずほ銀行 | 返済額試算、借入可能額試算、借り換え試算。残高推移表で何歳のときにいくら残るかも確認できる | 公式サイトへ |
地方銀行のシミュレーション
| 金融機関 | シミュレーションの内容 | リンク |
|---|---|---|
| 北海道銀行 | 住宅ローン返済額シミュレーション（2段階固定金利型の専用試算もあり） | 公式サイトへ |
| 七十七銀行 | ローン返済シミュレーション、借り換え後の返済額・諸費用の試算 | 公式サイトへ |
| 横浜銀行 | 簡単・詳細の返済額試算、年収や毎月返済額からの借入可能額、借り換えメリット、必要経費の試算 | 公式サイトへ |
| 常陽銀行 | 新規・借り換えの返済額シミュレーション（借り入れ可否のクイック診断もあり） | 公式サイトへ |
| 千葉銀行 | 借りたい金額から／毎月返済額から／年収から／借り換えメリット／金利変更後の5種類 | 公式サイトへ |
| 北陸銀行 | ほくぎん住宅ローン・手数料定率型住宅ローンの返済額シミュレーション | 公式サイトへ |
| 静岡銀行 | 返済額の計算、借入金額の計算、借り替え試算 | 公式サイトへ |
| 福岡銀行 | お借り入れのシミュレーション、お借り換えのシミュレーション | 公式サイトへ |
| 西日本シティ銀行 | 借入金額から月々の返済額、毎月の返済額から借入可能額を試算 | 公式サイトへ |
信託銀行のシミュレーション
| 金融機関 | シミュレーションの内容 | リンク |
|---|---|---|
| 三菱ＵＦＪ信託銀行 | 住宅ローンシミュレーション（新規・繰上返済など） | 公式サイトへ |
| 三井住友信託銀行 | 返済シミュレーション（住宅ローン「住まいのアシスト」を利用する場合の試算） | 公式サイトへ |
ろうきん・JAバンク・フラット35のシミュレーション
| 金融機関 | シミュレーションの内容 | リンク |
|---|---|---|
| 中央ろうきん（中央労働金庫） | 住宅ローン・住宅借換ローン・繰上返済・手数料タイプ別の各シミュレーション | 公式サイトへ |
| JAバンク | 住宅ローン返済シミュレーション、借換、繰上返済の試算 | 公式サイトへ |
| 【フラット35】（住宅金融支援機構） | 資金計画・借換え・返済方法変更・金利引下げ内容の確認など（アプリ「住宅ローンシミュレーター」でも利用可） | 公式サイトへ |
試算の精度を上げる5つのポイント
同じ借入額でも、入力する条件しだいで結果は大きく変わります。次の5点を押さえておくと、実際の返済額との差が小さくなります。
- 金利は「店頭金利」ではなく「適用金利（引下げ後）」を入れる。多くのシミュレーションは金利を手入力するため、ここを間違えると結果が丸ごとずれます。
- 諸費用を別枠で見込む。事務手数料（定率型は借入額の2.20％〈税込〉が主流）、保証料、印紙税、登記費用、火災保険料は返済額の試算に含まれないことが多いため、借り換えの損得を見るときは必ず差し引いて考えます。
- 団信の上乗せ金利を忘れない。がん保障や疾病保障を付ける場合、金利が上乗せされる商品では毎月返済額が変わります。
- 変動金利の試算は「金利が変わらない前提」であることを理解しておく。多くの銀行が注記しているとおり、将来金利が動けば総返済額は増減します。金利を0.5％・1.0％上げた条件でも試算し、返済額の振れ幅を確認しておくと安心です。
- 借り換えは返済予定表を用意する。残高・残りの返済期間・現在の適用金利の3つがそろって初めて、削減額を正確に比べられます。
なお、金利を入力する際の目安として、住宅金融支援機構が公表した2026年8月資金受取分の【フラット35】（新機構団信付き・返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）で最も多い借入金利は年3.290％です（7月は年3.140％／【フラット20】は年2.970％、【フラット50】は年3.500％）。実際の適用金利は取扱金融機関や借入条件によって異なりますので、試算後は必ず各金融機関の公式サイトで最新の金利をご確認ください。
シミュレーションを使うときのよくある質問
Q. シミュレーションの結果どおりに借りられますか？
A. いいえ。各行が注記しているとおり、試算結果は入力条件にもとづく参考値であり、融資を約束するものではありません。実際の適用金利は融資実行時点の金利になります。
Q. 複数の銀行を比べるときのコツはありますか？
A. 同じ借入額・同じ返済期間・同じ返済方法（元利均等など）で条件をそろえることです。そのうえで、毎月返済額だけでなく「総返済額＋諸費用」で比べると、金利の低さと手数料の高さが相殺されるケースも見えてきます。
Q. 借り換えメリットはどこまで信じてよいですか？
A. 借り換えシミュレーションの多くは諸費用込みで削減額を示しますが、前提が銀行ごとに異なります。登記費用や現在の借入先の繰上返済手数料が含まれているかを注記で確認してください。
Q. 銀行に行かなくても試算できますか？
A. できます。上記のリンク先はいずれも各行の公式ページで、来店や口座がなくても試算できるものがほとんどです。より詳細な条件で試算したい場合は店頭相談が確実です。
まとめ
シミュレーションは「借りられる額」を知るためだけの道具ではなく、金利タイプ・返済期間・繰上返済のタイミングを比べるための道具です。条件をそろえて複数行を試算し、総返済額と諸費用の合計で並べると、比較の軸がぶれません。
試算した結果を実際の申し込みにつなげたい場合は、SBI新生銀行のように借入金額・返済額・借り換えメリットの各シミュレーションがそろっている銀行が便利です。同行は事務手数料が借入金額の2.20％（税込）の定率型で、保証料・一部繰上返済手数料は0円。一般団信に加えて全疾病保障付団信も金利の上乗せなしで付帯でき、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しています。
各行のシミュレーションページや適用金利は改定・移転されることがあります。最新の内容は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。