住宅ローンを検討中の方なら「フラット３５」をご存じの方は多いのではないでしょうか。当サイトでもフラット３５を取り扱う金融機関をいくつか紹介しています。この記事では、フラット３５という商品をあらためて整理したうえで、取扱金融機関の中で長年シェア１位を維持しているSBIアルヒ（旧ARUHI／旧SBIモーゲージ）のフラット３５を、比較検討の材料として確認します。

フラット３５とは

フラット３５とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同して提供する長期固定金利型の住宅ローン商品の名称です。2004年に「フラット３５」という名称になり、現在は銀行・信用金庫・住宅ローン専門会社など全国の多数の金融機関が取り扱っています（取扱金融機関の一覧は住宅金融支援機構の公式サイトで確認できます）。

フラット３５の特徴

フラット３５の特徴は、なんといっても借入時点で完済までの金利が確定する全期間固定金利型である点です。「フラット」という名前のとおり、借り入れた時点で返済完了まで適用される金利が決まっています。「３５」は主力商品の借入期間最大35年を示しており、借入期間20年以下のタイプ（フラット２０）や、最長50年の「フラット５０」も用意されています。

諸費用まわりでは、保証人が不要で保証料もかからず、繰上返済手数料も無料という点が民間ローンとの分かりやすい違いです。一部繰上返済の最低額は、機構のインターネットサービス「住・MyNote」からの申込みで10万円以上、取扱金融機関の窓口では100万円以上となっています。また、団体信用生命保険（団信）への加入は任意で、健康上の理由などで加入しない場合でもフラット３５自体は利用できます（その場合の借入金利は別に定められています）。

【2026年8月】フラット３５の借入金利

フラット３５の金利は毎月見直され、借入期間・融資率（9割以下か9割超か）・加入する団信の種類で変わります。2026年8月に資金を受け取る場合の金利は次のとおりです（新機構団信付き）。

金利の幅が広いのは、フラット３５の金利を決めているのが機構ではなく取扱金融機関だからです。同じフラット３５でも、どの金融機関を窓口にするかで適用金利が変わります。ここが「フラット３５は横並び」と思われがちな点との大きな違いで、比較する価値があるところです。

なお、夫婦などで加入する連生団信「デュエット」を選ぶ場合は掲載金利＋0.180％、新3大疾病付機構団信を選ぶ場合は＋0.240％となります。金利は申込時ではなく資金受取時のものが適用される点にも注意してください。

直近の動きとしては、返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下の最も多い金利が、2026年7月の年3.140％から8月は年3.290％へ0.150％上昇しました。全期間固定金利は長期金利の動向を映して毎月動くため、検討中の方は資金受取月の金利を必ず確認してください（最新の金利は機構および各取扱金融機関の公式サイトでご確認いただけます）。

フラット３５の借り入れ条件

前述のとおりフラット３５の取扱金融機関は数多くありますが、審査は住宅金融支援機構が行います。主な利用条件は次のとおりです（2026年4月1日現在）。

フラット３５は民間の住宅ローンと審査の内容や方法が異なる点が知られています。「審査基準が緩い」という表現は適切ではありませんが、民間ローンとは審査の考え方が異なるのは事実で、「民間ローンは通らなかったがフラット３５は通った」という声もあります。一方で、物件が機構の技術基準に適合していることを示す適合証明書が必要で、この点は民間ローンにない手間です。

借り換えは比較的タイミングを選びやすい一方、新規借入はマイホームの選定や条件確認に時間を取られ、気づけば住宅ローンを選ぶ時間が残っておらず、不動産会社の提携ローンで契約せざるをえなかったという声もあります。金融機関ごとに審査の所要日数の目安は異なるため、申込先を決める段階でスケジュールも確認しておくと安心です。

金利引下げメニューも比較材料になる

フラット３５には、条件を満たすと一定期間の借入金利を引き下げるメニューがあります。家族構成・住宅性能・維持管理・地域連携の4つのカテゴリーに応じたメニューを組み合わせ、獲得したポイント数に応じて引き下げ幅が決まる仕組みで、組み合わせによっては一定期間最大で年1.000％の引下げとなります。

• 子育てプラス…借入申込時に18歳未満の子がいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
• フラット３５Ｓ…省エネルギー性・耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合
• 中古プラス／リノベ…一定の基準を満たす中古住宅の取得、または中古住宅の購入とあわせたリフォーム
• 維持保全型…長期優良住宅や管理計画認定マンションなど、維持保全に配慮した住宅
• 地域連携型・地方移住支援型…地方公共団体の財政的支援とあわせて利用する場合

表面の金利だけを見て比べると、この引下げ分を見落とします。自分が対象になるメニューがあるかどうかを先に確認してから、金融機関ごとの金利を比べるのが順序としては合理的です。

フラット３５を支えるSBIアルヒ（旧ARUHI／旧SBIモーゲージ）

多数の金融機関が取り扱うフラット３５の中で、実行件数（借り換えを含む）シェアで長年No.1を続けているのがSBIアルヒです。かつては大手銀行が高いシェアを占めていましたが、2010年度以降は住宅ローン専門会社であるSBIアルヒが第1位となり、2025年度まで16年連続でシェア第1位を維持しています。

2025年度のフラット３５実行件数シェアは27.7％で、フラット３５を利用した人の4人に1人以上がSBIアルヒを選んでいる計算になります。

※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

社名の変遷にも触れておきます。同社はSBIモーゲージとして事業を始め、2015年5月にアルヒ株式会社へ、SBIグループ入り後の2024年1月4日にSBIアルヒ株式会社へ商号を変更しました。さらに2025年11月1日に住宅ローンブランドとしての「ARUHI」ロゴの利用が終了し、SBIアルヒロゴへ統一されています（これに伴い2025年9月1日から商品名・サービス名も変更されました）。古い記事や広告に残る「ARUHI」表記は現在のブランド名ではない点にご留意ください。なお、名称変更によって契約済みのお客さまの契約内容が変わるものではないと同社は案内しています。

SBIアルヒのフラット３５の魅力とは？

高いシェアを保っている背景には、商品性と使い勝手の両面があります。

1. フラット３５取扱金融機関の中でも低い水準の金利を毎月提示している点です。フラット３５は借入時点で全期間の金利が確定するため、少しでも金利の低い金融機関を選ぶ意味は大きくなります（最新の適用金利は公式サイトでご確認ください）。
2. 次に店舗網です。住宅ローンは長期にわたって付き合う商品であり、いざという時に対面で相談できる窓口がある安心感は支持を集めるポイントです。同社は全国に約90拠点（2026年3月末現在）を構えており、店舗相談のほかビデオチャットでのオンライン相談も用意されています。
3. 住まいや暮らしに関する優待サービス「暮らしのサービス」も契約者向けに提供されています。フラット３５で長年シェア１位を続ける住宅ローン専門会社ならではの取り組みといえます。
4. フラット３５共通の保証料無料・繰上返済手数料無料に加え、夫婦などで加入できる連生団信「デュエット」（掲載金利＋0.180％）も選べるため、家族の状況に合わせた組み方がしやすくなっています。

SBIアルヒの申し込みルートと諸費用（2026年8月時点）

申し込み方法は近年変更されているので、古い解説記事の情報のまま準備を進めないよう注意が必要です。とくにWeb完結の「SBIアルヒ ダイレクト支店」では、2026年7月1日をもってWeb事前審査の取り扱いが終了し、現在はWeb本申込のみとなっています。事前審査の申し込みを希望する場合は、最寄りの店舗に問い合わせる流れです。

フラット３５は保証料が不要な代わりに事務手数料が定率のことが多く、借入額が大きいほど初期費用も増えます。金利だけでなく、この諸費用を含めた総額で比べてください。

よくある質問

Q. フラット３５の金利は、どの金融機関で借りても同じですか。
A. 同じではありません。借入金利は取扱金融機関が定めるため、同じ月・同じ条件でも金融機関によって差があります。機構が公表しているのは金利の範囲と「最も多い金利」で、2026年8月の返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下では年3.290％〜年5.570％と幅があります。

Q. 融資率が9割を超えると何が変わりますか。
A. 金利が高くなります。2026年8月の返済期間21年以上35年以下では、最も多い金利が9割以下で年3.290％、9割超で年3.400％です。また機構は、融資率が9割を超える場合は返済の確実性等をより慎重に審査するとしています。頭金を1割用意できるかどうかは、審査と金利の両方に効いてきます。

Q. 団信に加入しなくてもフラット３５は利用できますか。
A. 利用できます。健康上の理由その他の事情で団信に加入しない場合でもフラット３５は利用でき、その場合の借入金利は機構が別に定めています。ただし万一の際に残債が保障されない点は、他の生命保険なども含めて検討が必要です。

Q. SBIアルヒでWebから事前審査だけを受けることはできますか。
A. できません。ダイレクト支店のWeb事前審査は2026年7月1日で取り扱いが終了し、Webからは本申込のみとなっています。事前審査を希望する場合は店舗へ問い合わせる案内になっているため、複数行を併願する予定であれば申し込みの順序を含めて計画しておくとよいでしょう。

まとめ

長く続いた低金利環境のもとで固定金利と変動金利の差が縮まった時期もあり、安心して借りたい人がフラット３５を選ぶ動きが広がりました。金利が動きやすい局面では、完済まで返済額が変わらない全期間固定への関心が改めて高まっています。その中でフラット３５のシェアで16年連続1位を続けるSBIアルヒは、比較の候補に入れておく価値があります。住宅ローンの申し込み自体は無料で、複数の金融機関を比べるのは定石です。

なお、フラット３５のような全期間固定だけでなく、変動・固定を柔軟に選べる民間の住宅ローンも比較候補になります。たとえばSBI新生銀行は、保証料0円で事務手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型と費用の内訳が分かりやすく、一般団信に加えて所定の就業不能状態を保障する団信を上乗せ0円で用意しています（がん団信は年0.100％の上乗せ）。フラット３５と民間ローンは、金利・事務手数料・保証料・団信を合わせた総額で見比べると、自分に合う一本が見つけやすくなります。

※金利・手数料・申込方法は改定されることがあります。最新の取り扱い状況は必ず各金融機関の公式サイトをご確認ください。

SBIアルヒ（旧ARUHI）のフラット３５の詳細はこちらから

SBIアルヒ（旧ARUHI）のフラット３５の公式サイトはこちらから

国土交通省は2026年3月17日、2026年1月1日時点の公示地価（令和8年地価公示）を公表しました。住宅地・商業地などを含む全用途の全国平均は前年比＋2.8％（前年は＋2.7％）と5年連続の上昇で、上昇率はバブル期の1991年以来、約35年ぶりの高い水準です。さらに2026年7月1日には相続税の基準となる路線価も公表され、こちらも全国平均で＋2.9％と上昇しました。

土地の値上がりは、住宅を買う人にとって「同じ広さの家を買うのに、より多く借りる必要がある」ことを意味します。しかも足元は住宅ローン金利も上昇方向にあります。この記事では、2026年の地価データを圏域別に整理したうえで、地価と住宅ローンの関係を中立的に読み解きます。

2026年（令和8年）公示地価は全用途平均＋2.8％／5年連続の上昇

令和8年地価公示は、全国26,000地点の標準地のうち隔年調査や災害の影響で休止した435地点を除く25,565地点で実施されました。全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続の上昇で、全用途平均と商業地は上昇幅が拡大、住宅地は前年と同じ上昇幅にとどまっています。

圏域別・用途別の変動率（2026年公示地価）

出典：国土交通省「令和8年地価公示の概要」（2026年3月公表）

三大都市圏では東京圏・大阪圏がいずれの用途でも上昇幅を拡大した一方、名古屋圏は全用途平均・住宅地・商業地のいずれも上昇幅が縮小しました。地方圏も5年連続の上昇ですが、全用途平均と住宅地は上昇幅が縮小し、商業地が前年と同じ上昇幅です。「全国的に上がっている」という一言では片づけられない、地域差の広がりが2026年の特徴といえます。

上昇した地点は約7割、下落は約2割

全用途でみた地点の内訳は、上昇68.3％・横ばい12.3％・下落19.4％でした。5年前の令和3年は上昇19.3％・下落58.2％でしたから、上昇と下落の比率がこの5年でほぼ逆転したことになります。ただし約2割の地点は今も下落しており、令和6年能登半島地震などで被害を受けた地域では下落が続いています（下落幅は縮小）。

上昇の背景として国土交通省が挙げているのは、都市中心部のマンション需要、インバウンド増加による店舗・ホテル需要、再開発の進展、リゾート地の別荘・移住需要、半導体工場の進出、eコマース拡大に伴う大型物流施設用地の需要などです。

2026年7月公表の路線価も＋2.9％／現行方式で最大の伸び

国税庁は2026年7月1日、令和8年分の路線価を公表しました。全国の標準宅地の平均変動率は前年比＋2.9％（前年は＋2.7％）で、5年連続の上昇。現行の算定方式となった2010年以降で最大の伸び率です。

路線価は相続税・贈与税で土地を評価するための価格で、公示地価と同じ1月1日を評価時点とし、公示地価等の80％程度を目安に定められます。したがって公示地価が上がれば、翌年以降の相続税評価額もおおむね連動して上がります。

都道府県庁所在都市の最高路線価は、44都市で上昇、3都市（青森・津・鳥取）で横ばい、下落した都市はゼロでした。全国最高地点は東京都中央区銀座5丁目「中央通り」（鳩居堂前）で1平方メートルあたり5,336万円、41年連続の首位です。

「土地の価格」は4つある——公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額

ニュースで「地価」と呼ばれる数字はひとつではありません。目的の違う4つの公的価格があり、それぞれ公表時期も水準も異なります。混同すると「うちの土地の評価額」を読み違えるので、住宅の購入・保有・相続を考えるときは使い分けを押さえておくと安心です。

実際の売買価格（実勢価格）はこれら4つとは別で、需給によって公的価格を上回ることも下回ることもあります。公示地価は「取引の目安」であって、その値段で売買できることを保証するものではありません。

地価上昇局面で、住宅ローン選びはどこが変わるか

地価が上がると住宅取得にどう跳ね返るのか。金額に直結する3つの論点に絞って整理します。

1. 借入額が増えやすく、諸費用も比例して増える

土地代が上がれば同じ広さ・同じ立地でも総額が上がり、頭金が同額なら借入額が増えます。見落とされがちなのは諸費用も借入額に連動する点です。融資事務手数料を借入額×2.20％（税込）の定率型としている金融機関では、借入額が500万円増えれば手数料も11万円増える計算になります。定額型・保証料型を採用する金融機関もあるため、金利だけでなく「借入額が増えたときに費用がどれだけ膨らむか」まで含めて総額で比較するのが実務的です。

2. 金利は上昇方向にある（2026年8月時点）

日本銀行は2026年7月31日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移するよう促す方針を維持しました（賛成8・反対1。反対した高田委員は1.25％程度への引き上げを提案）。8月10日に公表された同会合の「主な意見」では、「引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことが適当」「金融緩和度合いの調整をペースアップする必要がある」といった利上げに前向きな意見が並んだ一方、「前回会合での利上げの影響を慎重に見極めるために、今回は政策金利を据え置くことが妥当」とする意見も示されています。

これは決定事項ではなく各委員の意見であり、次回の金融政策決定会合は9月です。いつ・どの程度の利上げがあるかを断定できる材料ではない点にはご注意ください。

全期間固定の代表であるフラット35は、2026年8月資金受取分（新機構団信付き・返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）で最も多い金利が年3.290％です（融資率9割超は年3.400％）。返済期間20年以下のフラット20は年2.970％、フラット50は年3.500％（いずれも融資率9割以下・最も多い金利）。金利は「返済期間・融資率・団信の内容」の3点セットで変わるため、比較するときは条件をそろえてください。

3. 変動型は「基準金利」と「引き下げ幅」を分けて見る

変動型の適用金利は「基準金利－引き下げ幅」で決まります。基準金利が上がっても引き下げ幅が拡大すれば適用金利は動かないこともあり、改定・適用のタイミングも金融機関ごとに異なります（多くは年2回の見直し）。また、返済額の急増を抑える「5年ルール」「125％ルール」を採用していない金融機関もあります。ニュースの見出しだけで自分のローンの負担を判断せず、契約している金融機関の条件を確認することが大切です。最新の適用金利や条件は、各金融機関の公式サイトでご確認ください。

よくある質問

Q. 公示地価が上がると、住宅ローンの借入可能額も増えますか？

担保評価は上がる可能性がありますが、住宅ローンの審査は年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）を中心に見るのが一般的です。金利が上がると審査上の想定返済額も増えるため、地価上昇がそのまま借入可能額の増加につながるとは限りません。

Q. 公示地価と実際の売買価格はどのくらい違いますか？

公示地価は特殊な事情を除いた「正常な価格」の指標です。取引の目安にはなりますが、人気エリアでは実勢価格が公示地価を上回ることも、需要が乏しい地域では下回ることもあります。差の大きさは地域・時期によって異なるため、一律の倍率で換算することはできません。

Q. 路線価が上がったら、実家を相続するときの税金は増えますか？

土地の相続税評価額は上がる方向に働きます。ただし相続税額は基礎控除や小規模宅地等の特例など複数の要素で決まるため、評価額の上昇がそのまま納税額の増加を意味するわけではありません。具体的な計算は国税庁の情報を確認するか、税理士にご相談ください。

Q. 地価も金利も上がっている今、購入は見送るべきですか？

地価と金利の先行きを当てにいく判断は誰にもできません。実務的には、①いま提示されている金利と諸費用で総返済額を試算する ②金利が一定幅上がった場合の返済額も併せて試算する ③その負担が家計で吸収できるかを確認する——という順で検討するのが現実的です。値上がり局面かどうかという話題性ではなく、自分の家計の数字で判断してください。

まとめ

2026年の公示地価は全用途平均＋2.8％、路線価は＋2.9％と、いずれも5年連続の上昇となりました。ただし内訳を見ると、東京圏・大阪圏が伸びを拡大する一方で名古屋圏と地方圏は上昇幅が縮小し、約2割の地点はなお下落しています。「全国的に上がっている」ではなく「自分が買う場所はどうか」で見るべき局面です。

そのうえで、地価上昇は借入額を、金利上昇は返済額を押し上げます。金融機関選びでは金利水準だけでなく、融資事務手数料・保証料・繰上返済手数料・団体信用生命保険の保障範囲まで含めた総額での比較が欠かせません。たとえばSBI新生銀行は、融資事務手数料が借入金額×2.20％（税込）の定率型で保証料が0円、一部繰上返済手数料も0円、一般団信・全疾病保障付団信の上乗せ金利が0円と、費用構成が把握しやすい設計です。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応している点も、比較検討先のひとつとして押さえておくとよいでしょう。

公示地価・路線価は毎年公表され、住宅ローン金利は毎月見直されます。最新の地価動向は国土交通省の公表資料を、最新の適用金利は各金融機関の公式サイトをご確認ください。

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住宅ローンは、返済が終わるまで数十年つきあうことになる金融商品です。人生でいちばん大きな借入れをする相手として、その金融機関の経営基盤が安定しているかどうかは気になるところでしょう。判断材料の一つになるのが格付け（信用格付）です。

格付けは、第三者である格付会社が発行体の債務履行能力を評価したもので、金融機関を横並びで見るときの目安になります。この記事では、当サイトで紹介している主要な金融機関について、日本格付研究所（JCR）が2026年8月10日時点で公表している長期・短期の格付を一覧で整理します。

主要7行の格付け一覧（JCR・2026年8月10日時点）

※イオン銀行の親会社であるイオンフィナンシャルサービス株式会社の格付です。
※日本格付研究所（JCR）の金融法人 格付一覧を2026年8月10日に確認したものです。格付は随時見直されるため、最新の内容は必ずJCRの公式サイトでご確認ください。

2017年時点からの主な変化

この記事はもともと2017年5月時点の格付をまとめたものでしたが、9年の間に顔ぶれは大きく入れ替わりました。ネット銀行の資本構成の変化や、公的資金の返済といった出来事が格付に反映されています。

格付が最も高いのは「ドコモの銀行」

かつて住信SBIネット銀行だったドコモの銀行（正式商号：ドコモSMTBネット銀行）は、2026年1月16日にJCRからAA+／安定的へ格上げされました（それ以前はモニター指定を経て「#A／ポジティブ」）。同行はNTTドコモと三井住友信託銀行の共同経営体制となり、2026年8月3日付で「ドコモSMTBネット銀行」へ商号変更しています（個人向けサービスブランドは「ドコモの銀行」。金融機関コード・支店番号・口座番号に変更はありません）。JCRの発行体名も新商号に更新されています。この一覧のなかでは現在もっとも高い格付です。

SBI新生銀行は複数段階の格上げ

2017年当時はBBB+で、この一覧のなかでは見劣りしていたSBI新生銀行ですが、2023年7月にA-からAへ格上げされ、さらに2026年1月29日には見通しが「安定的」から「ポジティブ」へ変更されています。JCRは2025年6月に「SBI新生銀行の公的資金が完済へ－格付への影響なし」とするリリースも公表しています。9年前の評価をそのまま引きずって判断すると実態を見誤る、典型的な例といえます。

ソニー銀行は「格付なし」になっている

ソニー銀行はJCRから2023年3月にAA-からAAへ格上げされましたが、2023年8月31日に長期発行体格付が撤回され、現在JCRの長期・短期の格付は付与されていません。格付が無いことは、そのまま「信用力が低い」という意味ではありません。ただし他行と同じ土俵で数値的に比べることはできなくなるため、この一覧では「格付なし」として扱っています。ソニー銀行を検討する場合は、格付以外の情報（財務諸表やディスクロージャー資料など）で判断することになります。

楽天銀行は格下げを経て見通しが改善

楽天銀行は2023年6月にA からA-へ格下げされ、その後しばらく見通しが「ネガティブ」でしたが、2025年9月26日に見通しがネガティブから安定的へ変更されています。JCRは2026年5月にも「楽天銀行と楽天グループがフィンテック事業を再編－格付に影響なし」とするリリースを公表しています。

格付けの記号はどう読むか

JCRの長期格付は、上からAAA、AA、A、BBB、BB……の順で並び、AAからBまでの区分には上位・下位を示す「+」「-」が付きます。つまりAA+はAAより1段階上、A-はAより1段階下ということです。短期格付は「J-1+」「J-1」「J-2」……のように表されます。

格付記号のあとに付く見通し（アウトルック）は、中期的な方向性を示すものです。

見通しは「予告」ではありません。ネガティブが付いたからといって必ず格下げされるわけではなく、楽天銀行のように安定的へ戻る例もあります。

格付会社によって記号の意味は違う

企業の格付けは、日本格付研究所（JCR）のほか、S&Pグローバル・レーティング、ムーディーズ、フィッチ・レーティングス、格付投資情報センター（R&I）など複数の会社が付与しています。評価の考え方も対象範囲も会社ごとに異なるため、別々の格付会社の記号をそのまま並べて優劣を語ることはできません。この記事でJCRに統一しているのはそのためです。他社の格付を参照する場合は、必ず同じ格付会社どうしで比べてください。

住宅ローンを借りる側は、格付けをどう使えばよいか

ここは誤解しやすいところですが、格付けは「お金を貸す側・預ける側」から見た評価であり、住宅ローンを借りる人にとっては次のような読み方になります。

• 長い取引相手としての安定性を測る材料になる。返済期間は20〜35年に及ぶため、経営基盤の評価は無関係ではありません。
• 金利や商品性の有利さとは直結しない。格付が高い銀行の住宅ローンが必ず低金利というわけではありません。
• 預金保険制度の保護（1金融機関ごとに預金者1人あたり元本1,000万円とその利息等）は「預ける側」のしくみで、住宅ローンの借入れには直接関係しません。制度の詳細は預金保険機構の公式サイトでご確認ください。
• 格付が無い＝危ないではない。格付は発行体との関係で付与・撤回されるもので、有無だけで安全性は判断できません。

結論として、格付けは住宅ローン選びの「主役」ではなく、金利・諸費用・団信・手続きのしやすさを比べたうえで、最後に安心材料として添えて見るものと考えるのが現実的です。実際、この一覧で最上位のドコモの銀行と、A／ポジティブのSBI新生銀行とでは、金利や事務手数料の考え方、団信の条件はそれぞれ異なります。比べる順番は「商品条件が先、格付けは後」です。

よくある質問

Q. 格付けが高い銀行の住宅ローンほど金利は低いのですか？

いいえ。格付けと住宅ローンの適用金利に直接の連動関係はありません。金利は各行の調達コストや戦略、優遇幅の設計で決まります。実際にこの一覧でも、格付けの順番と住宅ローン金利の低さの順番は一致しません。

Q. 格付けが撤回された銀行は避けたほうがよいですか？

撤回そのものが信用力の低下を意味するわけではありません。ソニー銀行のように、格上げされた数か月後に撤回されている例もあります。格付けが無い場合は、決算やディスクロージャー資料など他の情報で判断してください。

Q. 借入れ後に銀行の格付けが下がったら、住宅ローンの金利は上がりますか？

契約済みの住宅ローンの金利は、契約で定めたルール（変動型なら基準金利と引下げ幅の取り決め）に従って決まります。銀行の格付けが変わったことを理由に、契約中の引下げ幅が変更されるわけではありません。適用金利の見直しルールは、契約時の商品概要説明書でご確認ください。

Q. 銀行が合併・商号変更した場合、格付けはどうなりますか？

発行体としての名称が変われば、格付会社側の表示も更新されます。ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）はその例で、JCRの発行体名も「ドコモSMTBネット銀行」に変わっています。過去の格付履歴は旧商号のまま残るため、履歴を追うときは商号変更の時期もあわせて確認すると混乱しません。

まとめ

2026年8月時点でJCRの格付が最も高いのはドコモの銀行（AA+／安定的）で、みずほ銀行とりそな銀行がAA／安定的で続きます。SBI新生銀行はA／ポジティブまで評価を上げており、2017年当時の序列は現在では通用しません。格付けは定期的に見直されるものなので、参照するときは必ず「いつ時点のものか」を確認してください。

最新の格付は日本格付研究所（JCR）金融法人 格付一覧で確認できます。

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マイホームの購入や新築にあたって、親や祖父母から資金援助を受ける人は少なくありません。一定の要件を満たせば、その資金に贈与税がかからない「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置）を利用できます。

この特例は令和6年度税制改正で適用期限が3年間延長され、2026年（令和8年）12月31日までの贈与が対象です。つまり現行制度では今年が期限の年にあたります（2026年8月時点。延長の有無は今後の税制改正で変わるため、必ず国税庁の公表内容をご確認ください）。

まず結論：限度額・期限・申告の3点

※2026年8月時点で国税庁「No.4508」（令和7年4月1日現在法令等）および国土交通省の公表内容を確認したものです。限度額・要件・期限は税制改正で見直されることがあります。

限度額は住宅の性能で2倍変わる

同じ援助を受けても、取得する住宅が「省エネ等住宅」に当たるかどうかで非課税の上限は500万円と1,000万円で2倍の差がつきます。省エネ等住宅とは、省エネルギー性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれか1つの基準を満たすことを、住宅性能証明書など一定の書類で証明した住宅です。

新築の省エネ要件は令和6年度税制改正でZEH水準に引き上げられていますが、令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または令和6年6月30日までに建築された住宅には経過措置があり、等級4以上のいずれかに適合することの証明で1,000万円の枠を使えます。ただしこの場合は改正前の様式の住宅性能証明書を使う必要があり、令和5年12月31日までに建築確認を受けたケース（令和6年6月30日までに建築されたものを除く）では確認済証または検査済証の写しの添付も必要です。証明書の様式は取り違えやすいので、着工前に住宅事業者へ「どの様式で証明を取るか」を確認しておくと手戻りを防げます。

もらう側（受贈者）の主な要件

住宅そのものの主な要件

• 登記簿上の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下で、床面積の2分の1以上が受贈者の居住用であること（日本国内の家屋に限る）
• 中古住宅は、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または地震に対する安全性の基準に適合することが一定の書類で証明されたものであること
• いずれにも当たらない中古住宅は、取得日までに耐震改修を申請し、翌年3月15日までに耐震基準に適合したことの証明を受ければ対象になる
• 増改築等の場合は、工事費用が100万円以上で、その2分の1以上が居住用部分の工事であること

なお「住宅用の家屋の新築」には、その新築とあわせて取得する敷地、または新築に先行して取得する敷地の代金も含まれます。土地の購入資金にも使えますが、家を建てずに土地だけを買うケースは対象になりません。

対象にならない主なケース

制度の趣旨は「住宅の新築等の対価に充てるための金銭の贈与」を支援することにあります。次のケースは非課税の特例の対象外です。

「住宅ローンの返済資金は対象外」は特に間違えやすい点です。取得後に繰上返済の援助を受けたい場合は、この特例ではなく暦年課税の基礎控除（110万円）や相続時精算課税など、別の枠組みで検討することになります。

申告と居住のスケジュール

この特例は申告して初めて使えます。国税庁も、非課税となる金額以下であっても申告が必要としています。贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に、戸籍の謄本、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添えて、納税地の所轄税務署へ提出します。省エネ等住宅で1,000万円の枠を使う場合は、住宅性能証明書などの証明書類も必要です。

土地・建物の登記事項証明書は、申告書に不動産番号を記載することなどで添付を省略できます。

スケジュール面で見落としやすいのは「翌年3月15日」が二重の期限になっている点です。①贈与された資金の全額を充てて新築等をすること、②その家屋に居住すること（または遅滞なく居住する見込みであること）、そして③申告書を提出すること——この3つが同じ日付に集まります。引き渡しが年をまたいで遅れると要件を満たせなくなるおそれがあるため、年末に近い時期の贈与ほど、工期と引き渡し時期を先に確認しておくことが大切です。

相続税との関係も押さえておく

この特例で非課税となった金額は、贈与者が亡くなったときの相続税の課税価格に加算する必要がありません。暦年課税の贈与は相続開始前の一定期間分が相続財産に加算されますが、この特例で非課税とされた部分はその対象外です。相続を見据えた資金移転としても意味を持つ制度といえます。

また、住宅取得等資金の贈与には相続時精算課税の特例もあります。通常、相続時精算課税は贈与者が贈与の年の1月1日で60歳以上であることが必要ですが、令和8年12月31日までに住宅取得等資金の贈与を受け一定の要件を満たす場合は、贈与者が60歳未満でも相続時精算課税を選択できます。こちらは合計所得金額の要件がなく、床面積の上限もない一方で、いったん選択すると同じ贈与者からの贈与は撤回できません。どちらを使うかは相続まで見通した判断になるため、税務署や税理士への確認をおすすめします。

住宅ローンの借り方とセットで考える

贈与の非課税枠は、借入額そのものを減らせる点に価値があります。金利が上がる局面ではこの効果が大きくなります。実際、住宅金融支援機構の【フラット35】は2026年8月資金受取分（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）で最も多い金利が年3.290%となり、現行制度になった2017年10月以降で最も高い水準です（2026年8月10日に公式サイトで確認）。同じ借入額でも利息の重みが以前より増しているということです。

あわせて意識したいのが融資率です。フラット35は融資率9割以下と9割超で金利が分かれており、2026年8月時点では9割超が年3.400%と、9割以下より0.110%高くなっています。贈与を頭金に回して融資率を9割以下に収められるなら、金利面でも有利になり得ます。

諸費用まで含めた比較も忘れずに。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料と一部繰上返済手数料が0円、一般団信の上乗せも0円で、事務取扱手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型という分かりやすい費用構成です。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応している点も、贈与の使い方を含めて資金計画を相談したい人には検討しやすい選択肢の一つでしょう。金利・諸費用・団信の条件は改定されるため、最新の内容は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

よくある質問

Q. 父と祖父の両方から贈与を受けたら、それぞれ1,000万円まで非課税になりますか？

いいえ。非課税限度額は「贈与を受けた人1人あたり」です。贈与者が複数いる場合は受け取った金額を合計し、そのうち1,000万円（省エネ等住宅以外は500万円）までが非課税になります。

Q. 夫婦がそれぞれの親から援助を受ける場合はどうなりますか？

限度額は受贈者ごとに判定されるため、夫と妻がそれぞれ自分の直系尊属から贈与を受け、各自が要件（住宅の共有持分を持つことを含む）を満たせば、それぞれ適用を受けられます。持分の設定を誤ると要件を満たせなくなるので、登記の内容も含めて事前に確認してください。

Q. 土地の購入資金にも使えますか？

使えます。ただしその土地に住宅を新築することが前提で、新築とあわせて取得する敷地、または新築に先行して取得する敷地が対象です。土地だけを購入して家を建てない場合は対象になりません。

Q. 中古住宅でも対象になりますか？

なります。床面積などの要件に加え、昭和57年1月1日以後に建築されたものか、地震に対する安全性の基準に適合することが証明されたものであることが必要です。いずれにも当たらない場合でも、取得日までに耐震改修を申請し、翌年3月15日までに耐震基準に適合したことを証明できれば対象になります。

Q. 贈与額が非課税枠に収まれば、申告しなくてもよいですか？

いいえ。申告は必要です。国税庁も、非課税となる金額以下の場合でも、翌年2月1日から3月15日までに特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書を提出する必要があるとしています。申告を忘れると特例そのものが使えません。

まとめ

住宅取得等資金の贈与税の非課税措置は、限度額（省エネ等住宅1,000万円／それ以外500万円）・期限（2026年12月31日までの贈与）・申告（翌年2月1日〜3月15日、枠内でも必須）の3点を外さないことが何より重要です。そのうえで、住宅ローン控除など他の支援制度や、借入額・融資率の設計とあわせて考えると、取得時の負担を抑えやすくなります。

個別の適用可否や必要書類は住宅の性能・取得時期・持分の設定によって変わります。判断に迷う場合は、国税庁や国土交通省の公式情報を確認したうえで、所轄の税務署や税理士にご相談ください。

結論から整理します。かつて「SBIモーゲージ」として知られた住宅ローン専門金融機関は、2014年に「アルヒ株式会社（ブランド名：ARUHI）」へ、さらに2024年1月4日に「SBIアルヒ株式会社」へ商号を変更しました。加えて2025年11月1日をもって住宅ローンブランドの「ARUHI」ロゴの利用が終了し、「SBIアルヒ」へ統一されています（商品名・サービス名の変更は2025年9月1日から）。いま検討するなら「SBIアルヒ」で情報を探すのが正解です。

社名の変遷（SBIモーゲージ→ARUHI→SBIアルヒ）

なお公式サイトでは、この商品名等の変更によってすでに申し込み・契約している人の契約内容は変わらないことが明記されています。名称が変わっただけで、返済条件が不利になるといったことはありません。

フラット35の実行件数シェアは16年連続で1位

同社の最大の特徴は、全期間固定金利の【フラット35】における取り扱い実績です。フラット35の実行件数シェアは27.7％で、16年連続シェア1位。フラット35を使う人のおよそ4人に1人がSBIアルヒを選んでいる計算になります。

※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

取り扱う住宅ローンの主なラインアップ

フラット35の専門機関というイメージが強いものの、現在は自社商品と銀行代理商品の両方を扱っています。名称は2025年9月以降のものです。

フラット35以外の選択肢も同じ窓口で相談できるのが強みです。たとえばSBI新生銀行は、事務取扱手数料が借入金額×2.20％（税込）の定率型で保証料がかからず、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、全期間固定と変動を並べて比べたい人にとって検討しやすい選択肢のひとつです。

相談・申し込みのチャネル

全国に展開する店舗（約90拠点／2026年3月末現在）に加え、ビデオチャットによるオンライン相談、そして来店不要でWeb申し込みができる「SBIアルヒ ダイレクト支店」が用意されています。公式サイトでは、Web申し込みなら本申し込みから融資実行まで来店不要で手続きできると案内されています。

ただしWebからの申込方法や事前審査の取り扱いは見直されることがあります。申し込み経路は、検討時点の公式サイトで必ず確認してください。

フラット35は「どこで借りるか」で条件が変わる

フラット35は制度としては共通ですが、適用金利と融資事務手数料は取扱金融機関ごとに異なります。参考までに、住宅金融支援機構が公表する2026年8月資金受取分の金利（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）で最も多いのは年3.290％で、前月の年3.140％から0.150％上昇し、現行制度になった2017年10月以降で最も高い水準です。

金利の低さだけで決めず、事務手数料・団信の上乗せ・繰り上げ返済のしやすさまで含めた総額で複数社を並べて比べるのが確実です。

よくある質問

Q. 「ARUHI」という名前はもう使われていないのですか？

A. 住宅ローンブランドとしてのARUHIロゴは2025年11月1日で利用が終了し、SBIアルヒへ統一されました。商品名も「ARUHIスーパーフラット」から「スーパーフラット」のように変わっています。ただし公式サイトでも「変更後しばらくの間は旧・新の商品名が混在することがある」と案内されており、検索結果や不動産会社の資料に旧名が残っていることはあります。

Q. SBIモーゲージやARUHIの時代に借りた住宅ローンはどうなりますか？

A. 商号・商品名の変更によって、すでに申し込み・契約している内容が変わることはないと公式に案内されています。金利や返済期間などの契約条件はそのままです。手続きや書類の名義表記で不明な点があれば、公式サイトの問い合わせ窓口で確認してください。

Q. フラット35はどこで借りても金利は同じですか？

A. 同じではありません。フラット35の金利は取扱金融機関がそれぞれ決めており、融資事務手数料も金融機関ごとに違います。返済期間・融資率（自己資金の割合）・団信の付け方でも変わるため、条件をそろえて比較する必要があります。

Q. スーパーフラットは誰でも使えますか？

A. スーパーフラットは自己資金の割合に応じて金利が下がる商品で、自己資金を用意できることが前提です。自己資金の割合が大きい区分ほど金利は低くなりますが、区分によっては保険への加入が条件になる場合があります。適用条件は申し込み時点の公式サイトで確認してください。

まとめ

「SBIモーゲージ」を探して行き着いた人にとって、押さえるべき点は3つです。①現在の社名はSBIアルヒ株式会社 ②住宅ローンブランドもARUHIからSBIアルヒへ統一済み ③フラット35の実行件数シェアは16年連続1位で、商品はフラット35以外にも広がっている——この3点です。

最新の金利・手数料・キャンペーン・取り扱い条件は変わることがあるため、利用を検討する際はSBIアルヒ公式サイトでご確認ください。フラット35は取扱金融機関によって金利や手数料が異なるため、複数を比較して選ぶことをおすすめします。

住宅ローン金利の動向（2026年8月時点）

この記事では、最新の住宅ローン金利の動向と今後の見通しを整理します。「超低金利がほとんど動かない」時代から、日銀の金融政策の正常化にともなう上昇局面へと環境は大きく変わりました。いまは借りるときに金利を比べるだけでなく、借りたあとに金利が動く前提で返済計画を立てる必要があります。

いまの金利環境を1枚で確認（2026年8月時点）

※金利は改定されます。最新の適用金利は各金融機関・住宅金融支援機構の公表値でご確認ください。

政策金利は約31年ぶりの1.0％へ

日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、そこから段階的に利上げを続けてきました。2024年7月に0.25％程度、2025年1月に0.5％程度、2025年12月に0.75％程度、そして2026年6月16日の金融政策決定会合で1.0％程度へ引き上げ。1995年9月以来、約31年ぶりの高い水準です。続く7月31日の会合では据え置きとなりましたが、利上げ路線の継続そのものは維持されています。次の利上げ時期は市場・エコノミストの見方が分かれており、「次は◯月に上がる」と決め打ちせず、返済計画に余裕を持たせておくのが現実的です。

変動金利は「短期プライムレート」に連動する

変動金利は、基本的に短期プライムレートに連動して動きます。短期プライムレートとは、主要銀行が信用力の高い企業に対して1年未満の期間で貸し出す際の基準となる金利です。決めるのは各銀行ですが、日銀の政策金利の影響を強く受けます。2009年以降は長く据え置かれてきたものの、日銀の利上げを受けて2024年9月以降に段階的に上昇し、2026年8月3日からは三菱ＵＦＪ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行などの主要行で年2.375％となりました。「変動金利は動かない」という従来の前提は、もう当てはまりません。

ただし、短期プライムレートが上がっても適用金利がすぐ上がるとは限りません。基準金利の改定日、適用金利への反映時期（多くの銀行は年2回の見直し）、引き下げ幅（優遇幅）は銀行ごとに異なるためです。ご自身の借入先がどのルールで動くかは、契約時の商品概要説明書と公式サイトで確認してください。

※日銀のマイナス金利の導入についてはこちらの記事でも紹介していますのでご参考ください。

固定金利は上昇が先行、フラット35は現行制度で最高水準

固定金利は長期金利（10年国債利回り）の影響を受けるため、変動金利より先に動きます。全期間固定型の代表であるフラット35は、2026年8月資金受取分で年3.290％（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きの、取扱金融機関のうち最も多い金利）。前月の年3.140％から0.150％上がり、現行制度になった2017年10月以降で最も高い水準です。3％台は2026年6月以降続いています。なおフラット35の金利は返済期間・融資率（自己資金の割合）・団信の付け方で変わり、取扱金融機関ごとにも異なります。比較するときは同じ条件でそろえてください。

当編集部の実測：8月は「固定が上がり、変動は据え置きが多い」

当編集部では毎月、各金融機関の公式の住宅ローン金利ページを実際に開いて表示金利を記録しています。2026年8月は14の金融機関・機関の公式サイトを確認し、127件（銀行×商品×新規／借換×金利タイプ×固定期間×融資率の組み合わせ）を集計したところ、前月と比較できた127件のうち引き上げが102件、据え置きが23件、引き下げが2件でした（当社調べ・2026年8月4日確認）。

金利タイプ別の内訳ははっきり分かれます。変動金利は27件のうち23件が据え置きだった一方、固定10年は24件中22件、20年前後は20件すべて、フラット35・50は38件すべてが引き上げでした。「金利が全面的に上がった」というより、先に動いたのは固定で、変動はこれから反映される段階という構図です。※当編集部が実測できた範囲の件数であり、市場全体の統計ではありません。

利用者の4人に3人は変動型。ただし固定を選ぶ人が増えている

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」によると、実際に利用された金利タイプは変動型75.0％、固定期間選択型14.9％、全期間固定型10.1％でした。変動型は2025年4月調査から4.0ポイント減り、固定期間選択型（+2.7ポイント）・全期間固定型（+1.3ポイント）が増えています。金利上昇局面に入ったことで、長く金利を固定できるタイプを選ぶ人が増えてきたということです。

同じ調査では、今後1年間の住宅ローン金利について「現状よりも上昇する」と答えた人が73.7％（前回調査から8.0ポイント増）に達する一方、金利上昇時に返済額がどれくらい増えるかについて「理解しているか少し不安・よく理解していない・全く理解していない」と答えた人の合計は52.0％でした。上がると思っている人は多いのに、上がったときの影響額までは把握できていないのが実情です。

変動金利を選ぶなら「5年ルール・125％ルール」の有無を確認する

変動金利には、金利が上がっても毎月返済額を5年間据え置く「5年ルール」と、見直し時の返済額を前回の125％までに抑える「125％ルール」を設けている銀行があります。返済額の急増を避けられる一方、払いきれなかった利息（未払利息）が後ろにずれ込み、返済終盤に負担が集中する可能性があります。そしてすべての銀行がこの2つを採用しているわけではありません。たとえばSBI新生銀行は「5年ルール・125％ルールは当行の住宅ローンでは採用していない」と公式サイトに明示しており、金利が変わればその都度返済額が見直されます。負担を先送りせず残高の減り方が見えやすい設計で、事務取扱手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型。諸費用まで含めて比べたい人には検討に値する選択肢のひとつです。ルールの有無だけで有利・不利は決まりません。金利水準・諸費用・団信・見直しルールをセットで比べるようにしてください。

2026年後半の住宅ローン金利はどうなる？

結論として、固定金利は長期金利の水準を映して高止まりしやすく、変動金利はこれまでの利上げ分が基準金利の改定を通じて段階的に反映されていく、という見方が中心です。日銀は追加利上げの可能性を残しており、実質的な金利水準はなお緩和的だとされています。急激な金利急騰は想定しにくいものの、「金利が動かない時代」は終わったという前提で備えるのが安全です。具体的には、①金利が1％上がったら毎月返済額がいくら増えるかを試算しておく ②繰上返済や借り換えの余地を残しておく ③固定と変動を諸費用込みの総返済額で比べる——この3点を押さえておくと、金利が動いても慌てずに済みます。

ポイント：金融政策は正常化局面へ。最新の適用金利は各金融機関・日銀の公表値で必ずご確認ください。

変動金利タイプの住宅ローン金利比較表

参考として、変動金利タイプの住宅ローンの金利比較表を掲載します。金利は毎月動くため、申込前に各行の公式サイトで最新の条件をご確認ください。

変動金利比較表／

変動金利比較表
No	銀行名	変動金利	特徴
1	SBI新生銀行	年0.990％	ハイパー預金金利優遇プログラム適用時
2	PayPay銀行	年1.330％（全期間引下型）	日本初のネット銀行（旧ジャパンネット銀行）。来店不要・ネット完結・電子契約で利便性も抜群。 ※借入総額が、物件購入価格および建築請負価格の合計額に対して90％以内のお客さまが対象です。 ※本優遇を受ける場合は、諸費用、事務手数料も自己負担となります。
3	ソニー銀行 (変動セレクト住宅ローン)	年1.347%	オリコン顧客満足度上位常連。無料の疾病保障も魅力。 ※2023年11月1日からのお借り入れ分について、新規購入での物件の購入価格を超えてお借り入れの場合は、金利が年0.05%上乗せになります
4	イオン銀行	年1.040%※1	イオングループでの買い物がいつでも5％オフ
※この表の金利は定期的に更新されるため、記事本文と更新タイミングが異なる場合があります。

2016年1月～2026年の住宅ローン金利の動向

2016年1月

2015年12月と比べて全般的に低下した住宅ローン金利。変動金利は0.6％を下回り、10年固定金利は0.8％を下回る水準まで低下。2016年1月29日に日銀がマイナス金利政策を発表。2月以降の住宅ローン金利に大きな影響を与えることになりました。

2016年2月

前月末に開催された日銀政策決定会合でマイナス金利が発表。マイナス金利政策発表が各銀行の2月の住宅ローン金利決定に間に合わなかったケースもあるが過去最低金利を提示する銀行が相次ぐ。各種報道・ニュースがマイナス金利の言葉で埋まり、住宅ローン申込み顧客が殺到する状況に。

2016年3月

2月に国債利回りはいよいよマイナス圏に突入。2月中に金利を引き下げる動きも散見されたが、住宅ローンの金利に本格的にマイナス金利の影響が表れたのが3月。当然に金利引き下げを行う銀行が大半で、10年固定金利がいよいよ0.6％を下回る時代に突入。金利低下を受けて住宅ローン申込みの件数は増加傾向に。

2016年4月

一部の銀行が10年固定金利を中心に引き上げを発表。長期金利は̠マイナス圏で推移している中での引き上げであった為、ヨーロッパのマイナス金利先行導入国のように銀行が収益性の悪化を抑える為に金利引き上げの動きをとっていると警戒心を煽るムードも。ただし、金利引き下げをしっかりと行う銀行も数多く存在し、住宅ローン金利が0.4％台の時代に突入したのは金利引き上げ報道が過熱していた4月。他にもりそな銀行が10年固定を0.5％台で提供するなど超低金利は更に進化。

2016年5月

4月を更に下回る金利を提示する銀行が相次ぐ。ネット銀行では0.5％を下回る金利を打ち出すところも現れ、など住宅ローンは変動金利・固定金利ともに大幅に低下。フラット35も8カ月連続で金利引き下げが行われ、過去最低金利を更新。

2016年6月

4月に引き上げらがちだった人気の住宅ローンである10年固定金利が再び低下に転じる。りそな銀行はWEBの借り換え限定で0.50％を再び打ち出すなど金利低下ムードは継続。フラット35はやや上昇しているが、8カ月連続で低下して過去性低金利となっていたことを考えると誤差の範囲と言える程度の上昇。

2016年7月

イギリスの国民投票でEU離脱派が勝利したことにより、世界経済の不透明さが高まったとされ、世界中の金融市場が大混乱。その流れの中で、日本国債への資金流入が続き、長期金利が過去最低を更新。住宅ローン金利も大幅に引き下げが行われた月に。フラット35も過去最低金利を更新し35年固定で初めて1％未満の水準に。りそな銀行は借り換え・WEB申込み限定の住宅ローンで10年固定・0.4％という異例の低金利を提供。

2016年8月

長期金利の低下を受けて、10年固定金利等を中心に過去最低金利を2か月連続で更新。7月にも取り上げたりそな銀行の借り換え・WEB申込み限定の住宅ローンも更に金利を引き下げて10年固定で0.35%と過去最低金利を提示。フラット35も同様に7月にはじめて1％を下回って過去最低金利を更新したばかりにも関わらず2か月連続で最低金利を更新。その他の各金融機関でも10年固定金利以上の長期固定金利を中心に過去最低金利まで引き下げる金融機関が多くを占める。変動金利は変わらず（据え置きが多い）。

2016年9月

長期金利の低下が一段落し、8月に長期金利はやや上昇。その結果を受けて、住宅ローン金利は0.05％～0.10％上昇。例えばりそな銀行の借り換え・WEB申込み限定の住宅ローンも更に金利を引き下げて10年固定で0.45%と0.1%の引き上げ、フラット35も引き上げが行われ、再び1％台へ戻る。変動金利は変わらず（据え置き）。

2016年10月

2016年9月20日、21日に追加された日銀による長期金利の0％誘導の導入が決定。しかしながら、長期金利はその後も下降しマイナス幅を拡大。変動金利～10年固定金利程度の住宅ローン金利は据え置きとする金融機関が多くを占める。一方で、20年以上の長期間の金利を固定するタイプの住宅ローン金利はやや上昇傾向に。なお、ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）などは10年固定金利を引き下げるなど銀行によって金利動向に差が出る形に。

2016年11月

アメリカの大統領選挙でトランプ氏が勝利し、次期アメリカ大統領へ就任することになり、世界中の金融マーケットは大混乱。当初はトランプリスクと言われ、円高・株安が進むとの声が大勢を占めていましたが蓋を開けてみると全く逆。トランプ氏の大規模な景気刺激策による景気回復への期待が高まり、円安・株高・金利高が大きく進むことに。住宅ローン金利もやや上昇傾向の動きに。

2016年12月

トランプ次期大統領への期待感は薄まることなく、株高・金利高の動きが加速。日本への影響も大きく、長期金利（10年もの国債）もプラス圏で安定推移。残念ながら住宅ローン金利はその流れを反映してさらに上昇。一部、金利を据え置く積極的な姿勢が散見された。

2017年1月～3月

トランプ次期大統領への期待感は年明けも維持。株価も右肩上がりとまではいかないまでも高値圏を維持。一部、トランプ政権の政策を疑問視する意見なども散見されようになり、やや先行き不透明感が出始める。住宅ローン金利についても同様の動きで全体的な住宅ローン金利の動向としては横ばい傾向に。

2017年4月

3月までの動きを受けた2017年4月の住宅ローン金利は据え置き～引き上げに。一部の金融機関で住宅ローン金利の引き下げなども実施されるなど、金融機関によって動向が異なる結果に。

一方、シリア米国軍の空爆や北朝鮮問題などに注目が集まり世界的に株安・債券高に。その結果、日本の長期金利は2017年に入ってもっとも低い水準まで下落。長期金利の低下は住宅ローン検討層にとっては朗報で5月以降の住宅ローン金利の低下に期待が集まりました。

2017年5月

2017年4月の長期金利の低下を受けて4月に引き上げられた住宅ローン金利が再び低下に転じるかと思われましたが、業界全体としてはまたもや金利動向が異なる形になりました。フラット35などは金利引き下げが行われましたが、主要金融機関での金利引き上げも目立ち、「思った以上に住宅ローンの金利が低下しなかった」と月になりました。市場金利を参照する限りではもう少し低い金利の月になってもよかったのでは、というのが2017年5月の住宅ローン金利を確認した率直な感想です。

2017年6月

5月は株高・金利高で6月の住宅ローン金利は引き上げになる可能性が高い状況で1日を迎えました。案の定、大半の金融機関で10年固定金利以上の金利の引き上げが進み、フラット35も金利引き上げが行われています。一方で変動金利の引き上げは確認できず、大半の金融機関で変動金利は据え置きとなりました。そんな中で目立ったのがドコモの銀行。変動金利を過去最低の年0.444％まで引き下げるキャンペーンを開始しています。

（各銀行内部での議論はわかりかねますが）2017年に入り、市場の金利動向と銀行の住宅ローン金利の動向の不一致が目立っています。1年以上続くマイナス金利政策により銀行の収益は悪化傾向にあり、悲鳴を上げている銀行もあるほどです。住宅ローンにおいても同様で、度重なる金利引き下げにより銀行の収益が悪化しており、素直に市場の動向に合わせて住宅ローン金利をコントロールせずに、収益性を考慮する銀行が多くなっている可能性が高いのではないかと考えられます。

2017年7月～12月（安定的だったのでまとめて）

北朝鮮情勢の悪化により為替・株などは一時乱高下。長期金利も一時的に影響を受けたが、北朝鮮が息切れ？すると共になにもなかったかのように元の水準に戻る。衆議院選挙で与党が圧勝したことで株高が進むが、長期金利をはじめとした金利市場への影響は限定的。

2018年1月～2月

ネット銀行が相次いで変動金利を引き下げ。固定金利は上昇傾向にあるため、「変動金利」と「固定金利」の金利差は徐々に拡大。一時、変動金利＞10年固定金利という異例の状態になった住宅ローン金利は徐々に正常な状態に戻ってきていると言える。

問題は銀行の収益性。10年固定金利の指標である長期金利は上昇していないにも関わらず、銀行が提示する住宅ローン金利が上昇傾向にあるのは、銀行の収益性が危うくなってきていることを示している。今後、住宅ローン金利をどのようにコントロールしていくかは注目していかなければならない。特に「変動金利」は銀行が金利決定権を持っているので、収益を確保するために金利を一気に引き上げるような銀行が登場してもおかしくない。

2018年3月

長期金利は低下したが住宅ローンが連動してこない状況に。ヨーロッパの銀行で市場金利が上がらなくても住宅ローンの金利だけが上昇する事態があったが、ついに日本でもその傾向に。

2018年4月

2017年に入ってから上昇傾向にあった固定金利タイプ、特に主力の10年固定金利タイプの金利を数カ月ぶりに引き下げる銀行が散見し、全体的に金利低下基調。アメリカトランプ政権に貿易政策でアメリカと中国の貿易摩擦への懸念が急激に高まるも、金利市場には大きな影響無し。

2018年5月

2018年4月に引きげられた10年固定金利が再び引き上げられ、全体的に金利が上昇基調。米中貿易戦争、朝鮮半島情勢の緊迫化への懸念が薄らいでおり長期金利は若干上昇傾向に。

2018年6月

変動金利は据え置き。固定金利は引き上げ傾向。長期金利などは安定的に低い水準にあるにも関わらず住宅ローンの金利が上昇傾向にある流れは止まらず。金融機関の中で利益率重視のムードが高まっているのは金利推移を確認するだけでもわかります。

2018年7月

変動金利は据え置き。固定金利は据え置き、引き下げ、引き上げが混在し、方向性に乏しい。長期金利などは安定的に低い水準にあるにも関わらず住宅ローンの金利を引き上げに動く銀行が散見されるのは金融機関の中で利益率重視のムードが高まっている裏づけと言えそうです。地銀を中心に各種手数料の値上げなども同様です。

2018年8月

変動金利は据え置き。固定金利は据え置き、引き下げ、引き上げが混在していますが、7月末に日銀による長期金利上昇を許容という報道を受け、長期金利は0.1％を突破する動きとなっています。現在の金利水準が続くと9月は全体的に住宅ローン金利が引き上げとなりそうです。

2018年9月

長期金利の0.1％超えが基調として続いているため固定金利は引き上げとする金融機関が大半でした。一方、変動金利は据え置きとする金融機関がほとんどでした。長期上昇は落ち着いており、住宅ローン金利の上昇（と言っても歴史的な低金利であることには変わりません）にも歯止めがかかりそうです。

2018年10月

長期金利の0.1％超え、9月よりも金利が上昇傾向であったため、多くの金融機関では10年固定金利を引き上げています。10月末に実施された日銀の金融政策決定会合では金融政策の維持が決まっています。

2018年11月

米国発の株安の影響でマーケットはリスクオフの環境となり、国債が買われ長期金利が下落傾向となりました。これに伴い、住宅ローンの固定金利を引き下げる銀行が目立ちました。

2018年12月

引き続き、米国発の株安が続いており、11月末の長期金利は0.08％程度まで下落、これに伴い、ほぼ全ての銀行で住宅ローンの固定金利を引き下げています。

2019年1月

米国発の景気後退への懸念は世界同時株安を引き起こし日本の長期金利の低下に繋がっています。その影響を受けて2018年の年末には一時0%よりも金利が低い状態（マイナス金利）まで金利が低下し、12月に続いてほぼ全ての銀行で住宅ローンの固定金利を引き下げました。

2019年2月

米中貿易戦争の影響が企業業績にも影を落とし、世界同時株安を引き起こし日本の長期金利の低下に繋がっています。2019年1月の長期金利はゼロ近辺で推移していました。1月に続いてほぼ全ての銀行で住宅ローンの長期固定金利を引き下げました。

2019年3月

日米ともに株価は回復していますが、日本の長期金利はマイナスでの推移が定着し、住宅ローン金利を据え置きとする銀行が多い結果となりました。その中でフラット35の金利引き下げが目立っています。

2019年4月

米国の利上げ休止観測により日米とも長期金利が低下、日本の長期金利はマイナスでの推移が定着し、住宅ローン金利を据え置きとする銀行が大半となっています。

2019年5月

日米ともに急落した株価は回復していますが、米国利上げ休止観測により日米とも長期金利が低下で安定している状態です。日本の長期金利はマイナスでの推移が定着し、住宅ローン金利を据え置きとする銀行が大半となっています。フラット35はわずかながらの金利引き下げを行っています。

2019年6月

トランプ大統領による急な対中国への関税引き上げ方針を受け、世界的に株価が下落、安全資産の国債が買われたことで長期金利は低下しています。2019年6月はこうした長期金利の動向を反映し、超長期型の住宅ローン金利を引き下げる金融機関が大半でした。

2019年7月

米中貿易摩擦の激化、アメリカとイランの対立などを背景に、世界的に株価が下落、安全資産の国債が買われ、FRBも金利引き下げ見通しを出したことで長期金利は低下しました。。2019年7月はこうした長期金利の動向を反映し、超長期型の住宅ローン金利を引き下げる金融機関が大半でした。フラット35は過去最低金利を更新しました。

2019年8月

米中貿易摩擦、アメリカとイランの対立、米国企業の業績不安、FRBによる利下げ期待などを安全資産の国債が買われ長期金利は低位で安定していました。2019年8月はこうした長期金利の動向を反映し、10年固定は据え置き、超長期型の住宅ローン金利を引き下げる金融機関が見られました。フラット35は過去最低金利を更新しました。

2019年9月

トランプ大統領の対中制裁実施の表明を受け、株式相場が不安定化しており、米国企業の業績不安、FRBによる利下げ期待も重なり安全資産の国債が買われ長期金利は低下を続けていました。2019年9月はこうした長期金利の動向を反映し、10年固定は据え置き、超長期型の住宅ローン金利を引き下げる金融機関が見られました。フラット35は再び過去最低金利を更新しました。

2019年10月

米中貿易摩擦への懸念も一服し、株式相場が安定しているものの、FRBによる連続利下げで金利の先安感から長期金利は大きく変動しませんでした。2019年10月はこうした長期金利の動向を反映して金利を据え置きとする銀行が大半でした。その中でもドコモの銀行、りそな銀行、ソニー銀行の金利引き上げが目立っています。

2019年11月

米中貿易摩擦への懸念も一服し、FRBによる連続利下げの効果もあり株式市場は安定しており、日米ともに長期金利も若干上昇しています。2019年11月はこうした変動金利や短期固定金利は引き下げる銀行が多く、超長期の固定金利は引き上げる銀行が多くなっています。

2019年12月

FRBによる3連続利下げの効果で株式市場が日米ともに好調な動きとなっており、日米ともに長期金利も若干上昇しています。2019年12月はこうした金利動向を受け、固定金利は引き上げる銀行が多くなっています。変動金利に動きは状態が続いています。

2020年1月

株式市場が日米ともに好調な動きとなっており、日米ともに長期金利も若干上昇も、住宅ローン金利は低位で安定。

2020年2月

中国武漢で発生した新型コロナウイルスによる肺炎患者の急増で世界的な株価の下落で国債が買われ、長期金利が低下傾向にあります。こうしたことから、固定金利は引き下げる銀行が多くなっています。一方、変動金利は住宅ローンの需要期ということで、1月に引き続きで歴史的な低水準の金利が維持されています。

2020年3月

新型コロナウイルスの感染者が世界に広まっていることから世界的な株価の急落が発生しており、国債が買われ、長期金利が低下。こうしたことから、固定金利は引き下げる銀行が多くなっています。一方、変動金利は住宅ローンの需要期ということで、期間限定の引下げキャンペーンが実施されており、引き続きで歴史的な低水準の金利が維持されています。

2020年4月

新型コロナウイルスショックにより資本市場で急落が発生、混乱が安全資産である国債を売る状況にもなり、長期金利は若干上昇傾向にあります。このためフラット35は金利を引き上げとなる一方で、その他の銀行は金利を据え置くケースが大半となりました。

2020年5月

新型コロナウイルスショックによるマーケットの混乱後、長期金利はゼロ％近辺での落ち着いた推移となっており、多くの金融機関、およびフラット35で金利据え置きとなっています。一方、住宅ローン最大手の三菱ＵＦＪ銀行は固定金利を引き上げており、他行との金利差が際立っています。

2020年6月

長期金利はゼロ％近辺での落ち着いた動きとなっており、多くの金融機関で金利を据え置きとしています。なお、フラット35は年0.01％の引き下げを行っています。

2020年7月

PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）とドコモの銀行の変動金利の引き下げが目立っています。そのほかフラット３５を含めた、長期固定型の金利は引き上げ傾向です。

2020年8月

長期金利に変動はない中で多くの銀行で住宅ローン金利は据え置きとなりました。フラット35は年0.01％引き上げと変動はわずかです。

2020年9月

長期金利は引き続き、0％近辺で推移しており多くの銀行で住宅ローン金利は据え置きとなりました。フラット35は年0.01％引き上げとなっています。

2020年10月

長期金利に大きな動きはありませんが、変動金利は据え置き、10年固定金利や長期固定金利を引き下げる金融機関が多くなっています。

2020年11月

アメリカの大統領選挙が混乱。アメリカの金利は変動が激しいが日本の金利は大きな動きが無く11月に突入。

2020年12月

新型コロナウイルスのワクチンに関する報道が多く株価は好調に動いていますが、長期金利にはおおきな動きはない状態で、変動金利は据え置きとするとする一方で、10年固定金利や長期固定金利は引き下げ、据え置きで判断が分かれています。

2021年1月

引き続き、長期金利には大きな変動はなく0％近辺の推移です。変動金利と10年固定金利は据え置き、長期固定金利は引き下げとする金融機関が多くなっています。

2021年2月

長期金利には大きな変動はなく0％近辺の推移してます。変動金利と10年固定金利は据え置き、長期固定金利はわずかに引き上げとする金融機関が多くなっています。住宅ローンの繁忙期であるためキャンペーンを実施する銀行が増えています。

2021年3月

新型コロナウイルスのワクチン普及を見据えて景気回復期待から米国の長期金利が上昇していることに日本の長期金利も連動し上昇しています。5年ぶりとなる高い水準まで上昇しましたが、日銀による「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」が実施されていることを考えると、さらなる上昇は考えにくい状況です。こうした状況で、固定金利を引き上げる金融機関が大半となっています。

2021年4月

米国の長期金利は引き続き上昇傾向である一方で、日本の長期金利の上昇には歯止めがかかっていますが固定金利を引き上げる金融機関が大半となっています。変動金利は据え置きとする金融機関が大半です。住宅ローン最大手の三菱ＵＦＪ銀行は店頭での変動金利も年0.475％（ずっとうれしい金利コース）とするなど、ネット銀行に侵食されているシェアの奪還を意識しています。

フラット35取扱い最大手のSBIアルヒ（当時のARUHI）がスーパーフラットの金利体系を変えており、さらに低金利になっています。

2021年5月

4月からの流れで日本の長期金利は落ち着きを取り戻し、若干下落傾向にあったため、5月は固定金利を引き下げる金融機関が大半となっています。SBI新生銀行の下げ幅が大きいことが印象的です。

2021年6月

長期金利は前月からほぼ変わらない水準で推移しており、6月の住宅ローンは10年固定金利を据え置きとする銀行が大半です。20年以上の超長期固定金利、フラット35は若干金利を引き下げています。

2021年7月

長期金利は若干低下したことで、7月の住宅ローンは固定金利を引き下げる金融機関が大半です。フラット35も若干金利を引き下げています。

2021年8月

長期金利がほぼ0％まで低下しており、固定金利を引き下げる金融機関が大半です。フラット35も若干金利を引き下げています。

固定金利ではauじぶん銀行と住宅ローン（対面）、SBI新生銀行の引下げ幅が目立っています。

2021年9月

長期金利に大きな変動がなく固定金利を据え置きとする金融機関が大半です。フラット35も金利が据え置きとなっています。

2021年10月

岸田新政権が誕生。アメリカの金利がやや上昇したこともあり若干金利が上昇する気配があるも限定的な値動き。

2021年11月

世界的なインフレ懸念から日中ともに長期金利が上昇傾向にあり、多くの金融機関で固定金利を引き上げました。

2021年12月

長期金利の上昇が一服、多くの金融機関で固定金利を据え置きとしました。フラット３５も金利据え置きとなっています。

世界的なインフレ懸念から日中ともに長期金利が上昇傾向にあり、多くの金融機関で固定金利を引き上げました。

2022年1月

アメリカの長期金利が上昇傾向で、日本の長期金利もこれに連動し、上昇傾向です。

2022年2月

長期金利が6年ぶりの水準に上昇。多くの金融機関で固定金利が引き上げられました。

2022年3月

長期金利が6年ぶりの水準に上昇したことを受け、多くの金融機関で固定金利が引き上げられました。10年固定金利はマイナス金利政策導入前の水準に戻っています。（金利が上がった）

2022年4月

日銀が上限とする0.25％にまで長期金利が上昇。10年固定金利は大幅に引き上げる銀行（例；ドコモの銀行）、引き下げる銀行（例；ソニー銀行）、据え置きとする銀行（メガバンク）で方向性が分かれています。

2022年5月

前月に引き続き、長期金利への上昇圧力は高まるが、日銀よりる指値オペで0.25％近辺でのもみ合い。住宅ローンの金利は銀行により異なっているが、全体的には据え置きと言える。変動金利タイプは変化なし。

2022年6月

引き続き長期金利への上昇圧力は高まり、固定金利タイプの住宅ローン金利はマイナス金利政策導入時の水準まで上昇。変動金利タイプはネット銀行を中心にキャンペーンでの金利引き下げ競争が発生。

2022年7月

引き続き長期金利への上昇圧力は高まり、固定金利タイプの住宅ローン金利はマイナス金利政策導入前の水準まで上昇。変動金利タイプはネット銀行、都市銀行入り乱れて金利引き下げ競争が発生。

2022年8月

長期金利への上昇圧力が緩和され、固定金利タイプの住宅ローン金利は若干低下傾向。変動金利タイプはネット銀行、都市銀行入り乱れて、年0.30％台での金利引き下げ競争が発生中。今月ソニー銀行もこの動きに参戦。

2022年9月

固定金利タイプの住宅ローン金利は若干低下傾向。変動金利タイプはネット銀行、都市銀行入り乱れて、年0.30％台での金利引き下げ競争が発生中。

2022年10月

固定金利タイプの住宅ローン金利に若干の上昇が見られたが、一部金融機関では引き下げも。変動金利タイプはネット銀行、都市銀行入り乱れて、キャンペーンでの金利引き下げ競争が発生中。

2022年11月

固定金利タイプの住宅ローン金利が引き上げられた。変動金利タイプはネット銀行、都市銀行入り乱れて、キャンペーンでの金利引き下げ競争が発生中。

2022年12月

超長期固定金利タイプの住宅ローン金利が引き上げられた。変動金利タイプはネット銀行、都市銀行入り乱れて、キャンペーンでの金利引き下げ競争が発生中。

2023年1月

固定金利タイプの住宅ローン金利が全面的に引き上げられた。一方で変動金利タイプはネット銀行、都市銀行入り乱れて、キャンペーンでの金利引き下げ競争が発生中、SBI新生銀行、イオン銀行、ドコモの銀行の住宅ローン（対面）で変動金利が引き下げられた。

2023年2月

固定金利タイプの住宅ローン金利は金融機関によって対応がわかれるが、大幅に引き下げる銀行は存在せず、維持傾向。変動金利タイプも低金利での提示が続いている状態。

2023年3月

固定金利タイプの住宅ローン金利は金融機関によって対応がわかれるが、フラット35が2％の大台間近まで金利が上昇。変動金利タイプでは金利引き下げキャンペーンが3月まで実施としている銀行が多い。

2023年4月

長期金利の低下を受けて多くの金融機関では固定金利タイプの住宅ローン金利を引き下げた。また、変動金利については、ドコモの銀行とりそな銀行が引き下げを行った。auじぶん銀行も月途中から変動金利を引き下げるキャンペーンを開始。

2023年5月

固定金利タイプの住宅ローン金利は金融機関により動向が分かれた。また、変動金利については、auじぶん銀行が金利を引き下げ、SBI新生銀行は借り換え限定の金利を引き下げるキャンペーンを開始。

2023年6月

固定金利タイプの住宅ローン金利はほぼすべての金融機関で金利を引き下げとした。変動金利は据え置きとする銀行が多いが、auじぶん銀行、ドコモの銀行の低金利が目立っている。

2023年7月

固定金利タイプの住宅ローン金利はほぼすべての金融機関で金利を引き下げとした。変動金利は据え置きとする銀行が多いが、引き続きauじぶん銀行、ドコモの銀行の低金利が住宅ローン業界で目立っている。

住宅ローン業界の競争激化を受け、みずほ銀行が住宅ローンサービスの削減を掲げるなどのニュースも飛び込んできている。

2023年8月

日銀の金融緩和の抑制傾向の動きにより為替マーケットにも影響。長期金利タイプは上昇傾向の気配が漂う。一方で、短期金利まで金利上昇が波及するか否かは不透明な状態が続く。

2023年9月

日銀のYCC政策の修正により長期金利は上昇傾向にあり固定金利を引き上げる金融機関が大半となった。

2023年10月～2026年（金融政策の正常化局面）

2024年3月、日銀はマイナス金利政策を解除。同年7月に政策金利を0.25％程度へ、2025年1月に0.5％程度へ、2025年12月に0.75％程度へと段階的に引き上げ、2026年6月16日にはさらに0.25％幅引き上げて1.0％程度としました。1995年9月以来、約31年ぶりの高水準です。2026年7月31日の会合では1.0％程度で据え置かれています。

この間、短期プライムレートは2024年9月以降に段階的に上昇し、2026年8月3日からは主要行で年2.375％となりました。各金融機関は2025〜2026年にかけて変動金利の基準金利を引き上げています。固定金利は長期金利（10年国債利回り）の上昇を受けて先行して上がり、フラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は2026年8月に年3.290％と、現行制度になった2017年10月以降で最も高い水準になりました。適用金利は金融機関ごとに異なるため、最新の水準は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

結論から先にお伝えします。楽天銀行の「楽天キャッシュプレゼントコース（4,000万円超の住宅ローンお借り入れでプレゼント）」は、2015年12月31日23時59分までの借入申込受付分をもって終了しています（楽天銀行公式サイトの終了告知）。現在、4,000万円超を借り入れても楽天キャッシュがもれなく受け取れる制度はありません。

そこでこのページでは、終了した特典の内容を記録として残しつつ、いま楽天銀行の住宅ローンを比較検討するときに実際に効いてくる「融資事務手数料」と「団信」を、他行と比べやすい形で整理します。

「楽天キャッシュプレゼントコース」は2015年12月末で終了

かつて楽天銀行では、住宅ローン（金利選択型）・フラット35・フラット35S・「固定と変動」を4,000万円超借り入れた方を対象に、借入金額から4,000万円を差し引いた金額の0.5％にあたる楽天キャッシュを進呈していました。

例）8,000万円を借り入れた場合
（8,000万円－4,000万円）×0.5％＝楽天キャッシュ200,000円

借り換えは対象外という条件も付いていました。ただしこの特典はすでに終了しており、現在の申込には適用されません。ウェブ上には当時の紹介記事が残っていることがあるため、特典を前提に借入額を決めてしまわないよう注意してください。

現在の楽天銀行の融資事務手数料（2026年8月時点）

楽天銀行の住宅ローンで、いちばん比較の材料になるのが融資事務手数料の体系です。商品によって「定額型」と「定率型」に分かれ、さらに返済口座に楽天銀行を指定するかどうかで金額が変わります。

最低手数料は、フラット35が楽天銀行口座・他行口座のいずれを指定した場合でも110,000円（税込）。変動金利で他行口座を指定した場合は、新規借入110,000円（税込）・借り換え165,000円（税込）が下限です。他行口座を返済口座にすると手数料率が上がるうえ、変動金利には年0.3％の上乗せもかかる点は、比較の際に見落とされがちなポイントです。

定額型が有利になる分岐点は「借入額1,500万円」

ネット銀行では「借入額×2.20％（税込）」の定率型が多数派です。楽天銀行の変動金利は330,000円（税込）の定額型なので、330,000円 ÷ 2.20％ ＝ 1,500万円が損得の分かれ目になります。つまり借入額が1,500万円を超えるほど定額型が有利、下回るなら定率型のほうが手数料は安く済みます。

ただし手数料だけで決まるわけではありません。定率型の銀行のほうが適用金利が低ければ、利息の差が手数料の差を上回ることもあります。「金利＋事務手数料＋団信の上乗せ」を合算した総支払額で比べるのが確実です。

団信は上乗せ0円の保障が中心

楽天銀行の住宅ローン（金利選択型）は、がん保障特約（50％保障）と全疾病特約（就業不能保障特約）の保険料を銀行が負担し、金利上乗せなしで付帯します。がん保障特約はローン実行日時点で満50歳以下の方が対象です。

年0.2％の上乗せは、借入3,000万円・35年なら総返済額で100万円前後の差になり得る水準です。保障を厚くする=金利が上がるという関係を理解したうえで、必要な保障だけを選ぶのが合理的です。

金利水準は「低いから選ぶ」より「手数料と団信で選ぶ」商品に

楽天銀行の適用金利は、当編集部が2026年8月に公式サイトで確認した時点で、住宅ローン（金利選択型）の変動金利が新規借入 年1.543％、借り換え 年1.267％（いずれも最優遇）でした。ネット銀行の中で突出して低い水準というわけではなく、定額型の事務手数料と上乗せ0円の団信をどう評価するかが選択の軸になります。

フラット35については、適用金利そのものは住宅金融支援機構が定める最頻金利（2026年8月・返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きで年3.290％）が基準となるため、取扱金融機関ごとに大きな差が生じるのは金利より事務手数料率です。楽天銀行の1.10％（新規・楽天銀行口座指定）・0.990％（借り換え・同）は、2.20％を採る金融機関と比べて低い部類に入ります。金利は毎月改定されるため、申込時には必ず公式サイトで最新の適用金利をご確認ください。

諸費用で比較するときの5つのチェックポイント

楽天銀行に限らず、住宅ローンの諸費用は次の順で見ると横並びで比べやすくなります。

定率型でも諸費用の見通しが立てやすい銀行はあります。たとえばSBI新生銀行は、融資事務手数料が借入金額×2.20％（税込）の定率型である一方、保証料と一部繰上返済手数料が0円で、一般団信も金利上乗せ0円。2026年3月からは上乗せなしの全疾病保障付団信も選べるようになっており、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応している点も、初めて住宅ローンを組む方が比較候補に入れやすい理由です。楽天銀行の定額型と、こうした定率型を同じ借入額・同じ返済期間で試算して並べると、判断の材料がそろいます。

現在の特典・キャンペーンの確認方法

楽天銀行では、楽天会員向けのポイント特典や借り換えのキャッシュバックなど、期間限定の施策が入れ替わりで実施されることがあります。内容・対象・エントリー要否・実施期間は都度変わるため、申込前に楽天銀行公式サイトのキャンペーンページで現在の実施状況を確認してください。終了した特典を紹介している第三者の記事を根拠に申し込んでも、適用はされません。

楽天銀行の住宅ローンの詳細を確認する

よくある質問

Q. いま4,000万円超を借りれば楽天キャッシュはもらえますか？
A. もらえません。楽天キャッシュプレゼントコースは2015年12月31日23時59分までの借入申込受付分で終了しています。

Q. 事務手数料の定額型は、いくら借りるとお得になりますか？
A. 定率2.20％（税込）の銀行と比べる場合、330,000円 ÷ 2.20％ ＝ 1,500万円が分岐点です。これを超える借入額なら定額型が有利になります。ただし金利差が逆転させることもあるため、総支払額で比較してください。

Q. 返済口座を楽天銀行以外にできますか？
A. できますが、融資事務手数料が借入額×1.430％（税込）になり、変動金利にはさらに年0.3％が上乗せされます。手数料の優位性を活かすなら楽天銀行口座の指定が前提になります。

Q. ペアローンだと手数料は2人分かかりますか？
A. 変動金利（固定特約付き）のペアローンは合計495,000円（税込）＝1件あたり247,500円（税込）です。単独申込・連帯債務の330,000円（税込）とは金額が異なります。

Q. がん保障は誰でも上乗せ0円で付きますか？
A. がん保障特約（50％保障）が上乗せ0円で付帯するのは、ローン実行日において満50歳以下の方です。100％保障を選ぶ場合は年0.2％の上乗せがかかります。

まとめ

楽天キャッシュプレゼントコースはすでに終了した特典であり、現在の楽天銀行の住宅ローンは「定額330,000円（税込）の事務手数料」と「上乗せ0円のがん50％保障・全疾病特約」という商品性で評価するのが実態に合っています。借入額が大きいほど定額型の効果は大きくなりますが、適用金利・団信の上乗せ・返済口座の条件まで含めた総支払額で他行と並べて比較してください。金利・手数料・特典の内容は変更されることがあるため、最新の条件は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

新築の戸建てに太陽光発電を載せると、その設備費用の分だけ借入額が増えます。「返済負担率が上限に引っかかって希望額まで借りられない」——太陽光を検討する人がぶつかりやすいのがこの壁です。

そこで押さえておきたいのが、住宅に設置した太陽光発電の売電収入を、住宅ローン審査の年収に加算できる仕組みです。全期間固定金利の【フラット35】には、この取扱いが制度として用意されています（住宅金融支援機構の公式ページ・2026年4月1日更新）。

【フラット35】は売電収入を年収に加算できる

住宅金融支援機構は「融資対象住宅に設置する太陽光発電の売電収入を年収に加算できます」と明記しています。加算できるのは、融資の対象となる太陽光発電設備で得られる売電収入のうち、機構が定める計算基準で算出した金額です。

※【フラット35（リフォーム一体型）】は2020年12月末で借入申込みの受付を終了しています。中古住宅の取得と併せてリフォームを行う場合は【フラット35】リノベの利用を検討することになります。

申込みの手続きと必要書類

売電収入を年収に加算する場合、通常の書類に加えて提出物が増えます。とくに契約時の書類は発行に時間がかかるものがあるため、早めの準備が肝心です。

発電出力が25kW以上の設備を設置する場合や審査上必要な場合は、これら以外の書類を求められることがあります。また、契約時に必要書類がそろわないと資金を受け取れず、つなぎ融資が必要になることがあります（つなぎ融資は取扱金融機関等のローン）。とくに③の認定書面は発行までに時間を要するため、発行予定日を早めに確認しておきましょう。

2026年度の売電価格（10kW未満）を確認しておく

加算できる売電収入の見込みは、FIT（固定価格買取制度）の調達価格が前提になります。資源エネルギー庁が公表している2026年度の住宅用太陽光発電（10kW未満）の調達価格は、1〜4年目が24円/kWh、5〜10年目が8.3円/kWh（調達期間は10年間）です。これは投資回収の早期化を図る「初期投資支援スキーム」によるもので、2025年度下半期にも同じ価格が適用されています。

参考までに、2025年度の上半期（4〜9月）は一律15円/kWhでした。前半に手厚く・後半は低くという価格構成に変わっているため、「売電収入が10年間ずっと同じ」という前提で試算すると実態と合いません。買取価格は年度ごとに見直されますので、最新の価格は資源エネルギー庁の公式ページでご確認ください。

民間の住宅ローンではどう扱われる？

売電収入を年収に加算できるかどうかは、民間の住宅ローンでは金融機関ごとに取扱いが異なります。制度として公表しているケースは限られるため、太陽光の売電収入を審査に反映してほしい場合は、申し込む金融機関に個別に確認するのが確実です。

一方、「太陽光発電の設置費用を住宅ローンに組み込めるか」という論点は、公表している銀行があります。例えばauじぶん銀行は、公式のよくあるご質問で「自家消費型のソーラーシステムに限り、融資対象物件の屋根へ設置する場合はお借入金額に含めて申し込める（事業用は取扱い不可）」と案内しています。またみずほ銀行のリフォームローンのように、太陽光発電設備の設置に利用できる無担保ローン（返済期間最長15年）を用意している銀行もあります。

なお、住宅ローンに組み込む（低金利・長期）のか、ソーラーローンやリフォームローンを別に組む（金利は高めだが住宅ローンの審査枠を圧迫しにくい）のかで、総支払額も審査への影響も変わります。設備費用が数百万円規模になることを踏まえ、両方の条件で試算して比べてください。

【フラット35】で借りる場合に押さえておきたい点

【フラット35】の借入金利は取扱金融機関ごとに異なります。参考までに、住宅金融支援機構が公表した2026年8月資金受取分の【フラット35】（新機構団信付き・返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）で最も多い借入金利は年3.290％で、7月の年3.140％から0.150％上昇しました。全期間固定なので、借入額が増えても返済額が将来ぶれない点は、太陽光の設備費用を上乗せする人にとって判断材料になります。

また、太陽光発電設備は【フラット35】Sの省エネルギー性の基準など、金利引下げメニューの検討材料にもなります。適用の可否は住宅全体の性能で決まるため、施工会社と機構の技術基準を照らし合わせて確認してください。

よくある質問

Q. 売電収入は、そのまま全額を年収に足せますか？

A. いいえ。機構が定める計算基準で算出した金額で、上限額は発電出力（kW数）に応じて決まっています。実際に加算できる額は取扱金融機関にご確認ください。

Q. すでに建っている家に後から太陽光を載せる場合も対象ですか？

A. 対象となるのは新築住宅の建設・購入融資と、中古住宅の購入に併せてリフォーム工事を行う場合の融資です。すでにお住まいの住宅への後付けだけを目的とした資金は【フラット35】の対象ではありませんので、リフォームローンやソーラーローンの利用を検討することになります。

Q. 買取価格が下がったら、加算の取扱いも変わりますか？

A. 機構は「固定価格買取制度が変更された場合、売電収入を年間収入に加算する取扱いについて見直すことがある」と注記しています。申込み時点の最新の取扱いを必ず確認してください。

Q. マンションでも使えますか？

A. 対象融資からは共同建て住宅が除かれています。戸建てが前提の仕組みと考えてください。

まとめ

太陽光発電の設備費用は借入額を押し上げますが、【フラット35】には売電収入を年収に加算できる制度があり、審査上の余力をつくれる可能性があります。ポイントは①対象となる融資・設備の条件を満たすこと ②売電収入見込み申請書と電力会社・事業計画認定の書類を早めにそろえること ③2026年度の買取価格（1〜4年目24円/kWh、5〜10年目8.3円/kWh）を前提に無理のない返済計画を立てることの3つです。

民間の住宅ローンと比べる場合は、金利だけでなく諸費用まで含めて並べてください。たとえばSBI新生銀行は事務手数料が借入金額の2.20％（税込）の定率型で、保証料と一部繰上返済手数料は0円。一般団信に加えて全疾病保障付団信も金利の上乗せなしで付帯でき、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しています。太陽光の設備費用を上乗せして借入額が大きくなるほど、諸費用の差は総額に効いてきます。

制度・買取価格・各行の取扱いは改定されることがあります。最新の内容は住宅金融支援機構・資源エネルギー庁および各金融機関の公式サイトで必ずご確認ください。

【フラット35】太陽光発電の売電収入について（住宅金融支援機構 公式）

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住宅ローンの借り入れ・返済計画づくり、そして借り換えの判断には、返済額シミュレーションと金利の計算が欠かせません。当サイトでおすすめしている住宅ローンはもちろん、主要銀行のシミュレーション・金利計算ページへのリンクをまとめました。リンク先はすべて各金融機関の公式ページです（2026年8月時点で表示を確認）。

借り換えを試算するときは、現在借りている金融機関が発行している住宅ローン返済予定表が手元にあると、残高・残期間・適用金利を正確に入力でき、精度の高いシミュレーションができます。

住宅ローンのシミュレーションは大きく4種類

各行が用意しているシミュレーションは名前こそ違いますが、できることはおおむね次の4つに整理できます。目的に合うものを選ぶのが、遠回りしないコツです。

当サイトおすすめ・ネット銀行系のシミュレーション

※住信SBIネット銀行は2026年8月3日付で「ドコモSMTBネット銀行」へ商号変更し、個人向けブランドは「ドコモの銀行」になりました。金融機関コード・支店番号・口座番号に変更はありません。

都市銀行のシミュレーション

地方銀行のシミュレーション

信託銀行のシミュレーション

ろうきん・JAバンク・フラット35のシミュレーション

試算の精度を上げる5つのポイント

同じ借入額でも、入力する条件しだいで結果は大きく変わります。次の5点を押さえておくと、実際の返済額との差が小さくなります。

1. 金利は「店頭金利」ではなく「適用金利（引下げ後）」を入れる。多くのシミュレーションは金利を手入力するため、ここを間違えると結果が丸ごとずれます。
2. 諸費用を別枠で見込む。事務手数料（定率型は借入額の2.20％〈税込〉が主流）、保証料、印紙税、登記費用、火災保険料は返済額の試算に含まれないことが多いため、借り換えの損得を見るときは必ず差し引いて考えます。
3. 団信の上乗せ金利を忘れない。がん保障や疾病保障を付ける場合、金利が上乗せされる商品では毎月返済額が変わります。
4. 変動金利の試算は「金利が変わらない前提」であることを理解しておく。多くの銀行が注記しているとおり、将来金利が動けば総返済額は増減します。金利を0.5％・1.0％上げた条件でも試算し、返済額の振れ幅を確認しておくと安心です。
5. 借り換えは返済予定表を用意する。残高・残りの返済期間・現在の適用金利の3つがそろって初めて、削減額を正確に比べられます。

なお、金利を入力する際の目安として、住宅金融支援機構が公表した2026年8月資金受取分の【フラット35】（新機構団信付き・返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）で最も多い借入金利は年3.290％です（7月は年3.140％／【フラット20】は年2.970％、【フラット50】は年3.500％）。実際の適用金利は取扱金融機関や借入条件によって異なりますので、試算後は必ず各金融機関の公式サイトで最新の金利をご確認ください。

シミュレーションを使うときのよくある質問

Q. シミュレーションの結果どおりに借りられますか？

A. いいえ。各行が注記しているとおり、試算結果は入力条件にもとづく参考値であり、融資を約束するものではありません。実際の適用金利は融資実行時点の金利になります。

Q. 複数の銀行を比べるときのコツはありますか？

A. 同じ借入額・同じ返済期間・同じ返済方法（元利均等など）で条件をそろえることです。そのうえで、毎月返済額だけでなく「総返済額＋諸費用」で比べると、金利の低さと手数料の高さが相殺されるケースも見えてきます。

Q. 借り換えメリットはどこまで信じてよいですか？

A. 借り換えシミュレーションの多くは諸費用込みで削減額を示しますが、前提が銀行ごとに異なります。登記費用や現在の借入先の繰上返済手数料が含まれているかを注記で確認してください。

Q. 銀行に行かなくても試算できますか？

A. できます。上記のリンク先はいずれも各行の公式ページで、来店や口座がなくても試算できるものがほとんどです。より詳細な条件で試算したい場合は店頭相談が確実です。

まとめ

シミュレーションは「借りられる額」を知るためだけの道具ではなく、金利タイプ・返済期間・繰上返済のタイミングを比べるための道具です。条件をそろえて複数行を試算し、総返済額と諸費用の合計で並べると、比較の軸がぶれません。

試算した結果を実際の申し込みにつなげたい場合は、SBI新生銀行のように借入金額・返済額・借り換えメリットの各シミュレーションがそろっている銀行が便利です。同行は事務手数料が借入金額の2.20％（税込）の定率型で、保証料・一部繰上返済手数料は0円。一般団信に加えて全疾病保障付団信も金利の上乗せなしで付帯でき、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しています。

各行のシミュレーションページや適用金利は改定・移転されることがあります。最新の内容は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

イオン銀行は、イオングループの金融サービスを担う銀行として2007年10月に開業した「新たな形態の銀行」です。電子マネーのWAONやイオンカードに加え、預金・投資信託・保険まで扱うリテール中心の銀行で、住宅ローンにも早くから力を入れてきました。

その住宅ローン最大の特徴が、イオングループでの買い物が住宅ローン完済まで毎日5％割引になる特典「イオンセレクトクラブ」です。金利だけでは見えない「借りたあとの家計メリット」で選ばれている点が、他行との大きな違いといえます。

イオンセレクトクラブとは？毎日5％割引の仕組みと条件

イオン、マックスバリュ、ピーコック、まいばすけっとなどイオングループの対象店舗での買い物が、専用カードのクレジット払いで毎日5％割引になる特典です。住宅ローンを契約すると入会でき、専用の「イオンゴールドカードセレクト＜イオンセレクトクラブ＞」（セレクトクラブカード）が発行されます。割引はレジでの値引きではなく、カード利用代金の請求時に5％分が差し引かれる仕組みです。

2026年8月現在

入会には、①イオン銀行が指定する対象ローンの借り入れがあること、②イオン銀行の口座を返済用口座に指定していることなどの条件と、所定の審査があります。対象ローンはイオン銀行住宅ローン（イオン【フラット35】を含む）、イオン銀行セカンドハウスローン、投資用マンションローン、アパートローンです。

特典が続くのは対象ローンをすべて完済した日、またはイオン銀行が指定する日まで。ただし、返済用口座をイオン銀行以外へ変更した場合や、セレクトクラブカードを解約した場合などは中途退会となります。2023年8月からはイオンモバイルの利用料金も5％割引の対象に加わりました。

※対象店舗・対象外商品・適用条件は変更されることがあります。最新の条件はイオン銀行の公式ページ（「住宅ローン」ご契約者さま特典〈イオンセレクトクラブ〉）でご確認ください。

5％割引は家計にどれくらい効くのか

割引額は「イオングループでの利用額×5％」で決まります。月々の利用額別に単純計算すると、次のようなイメージです。

たとえば月5万円をセレクトクラブカードで支払えば年間3万円。返済期間が長いほど積み上がるため、日常的にイオングループを利用する家庭ほど効きやすい特典だといえます。ただし対象外の店舗・商品があり、実際の割引額は利用状況によって変わります。

イオン銀行 住宅ローンのメリット

※2026年8月の金利。手数料・申込条件はイオン銀行住宅ローン 商品概要説明書（2026年6月1日現在）による。

費用・保障の早見表

※出典：イオン銀行住宅ローン 商品概要説明書（2026年6月1日現在）および同行公式サイト。

ローン取扱手数料は「定率型」と「定額型」どちらを選ぶ？

イオン銀行では取扱手数料を2種類から選べます。定率型は借入金額の2.20％（税込・最低220,000円〈税込〉）、定額型は110,000円（税込）。ただし定額型を選ぶと借入利率が定率型より年0.2％高くなります。

目安として、借入額が大きい・返済期間が長いほど金利差の影響が大きくなるため定率型が有利になりやすく、借入額が小さい、短期間で完済する予定、初期費用を抑えたいといった場合は定額型が候補になります。イオン銀行の公式サイトにはイオンセレクトクラブの割引額を含めた住宅ローンシミュレーションが用意されているので、両方の条件で試算して比べるのが確実です。

イオン【フラット35】も取り扱い

イオン銀行は全期間固定金利の【フラット35】も取り扱っています。返済原資を住宅ローンとするつなぎ融資や、イオン【フラット35】（9割融資）と併用して物件価額の10割まで借りられるイオン【プラス】も用意されており、フラット35もイオンセレクトクラブの対象ローンです。

なお住宅金融支援機構によると、2026年8月資金受取分の【フラット35】（新機構団信付き・返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）で最も多い借入金利は年3.290％で、7月の年3.140％から0.150％上昇し、現行制度になった2017年10月以降で最も高い水準になりました（【フラット20】は年2.970％、【フラット50】は年3.500％／いずれも融資率9割以下）。フラット35の借入金利は取扱金融機関ごとに異なりますので、イオン銀行の実行金利は同行の公式ページでご確認ください。

イオンセレクトクラブのよくある質問

Q. 割引はレジで値引きされるのですか？

A. いいえ。セレクトクラブカードのクレジット払いで購入した金額に対して、請求時に5％分が差し引かれる仕組みです。現金や電子マネーでの支払いは対象になりません。

Q. 5％割引はいつまで続きますか？

A. 原則として対象ローンをすべて完済した日、またはイオン銀行が指定する日までです。返済用口座を他行へ変更した場合、セレクトクラブカードを機能分離・解約した場合、イオンカード会員資格を喪失した場合などは中途退会となります。

Q. 【フラット35】で借りても特典の対象になりますか？

A. なります。イオン銀行住宅ローン（イオン【フラット35】を含む）のほか、セカンドハウスローン、投資用マンションローン、アパートローンが対象ローンです。

Q. 入会に審査はありますか？

A. あります。対象ローンの借り入れと、イオンセレクトクラブへの入会には、それぞれ所定の審査があります。審査結果によっては希望にそえない場合があります。

まとめ｜金利と「借りたあとの特典」を合わせて比べる

イオン銀行の住宅ローンは、金利だけを見ればネット銀行に一歩譲る場面もありますが、保証料0円・一部繰上返済手数料0円という費用面のわかりやすさに、イオングループで毎日5％割引という日常の特典が加わります。日ごろからイオングループを使う家庭にとっては、総返済額に表れにくいメリットが積み上がる住宅ローンです。全国の店舗で土日祝も相談でき、Webでも申し込める点も比較材料になります。

諸費用のわかりやすさと保障を重視して横に並べるなら、SBI新生銀行も候補に入れておきたい一行です。事務手数料は借入金額の2.20％（税込）の定率型で、保証料と一部繰上返済手数料は0円。一般団信に加えて全疾病保障付団信も金利の上乗せなしで付帯でき、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、イオン銀行と同じ土俵で比べやすい住宅ローンといえます。

金利・手数料・団信・特典の条件は改定されることがあります。最新の適用金利や適用条件は、必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

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