auじぶん銀行で住宅ローンを借りる場合、火災保険は本審査のあとに案内され、スマートフォンやパソコンから「らくっとネット手続き」で申し込めます。保険料はauじぶん銀行の口座から引き落とされ、住宅ローンと同じくオンラインで完結させやすいのが特徴です（2026年9月時点）。

ただし、案内された保険に入るかどうかは自由で、補償の選び方しだいで保険料は大きく変わります。後半では、2022年10月の「保険期間は最長5年」、2024年10月の「水災の保険料は地域で5段階」という2つの大きな変更を踏まえて、住宅ローン利用者が押さえたい火災保険の基本を整理します。

auじぶん銀行の火災保険はスマホで申し込める共同保険

auじぶん銀行が住宅ローン契約者向けに案内する火災保険の要点は、次のとおりです（auじぶん銀行公式・2026年9月時点）。

• あいおいニッセイ同和損害保険（引受幹事・分担67％）と東京海上日動火災保険（同33％）による共同保険で、商品は「タフ・すまいの保険」。
• 対象は同行の住宅ローン契約者で、住宅ローンの本審査後に案内される。提案・見積もり・契約手続きは取扱代理店が担当する。
• 申し込みは郵送の申込書か、スマートフォン・パソコンで手続きできる「らくっとネット手続き」のどちらか。
• 保険料はauじぶん銀行の口座から引き落としができる。
• 地震保険はセットでの加入がすすめられている（地震保険だけの単独加入はできない）。

申込書の記入や郵送のやり取りを省けるため、火災保険まで含めて来店せずに進めたい共働き世帯や、遠方の物件を購入する人には実務上のメリットがあります。

銀行が案内する保険に入るかは自由

auじぶん銀行は、案内する火災保険に加入するかどうかが預金・融資などほかの取引に影響しないことを明記しています。つまり、補償内容や保険料に納得できなければ、自分で選んだ火災保険を契約する選択も取れます。保険商品は預金保険制度の対象外である点も、あわせて押さえておきましょう。

団信は「保障割合」と年齢条件まで確認する

auじぶん銀行は団信の設計にも特徴があります。上乗せ金利なしで付けられるのは、がんと診断されたときに住宅ローン残高の50％が保障される「がん50％保障団信」で、残高が0円になる「がん100％保障団信」は年0.050%、「がん100％保障団信プレミアム」は年0.150%の上乗せです。

がん団信は50歳のうちに借入れる人が対象で、50歳以下が一般団信（特約なし）を選ぶと「一般団信限定金利」が適用される仕組みもあります。詳しい比較はイオン銀行とauじぶん銀行のがん団信の比較で解説しています。

住宅ローンと火災保険の関係

住宅ローンを借りる際、火災保険への加入は事実上の必須条件とされるのが一般的です。担保となる建物が焼失・損壊すると、金融機関にとっても返済の裏付けが失われるためです。押さえておきたいのは次の3点です。

• 保険会社を金融機関が指定するとは限らない…必要な補償条件を満たしていれば、自分で選んだ火災保険でも構わないケースが一般的です。条件は契約先に必ず確認しましょう。
• 質権設定の有無を確認する…金融機関が保険金を優先して受け取れるようにする「質権設定」を求められる場合があります。設定されていると、保険の見直しや解約に金融機関の同意が必要になります。
• 地震保険は火災保険とは別…地震・噴火・津波による損害は火災保険では補償されません。備えるには火災保険に付帯する形で地震保険を契約する必要があります。

火災保険の保険期間は2022年10月から最長5年

損害保険料率算出機構が参考純率を適用できる期間を最長10年から5年へ短縮したことを受け、各社の火災保険は2022年10月以降に始まる契約から最長5年になりました。住宅ローン利用者にとっては、次の意味があります。

• 長期一括契約による割引効果が小さくなった…以前は10年一括で大きく割り引けましたが、現在は最長5年です。
• 更新のたびに料率改定の影響を受ける…自然災害による保険金支払いの増加を背景に改定が続いており、更新時に保険料が上がる可能性があります。
• 返済期間中に何度も更新が来る…5年契約を続けると、35年ローンなら当初の契約に加えて6回の更新が発生します。更新のたびに補償を見直せると前向きに捉えるのが実用的です。

なお、すでに結んでいる長期契約の期間が途中で短縮されることはありません。

2024年10月から水災の保険料は地域で5段階に

もうひとつ大きな変更が水災補償の保険料です。損害保険料率算出機構は2023年6月、住宅総合保険の参考純率を全国平均で13.0％引き上げ、水災に関する料率を市区町村ごとのリスクに応じて5区分に細分化しました（損害保険料率算出機構「火災保険参考純率」）。これを受けて、多くの損害保険会社が2024年10月に火災保険料を改定しています。

全国一律だった水災の保険料が、住む地域の水災リスクによって安くも高くもなるようになったということです。13.0％はあくまで全条件の平均で、所在地・建物の構造・築年数によって改定率は異なります。区分の単位や数は保険会社ごとに違う場合もあるため、見積もりの段階で「自宅はどの区分か」を確認しておきましょう。

銀行経由で申し込むか、自分で選ぶか

どちらが正解ということはありません。引渡日までの残り時間と、比較にかけられる手間で選ぶのが現実的です。

補償範囲で判断が分かれるのは水災と破損・汚損

火災保険は「火事のための保険」と思われがちですが、実際には風災・雪災・落雷・水濡れ・盗難など幅広い事故が対象です。保険料に大きく影響し、判断が分かれやすいのは次の2つです。

• 水災…水災の保険料が地域で5段階になり、リスクの低い地域では負担が軽くなる場合もあります。外すかどうかは、自治体のハザードマップで浸水や土砂災害の想定を確認したうえで決めましょう。
• 破損・汚損など…日常の不注意による損害をカバーします。小さな子どもやペットがいる世帯では実用性が高い一方、免責金額の設定しだいで使い勝手が変わります。

自然災害への備え方は、台風、竜巻、突風、水害など自然災害への備え｜保険でマイホームを守ろうもあわせてご覧ください。

地震保険は火災保険の30〜50％で設定する

地震保険は国と損害保険会社が共同で運営する制度で、火災保険とセットでのみ契約でき、保険金額は火災保険の30〜50％の範囲、上限は建物5,000万円・家財1,000万円です（財務省「地震保険制度の概要」）。火災保険金額の最大50％までしか設定できないため、地震保険だけで住宅ローンの残債すべてをまかなえるとは限りません。

損害保険料率算出機構によると、2025年度に契約された火災保険（住宅物件）のうち70.8％が地震保険を付帯しており、2003年度以降23年連続で上昇しています（損害保険料率算出機構「グラフで見る！地震保険統計速報」）。残債が大きい借入初期ほど、加入の意義を検討する価値があります。

住宅ローンの火災保険でよくある質問

Q. 火災保険はいつまでに契約すればよいですか？

A. 一般に物件の引渡日（融資実行日）を保険の始期とするため、そこから逆算して手配します。auじぶん銀行では本審査後に案内が届くので、ネット手続きを使う場合も書類確認の時間を見込んで早めに動くのが安全です。

Q. auじぶん銀行で借りても、他社の火災保険を選べますか？

A. 選べます。auじぶん銀行は、案内する火災保険に加入するかどうかが預金・融資などほかの取引に影響しないと明記しています。自分で選ぶ場合は、融資の条件として求められる補償内容を事前に確認しておきましょう。

Q. 保険期間は5年一括と1年更新のどちらが得ですか？

A. 一括払いのほうが割引は効きますが、まとまった支出が必要です。料率改定が続く局面では、長期契約のほうが改定前の料率を契約期間中は維持できる面もあります。手元資金と見直しの手間を比べて選びましょう。

Q. 借り換えをしたら火災保険はどうなりますか？

A. 火災保険の契約自体は継続できますが、質権が設定されている場合は金融機関の変更手続きが必要です。借り換えの見積もりを取る段階で、火災保険の扱いも確認しておくと手戻りがありません。

まとめ

auじぶん銀行の住宅ローンでは、本審査後に案内される火災保険をスマホ・パソコンで申し込め、保険料も口座から引き落とせるため、手続きの負担を減らしたい人に向いています。一方で、案内された保険に入るかは自由で、自分で比べて選ぶこともできます。

火災保険は2022年10月から最長5年になり、2024年10月からは水災の保険料が地域で5段階に分かれました。返済中に何度も訪れる更新のたびに、補償と保険料を見直す前提で考えることが大切です。補償内容・保険料・取扱条件は改定されることがあるため、最新の内容は各金融機関・保険会社の公式サイトでご確認ください。

auじぶん銀行の住宅ローン全体の特徴は、auじぶん銀行の住宅ローンの金利優遇割・がん団信・諸費用のまとめで確認できます。

イオン銀行のがん団信（がん保障付住宅ローン）は、金利に年0.100%を上乗せすると、所定のがんと診断された時点で住宅ローン残高が0円になる保障です（2026年9月時点）。同じく残高0円を目指すなら、auじぶん銀行の「がん100％保障団信」は上乗せ年0.050%。上乗せ幅だけならauじぶん銀行、上皮内がんや先進医療までカバーする厚みならイオン銀行という違いがあります。

もうひとつの選択肢が、auじぶん銀行の上乗せなしの「がん50％保障団信」です。ただし50歳以下の人には一般団信を選ぶと金利が下がる仕組みもあるため、「無料だから付けておく」で決めると損得を見誤ります。以下で両行の設計を同じ物差しで並べます。

イオン銀行のがん団信は「年0.100%で残高0円＋上皮内がん30万円」

イオン銀行のがん保障付住宅ローンの要点は次のとおりです（イオン銀行公式・2026年9月時点）。

• 死亡・所定の高度障がい状態・余命6カ月以内と判断された場合に加えて、所定のがんと診断された場合に住宅ローン残高が0円になる。
• 上乗せ金利は契約時の住宅ローン金利に年0.100%。
• 所定の上皮内がん・皮膚がんと診断されたときは、残高0円ではなく一時金30万円（保険期間中1回）。
• 先進医療の技術料と同額を1回500万円・通算1,000万円まで支払う先進医療保障が付く。
• 保障開始は借入日（保険加入日）から90日を経過した日の翌日。それ以前のがん診断は対象外。
• 引受保険会社はイオン・アリアンツ生命保険。

イオン銀行の団信はほかに、上乗せなしの「全疾病団信」、8疾病を保障する「8疾病保障プラス付住宅ローン」（上乗せ年0.300%）、引受基準を緩和した「ワイド団信」（同年0.300%）があります。がん団信・全疾病団信・8疾病・ワイド団信はいずれも借入時満50歳未満が加入要件です（商品概要説明書）。

注意点として、イオン銀行で団信を選べるのは住宅ローンの契約時だけで、契約後に種類を変更することはできません。

auじぶん銀行のがん団信は保障割合で3段階

auじぶん銀行のがん保障は、保障割合と上乗せ金利の組み合わせで3種類に分かれます（auじぶん銀行公式・2026年9月時点）。

• がん50％保障団信…上乗せ金利なし。がんと診断されると住宅ローン残高の50％を保障。急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患の4疾病、全疾病長期入院、月次返済保障も付く。
• がん100％保障団信…上乗せ年0.050%。がんと診断されると残高が0円。全疾病長期入院・月次返済保障も付く。
• がん100％保障団信プレミアム…上乗せ年0.150%。がん100％保障に4疾病の保障や各種給付金を加えた最上位プラン。

保障対象のがんは所定の悪性新生物で、皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がん・上皮内新生物は含まれません。責任開始日からその日を含めて90日以内の診断も対象外です。引受保険会社はライフネット生命保険で、ペアローン向けの連生団信も用意されています。

年齢条件にも注意が必要です。がん団信3種類は、51歳の誕生日の前日までに借入れる（50歳のうちに借入れる）人が対象です（auじぶん銀行 よくあるご質問）。

50歳以下は「一般団信限定金利」も比較対象になる

auじぶん銀行では、50歳以下の人が一般団信（特約なし）を選ぶと「一般団信限定金利」が適用されます。つまり、がん50％保障団信は「上乗せ金利なし」とはいえ、一般団信を選んだ場合の限定金利とは金利に差があります。

「無料で付くから」ではなく、限定金利との差を、がん50％保障・4疾病・長期入院保障の保険料として払う価値があるかで判断するのが正確です。本審査完了以降は団信プランを変更できない点も、イオン銀行と共通しています。

イオン銀行とauじぶん銀行のがん団信を一覧で比較

※2026年9月時点の各行公式サイト・商品概要説明書・よくあるご質問の記載にもとづきます。

比べて分かる4つの違い

1. 残高0円どうしなら上乗せはauじぶん銀行が年0.050%低い

がん診断で残高が0円になる保障どうしで並べると、イオン銀行は年0.100%、auじぶん銀行のがん100％保障団信は年0.050%です。上乗せ金利は返済期間を通じてかかるコストなので、借入額が大きいほど差が広がります。

2. 保障の厚みはイオン銀行に分がある

イオン銀行は上皮内がん・皮膚がんに一時金30万円、先進医療に通算1,000万円までの保障が付きます。auじぶん銀行のがん100％保障団信にはこの2つがありません。上乗せの差額0.050%で「すき間の保障」を買うかどうかが、両行を分けるポイントです。

3. 上乗せゼロで半分という設計はauじぶん銀行だけ

auじぶん銀行のがん50％保障団信は、上乗せ金利なしで残高の半分が保障され、4疾病や長期入院の保障も付きます。ただし前述のとおり、50歳以下なら一般団信限定金利との差がある点を踏まえて判断してください。

4. どちらも契約後に団信は変えられない

イオン銀行は契約時のみ、auじぶん銀行は本審査完了以降は団信プランを変更できません。金利だけで銀行を決めず、団信の設計まで含めて申し込み前に比較することが欠かせません。

上乗せ年0.050%と0.100%は総返済額でどれだけ違う？

上乗せ金利の重さは、試算すると実感しやすくなります。たとえば借入額3,500万円・返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで、仮の金利を年1.000%として、上乗せがない場合と比べると次のようになります（金利は全期間一定と仮定した当編集部の試算）。

上乗せ年0.050%で約34万円、年0.100%で約69万円が、35年間で払う「がん保障の保険料」に相当します。実際の金利水準や繰上返済の有無で差額は変わるため、各行の返済シミュレーションで「団信あり・なし」の総返済額を出して比べると確実です。

保障の対象になるがん・ならないがん

がん団信で保障の対象となるのは、一般に次のような「所定の悪性新生物」です。

対象外になりやすいのは「上皮内新生物（上皮内がん）」と「悪性黒色腫以外の皮膚がん」です。イオン銀行はこの範囲に一時金30万円を用意し、auじぶん銀行は保障の対象外としています。細かな定義は引受保険会社の「被保険者のしおり」に記載されるため、契約前に必ず目を通してください。

他行のがん団信も候補に入れる

がん団信の設計は銀行ごとに差があるため、2行に絞らず比べると選択肢が広がります。

• PayPay銀行…がん50％保障団信が年0.100%、がん100％保障団信が年0.150%の上乗せ。上乗せなしで付くのは一般団信までです。
• SBI新生銀行…一般団信と全疾病保障付団信（2026年3月2日開始）は上乗せ0円。がん団信は上乗せ金利のかかる有料の選択肢です。なお介護保障を付けた「安心保障付団信」は新規申込を終了しています。

がん団信だけを横並びにした一覧はがん団信の上乗せ金利・保障内容・加入年齢の比較に、がん以外の病気やケガまで含めた比較は住宅ローンの疾病保障（全疾病・8疾病団信）の比較にまとめています。

イオン銀行・auじぶん銀行のがん団信でよくある質問

Q. 借りてすぐにがんと診断された場合も残高は0円になりますか？

A. なりません。イオン銀行は借入日から90日を経過した日の翌日から、auじぶん銀行は責任開始日から90日を過ぎてからが保障の対象です。この免責期間はがん団信に共通する仕組みです。

Q. 上皮内がん（ステージ0）でも住宅ローンは0円になりますか？

A. どちらの銀行でも残高0円にはなりません。イオン銀行は一時金30万円が支払われ、auじぶん銀行は保障の対象外です。「がんと診断されれば必ず残高0円」ではない点は誤解されやすいポイントです。

Q. 51歳以上でもイオン銀行やauじぶん銀行のがん団信に入れますか？

A. 原則として入れません。イオン銀行のがん団信は借入時満50歳未満、auじぶん銀行のがん団信3種類は50歳のうちに借入れることが条件です。51歳以上の人は一般団信など、年齢条件に合うプランから選ぶことになります。

Q. がん団信があれば、がん保険は不要ですか？

A. 役割が違います。がん団信がなくすのは住宅ローンという固定費で、治療費や収入減そのものを補うものではありません。加入中のがん保険・医療保険の保障額と重ねて見直すと、上乗せ金利を払う価値を判断しやすくなります。

まとめ

イオン銀行のがん団信は年0.100%の上乗せで残高0円に加え、上皮内がん一時金と先進医療保障が付く設計です。auじぶん銀行は上乗せなしで残高の50％、年0.050%で残高0円と上乗せを抑えた設計で、50歳以下なら一般団信限定金利との比較も欠かせません。

選ぶ手順は、①残高0円まで求めるか半分でよいかを決める、②その水準を満たすプランの上乗せ幅を比べる、③上皮内がん・先進医療など「すき間の保障」の要否と既加入の保険との重複を点検する、の3ステップが分かりやすいでしょう。上乗せ金利・保障内容・年齢条件は改定されることがあるため、最終的な判断の前に各金融機関の公式サイトで最新情報をご確認ください。

年収400万円で借りられる住宅ローンの目安

年収400万円の人が【フラット３５】の基準で返済に回せる上限は、年140万円・月約11万6,000円です。2026年9月の金利で3,000万円・35年を試算すると、変動金利なら月8万〜9万円台に収まりますが、当初10年固定や全期間固定では、この上限をすでに超えます。

つまり「いくら借りられるか」は、年収だけでなくどの金利タイプを選ぶかで答えが変わります。さらに、上限ぎりぎりまで借りると返済が家計の重荷になるため、審査上の上限とは別に「余裕をもって返せる基準」を自分で持っておくことが大切です。

借入可能額の上限を決めるのは「返済負担率」

審査基準は金融機関ごとに違いますが、条件を公開している【フラット３５】を見ると考え方がはっきりします。【フラット３５】は、年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）に次の基準を設けています（出典：住宅金融支援機構【フラット３５】ご利用条件）。

見落としがちですが、この「年間合計返済額」には住宅ローン以外も入ります。自動車ローン・教育ローン・カードローン（クレジットカードのキャッシング、分割払いやリボ払いによる購入を含む）も合算されます。ほかに借入れがある人は、その分だけ住宅ローンに回せる枠が減ります。

年収400万円は「400万円以上」の区分なので35％が適用されますが、年収が400万円をわずかでも下回ると基準は30％に下がります。年収が境目にある人は、源泉徴収票の金額で確かめておきましょう。

年収400万円なら、返済に回せるのは月いくらまで？

■ 年収400万円の人の年間返済額の上限

　400万円 × 35％ ＝ 140万円

■ 毎月に直すと

　140万円 ÷ 12か月 ＝ 約11万6,000円

この「月約11万6,000円」が、ほかに借入れがない場合の上限ラインです。家計に余裕を残したい場合の目安としてよく使われる返済負担率25％なら、月約8万3,000円（400万円×25％÷12）になります。

同じ3,000万円でも、金利タイプで毎月の返済額はここまで違う

当編集部は毎月、各金融機関の公式サイトで住宅ローン金利を確認して集計しています。2026年9月適用の実測金利（確認日2026年9月1日）をもとに、借入3,000万円・借入期間35年で試算した毎月返済額は次のとおりです。

※当編集部が各行公式サイトで実測した2026年9月適用金利にもとづく当社試算。元利均等・毎月返済のみ（ボーナス返済なし）、事務手数料・保証料・団信上乗せ金利などの諸費用は含まない金利のみの試算です。変動金利は全期間金利が変わらないと仮定した概算で、実際は半年ごとに見直されます。当初固定は当初10年間の返済額です。

結果ははっきりしています。当初10年固定や全期間固定で3,000万円を借りると、毎月返済額が年収400万円の上限ライン（月約11万6,000円）を超えます。変動金利なら負担率は25〜29％程度に収まりますが、25％の「ゆとりライン」には最も低い金利でもわずかに届きません。

また、民間の銀行は審査のときに実際の適用金利ではなく、より高い「審査金利」で返済負担率を判定することがあります。変動金利を選んでも、審査上の借入可能額は上の試算より小さくなる可能性があります。

変動金利は、基準となる金利が上がれば将来の返済額も増えます。見直しの仕組みは変動金利の仕組み（5年ルール・125%ルール）で確認しておくと、低い金利だけを見て借入額を決める失敗を避けられます。

上限まで借りたら生活はどうなるか

仮に上限いっぱいの月11万6,000円を返済するとして、家計が回るか確認しましょう。年収400万円（ボーナスなし）なら額面は月約33万円。税・社会保険料が引かれた手取りは月25万〜26万円程度が目安です。

＜毎月の収入と支出の構成＞

毎月の手取り収入：25万〜26万円
毎月の住宅ローン返済額：11万6,000円
住宅ローンを支払った後に残る金額：約14万円

ここから食費・光熱費・通信費をまかない、さらに次の支出にも備える必要があります。

• 固定資産税（毎年発生）
• マンションなら管理費・修繕積立金（月2万〜3万円になることも珍しくありません）
• 戸建てなら屋根・外壁などの修繕費（数十万〜百万円単位で将来発生）
• 子どもの教育費（進学するほど増える）
• 自動車関連費・各種保険料

返済負担率35％はあくまで審査上の上限であって、現実的な適正額ではありません。

「年収の6倍」は入口の目安にとどめる

一般的に年収の6倍程度が無理のない借入額といわれます。年収400万円なら2,400万円、年収500万円なら3,000万円という簡易的な計算です（借入期間35年の場合。15年・20年など短期で完済する場合は当てはまりません）。

ただし倍率の妥当性は金利しだいで変わります。上の表のとおり、同じ3,000万円でも金利タイプによって毎月返済額に月3万9,000円ほどの開きがあります。倍率は入口の目安と割り切り、最終判断は必ず「毎月いくら返すのか」で行ってください。同年代の借入額の実態は30代・40代の住宅ローン借入実態も参考になります。

具体的な借入可能額は、住宅金融支援機構や各金融機関のシミュレーションで、自分の年収・金利・借入期間を入れて試算するのが確実です。

住宅金融支援機構【フラット３５】ローンシミュレーション

年収400万円の住宅ローンについてよくある質問

Q. 自動車ローンがあると借入可能額は減りますか？

A. 減ります。【フラット３５】では自動車ローン・教育ローン・カードローン（キャッシング、分割払い・リボ払いを含む）も年間合計返済額に算入されます。申込み前に完済できる借入れは整理しておくのが有効です。

Q. 年収400万円で3,000万円の住宅ローンは組めますか？

A. 金利タイプしだいです。2026年9月の当社試算では、変動金利なら負担率は25〜29％程度ですが、当初10年固定や全期間固定では35％を超え、【フラット３５】の基準に収まりません。頭金で借入額を減らすか、返済期間や物件価格を見直す必要があります。

Q. 頭金を用意すれば借入可能額は増えますか？

A. 借入可能額そのものは年収と返済負担率で決まりますが、頭金を入れれば必要な借入額が減るため、買える物件価格の上限は上がります。【フラット３５】では融資率が9割を超えると金利が高くなります。

Q. 夫婦の収入を合わせて申し込めますか？

A. 【フラット３５】には収入合算の仕組みがあり、要件を満たせば合算できる場合があります。申込みできるのは連帯債務者を含めて2名までです。

Q. 「審査金利」とは何ですか？

A. 民間の銀行が返済負担率を判定するときに使う、実際の適用金利より高めに設定した金利です。将来の金利上昇に耐えられるかを見るためのもので、公表していない銀行もあります。

まとめ

年収400万円の場合、返済負担率35％の上限は年間140万円・月約11万6,000円です。ただしこれは審査上の天井で、適正額ではありません。2026年9月の実測金利で見ると、当初10年固定や全期間固定で3,000万円を借りれば毎月返済額はこの上限を超えます。倍率ではなく、毎月返済額と、変動金利の見直しや当初固定期間の終了後に返済額がどう変わるかで判断してください。

返済負担率の考え方を年収別に確認したい人は住宅ローンの返済負担率とは？年収別の借入目安もあわせてご覧ください。金利・諸費用・団信を横並びで比べ、自分の家計に合う組み合わせを選びましょう。

※金利・審査基準は変わることがあります。最新の条件は住宅金融支援機構および各金融機関の公式サイトでご確認ください。

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【フラット３５】Ｓは、省エネルギー性や耐震性などの基準を満たす住宅を建てる・買うときに、【フラット３５】の借入金利を当初5年間だけ引き下げる制度です。引下げ幅はZEHが年0.750%、金利Aプランが年0.500%、金利Bプランが年0.250%で、借入3,000万円・35年の機構試算では総返済額が約42万〜126万円少なくなります。

2022年10月にポイント制へ移行しているため、「金利Aプランは当初10年間」「引下げ幅は年0.300%」といった以前の解説は現在の制度とは異なります。以下は2026年9月時点の住宅金融支援機構の公表内容にもとづいて整理しています。

【フラット３５】Ｓの対象になる住宅

【フラット３５】Ｓは、【フラット３５】を申し込む人が長期優良住宅など質の高い住宅を取得する場合に使える金利引下げメニューです。返済期間の短い【フラット２０】なども対象になります。

評価される性能は次の4つです。住宅金融支援機構の技術基準に適合しているかを、検査機関などによる設計検査・現場検査で確認します。

• 省エネルギー性…断熱性などを高い水準で実現した住宅（冷暖房費にも差が出る）
• 耐震性…強い揺れでも倒壊・崩壊しにくい性能を確保した住宅
• バリアフリー性…高齢になっても日常生活を送りやすくした住宅
• 耐久性・可変性…長期優良住宅など、長く良好な状態で使うための措置をとった住宅

3つのプランと金利引下げ幅（2026年9月時点）

現在の【フラット３５】Ｓは、住宅の性能に応じてZEH／金利Aプラン／金利Bプランの3段階に分かれ、それぞれ付与されるポイントが違います。1ポイント＝当初5年間 年▲0.250%が基本の単位です。

※【フラット３５】Ｓのポイントだけが適用された場合の期間・幅です（出典：住宅金融支援機構【フラット３５】Ｓ）。ほかのメニューと組み合わせると期間・幅が変わります。

住宅の性能が高いほどポイントが大きいという考え方で、Aプランのほうが技術基準は厳しい分、引下げ幅も大きくなります。どのプランに当てはまるかは物件ごとに違うため、設計の段階で住宅事業者に確認しておくと手戻りがありません。

総返済額の差は最大で約126万円（機構の試算例）

住宅金融支援機構の試算例（借入額3,000万円・融資率9割以下・借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・借入金利 年2.500%）では、【フラット３５】Ｓの有無で総返済額に次の差が出ます。

※住宅金融支援機構の試算例（概算）。融資手数料・物件検査手数料・火災保険料などは含みません。引下げは当初5年間だけで、6年目以降は元の金利に戻ります。

この試算は借入金利を年2.500%と置いたものです。2026年9月の【フラット３５】（21〜35年・融資率9割以下）の最頻金利は年3.460%で、試算の前提より高い水準にあります。引下げ幅そのものは金利水準にかかわらず同じなので、試算の金額は目安として読み、実際の借入額と金利で計算し直すのが確実です。返済額が家計に対して重すぎないかは、住宅ローンの返済負担率と年収別の借入目安で確認できます。

ほかの引下げメニューと組み合わせると当初5年間 年1.000%まで下がる

【フラット３５】の金利引下げは、Ｓ単独ではなく複数メニューの合計ポイントで決まります。子どもの人数などに応じた【フラット３５】子育てプラスや、維持保全・維持管理の状況に応じた維持保全型などを組み合わせられます。

たとえばZEHの住宅が長期優良住宅でもある場合は、Ｓ（ZEH）の3ポイントに維持保全型の1ポイントが加わり、当初5年間 年▲1.000%になります（住宅金融支援機構【フラット３５】Ｓ（ZEH））。子育てプラスを使わない場合、合計ポイントの上限は4ポイントです。子育てプラスを使うと上限がなくなり、引下げ期間が6年目以降に延びることがあります。

機構は、4ポイントを適用した場合の金利を毎月例示しています。2026年9月の最頻金利（融資率9割以下・新機構団信付）に当てはめると次のとおりです。

※2026年9月時点。最頻金利は取扱金融機関が提供する金利のうち最も多いもので、実際の金利は金融機関ごとに異なります（出典：住宅金融支援機構【フラット３５】）。10月分は月初に公表されます。

申し込む前に知っておきたい5つの注意点

1. 借換えには使えません。2026年3月2日以降の資金受取分から【フラット３５】子育てプラスは借換融資でも使えるようになりましたが、Ｓなど住宅性能の引下げメニューは借換えの対象外のままです。
2. 【フラット３５】リノベとは併用できません。中古住宅を買ってリフォームする場合は、どちらを使うか比べて選びます。
3. 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内等で新築住宅を建設・購入する場合は使えません。
4. 予算金額があります。予算に達する見込みになると受付が終わり、終了日は約3週間前までに【フラット３５】サイトで告知されます。
5. 物件検査の手数料は自己負担です。検査機関によって金額が違うため、引下げで減る利息と差し引きで考えます。

【フラット３５】Ｓについてよくある質問

Q. 中古住宅を買う場合でも使えますか？

A. 使えます。新築の建設・購入だけでなく、中古住宅の購入でも利用可能です。ただし新築と同じく、技術基準に適合していることを検査で確認する必要があります。

Q. 借り換えで【フラット３５】にすると、Ｓや子育てプラスの引下げは受けられますか？

A. Ｓは受けられません。子育てプラスは2026年3月2日以降の資金受取分から借換融資でも使えます。変動金利から固定金利へ移る場合は、子育てプラスの適用有無を取扱金融機関に確認してください。

Q. 金利Aプランと金利Bプランは何が違うのですか？

A. 求められる技術基準の水準が違います。Aプラン（2ポイント）は基準が厳しいぶん年▲0.500%、Bプラン（1ポイント）は年▲0.250%です。ポイント制への移行後は、どちらも引下げ期間は当初5年間です。

Q. 引下げ期間が終わると毎月の返済額はどのくらい上がりますか？

A. 6年目以降は元の金利に戻るため、返済額が上がります。上の試算例の金利Aプランでは、当初5年間が月99,378円、6年目以降が月106,235円です。家計は6年目以降の返済額を基準に組んでおくと安全です。

Q. 子育てプラスと【フラット３５】Ｓは併用できますか？

A. 併用できます。新築・購入であれば、Ｓのポイントと子育てプラスのポイントを合算できます。子育てプラスを使うと合計ポイントの上限がなくなるため、子どもの人数によっては引下げ期間が当初5年間より長くなります。

まとめ：固定金利を選ぶなら、まず「Ｓが使えるか」を確認

【フラット３５】Ｓは、基準を満たす住宅なら当初5年間の金利が下がる制度です。ZEHは年▲0.750%、金利Aプランは年▲0.500%、金利Bプランは年▲0.250%が基本で、長期優良住宅との組み合わせや子育てプラスでさらに下がります。

一方で、引下げは当初5年間が基本で、借換えでは使えません。6年目以降の返済額まで見たうえで、変動金利や当初固定金利の民間住宅ローンとも比べるのが現実的です。変動金利を検討する場合は、変動金利の仕組みと5年ルール・125%ルールもあわせて押さえておくと、固定との違いがつかみやすくなります。

※【フラット３５】の金利・引下げメニュー・予算の受付状況は変更されることがあります。最新の取り扱い状況は住宅金融支援機構および各取扱金融機関の公式サイトでご確認ください。

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住宅ローンの収入合算は、夫婦や親子の収入を合わせて審査を受け、1人では届かない金額を借りられるようにする方法です。ただし、合算した人が「連帯保証人」になるか「連帯債務者」になるかで、団信・住宅ローン控除・返済義務の扱いがまったく変わります。

民間銀行の多くは連帯保証型で、合算者は団信にも住宅ローン控除にも入れません。連帯債務型を選べるのはフラット35など一部に限られます。以下、2つのタイプとペアローンの違い、金融機関ごとの条件を横並びで整理します（2026年9月時点・各金融機関の公式情報にて確認）。

収入合算とは？借入額を増やせる仕組み

収入合算とは、住宅ローンの申込者（主債務者）の収入に、配偶者や親子など親族の収入を合算して審査を受ける方法です。ローンの契約は1本のまま、審査で見る年収だけが2人分になります。

合算できる相手や金額の上限は金融機関ごとに異なります。たとえば三菱ＵＦＪ銀行は合算額を「申込人の収入の2分の1」までとし、兄弟姉妹での申込みは不可としています。一方、フラット35は合算者の年収を全額合算できます。

収入合算には2つのタイプがある

収入合算は、合算者の立場によって「連帯保証型」と「連帯債務型」の2種類に分かれます。どちらを扱っているかは金融機関によって異なり、両方から選べるとは限りません。

連帯保証型（合算者＝連帯保証人）

一方が主債務者となり、もう一方が連帯保証人として収入を合算します。連帯保証人は、主債務者の返済が滞ったときに主債務者とほぼ同じ返済義務を負いますが、次の点に注意が必要です。

• 団体信用生命保険（団信）に加入できるのは主債務者のみ。連帯保証人に万一のことがあってもローン残高は減りません。
• 住宅ローン控除を利用できるのも主債務者のみ。連帯保証人は住宅ローンの申込人ではないため対象外です。

民間銀行の収入合算はこのタイプが中心です。auじぶん銀行・三菱ＵＦＪ銀行・SBI新生銀行は、いずれも収入合算を連帯保証の形で扱っています。

連帯債務型（合算者＝連帯債務者）

1本のローンを、主債務者と連帯債務者が共同で負う方式です。連帯債務者は最初から主債務者と同じ返済義務を負う代わりに、次のような扱いになります。

• 住宅ローン控除を2人とも利用できる。控除の対象になる借入金は、2人の間で決めた負担割合で分けます。負担割合を持分と合わせずに片方が多く払うと、贈与とみなされることがあります（国税庁 質疑応答事例）。
• 団信は原則として主債務者のみですが、フラット35の「デュエット（夫婦連生団信）」なら2人とも保障の対象になります。借入金利に年0.180%上乗せで、どちらかに万一のことがあれば持分や返済割合にかかわらず残高全額が弁済されます。

連帯債務型を扱うのはフラット35や一部の民間金融機関に限られます。フラット35はドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）・楽天銀行・SBIアルヒなどが取り扱っており、収入合算は連帯債務型になります。

フラット35の収入合算の条件

フラット35で収入を合算できるのは、次の条件をすべて満たす1名のみです（住宅金融支援機構【フラット35】収入合算）。

• 申込時の年齢が満70歳未満
• 申込者本人と同居する（セカンドハウスなどは例外あり）
• 連帯債務者になる

注意したいのが借入期間です。合算者の年収の50%を超えて合算すると、合算者の年齢を基準に最長借入期間が計算されます。機構の例では、申込者30歳・合算者55歳のとき、全額合算なら最長24年、50%以下の合算なら最長35年です。

パート・アルバイトでも安定した収入があれば合算者になれる点は、正社員を条件にしがちな民間銀行との違いです。

ペアローンとの違い

収入合算とよく比べられるのがペアローンです。1つの物件に対して2人がそれぞれ主債務者となって2本のローンを契約し、互いに連帯保証人になります。

2人とも団信に加入でき、住宅ローン控除も2人とも使えますが、事務手数料や登記費用などの諸費用が2本分かかります。仕組みの詳細はペアローンのメリット・デメリットで解説しています。

単独ローン・収入合算・ペアローンの比較

金融機関ごとの収入合算の条件

同じ「収入合算」でも、方式や合算できる範囲は金融機関で違います。代表的な4つを同じ項目で並べました。

収入合算でどれくらい借りやすくなる？（試算例）

フラット35の返済負担率の基準は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です。たとえば申込者の年収が350万円なら、年間返済額の上限は350万円×30%＝105万円です。

ここに配偶者の年収200万円を合算すると、合計550万円に35%の基準が適用され、上限は192.5万円まで広がります。合算で年収が400万円の線を越えると、基準の割合そのものも上がるため、借りられる額が大きく動きます（仮定のケースで、実際の審査は物件や他の借入れでも変わります）。

収入合算のメリット

最大のメリットは借入可能額を増やせることです。単独では届かなかった物件も検討しやすくなります。

ローンの契約が1本で済むため、ペアローンより諸費用を抑えられる点も利点です。連帯債務型であれば、住宅ローン控除を2人で使える節税効果も見込めます。

収入合算のデメリット・注意点

• 連帯保証型では、合算者は団信にも住宅ローン控除にも入れない。夫が主債務者・妻が連帯保証人の場合、妻に万一のことがあってもローンは減らず、夫が返済を続けます。合算者の死亡・就業不能には、収入保障保険などで別途備えると安心です。
• 合算者も主債務者と同等の返済義務を負うため、離婚や別居のときに契約の整理が難しくなりがちです。
• 2人分の収入を前提に借りるので、育休・退職などで片方の収入が減ると返済が一気に重くなります。合算額は「将来も続く収入」の範囲に抑えるのが安全です。

夫婦でローンを組む方法を全体から比べたい人は、夫婦で住宅ローンを組む3つの方法もあわせて参考にしてください。

よくある質問（FAQ）

Q. 収入合算とペアローン、どちらがよいですか？

A. 諸費用を抑えたいなら1本契約の収入合算、2人とも団信と住宅ローン控除を使いたいならペアローンか連帯債務型が候補です。将来どちらかの収入が減る可能性も踏まえて選びましょう。

Q. 連帯保証人でも住宅ローン控除は受けられますか？

A. 受けられません。連帯保証型で控除を使えるのは主債務者だけです。2人とも控除を使いたい場合は、連帯債務型かペアローンを検討します。

Q. パート収入でも収入合算できますか？

A. フラット35なら、安定した収入があればパート・アルバイトでも連帯債務者として合算できます。民間銀行は雇用形態や勤続年数の条件を設けていることが多いため、申込先ごとに確認が必要です。

Q. 合算者にも団信を付けたいのですが。

A. フラット35の連帯債務型なら「デュエット（夫婦連生団信）」で2人とも保障の対象にできます（金利は年0.180%上乗せ・申込時に2人とも満15歳以上70歳未満）。民間銀行で2人とも団信に入りたい場合はペアローンが選択肢です。

まとめ

収入合算は借入額を増やせる便利な方法ですが、「連帯保証型」か「連帯債務型」かで、団信・住宅ローン控除・返済義務の扱いが大きく異なります。民間銀行の多くは連帯保証型、フラット35は連帯債務型です。

合算者側のリスクを理解したうえで、金利・諸費用・団信まで含めて複数の金融機関を横並びで比べましょう。取扱方式や条件は変わることがあるため、最新情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

auじぶん銀行　住宅ローン

住宅ローンの「金利以外のおまけ」は、大きく分けて①金利の上乗せなしで付く病気の保障（疾病保障付き団信）と②買い物割引などの暮らしの特典の2種類です。どちらも便利ですが、選ぶ順番は金利・総返済額・諸費用で候補を絞ってから、おまけで最終判断が基本です。

とくに差が出やすいのが保障のほうで、同じ「無料の疾病保障」でも対象になる病気、支払われる条件、加入できる年齢が銀行ごとに違います。ここでは代表的な5行の付帯サービスを、同じ物差しで並べて整理します（2026年9月時点・各行公式サイトにて確認）。

おまけは「保障型」と「暮らし型」の2種類

保障型は、団体信用生命保険（団信）に病気やケガの保障を上乗せ金利なしで付けるタイプです。働けない期間の返済を肩代わりしたり、所定の状態でローン残高の一部または全部が保険金で返済されたりします。

暮らし型は、グループ企業での買い物割引やポイント付与など、日々の支出を軽くするタイプです。家計への効き目は分かりやすい反面、その店やサービスを使わない家庭では価値がほぼゼロになります。

どちらが得かは家庭しだいなので、「保障を厚くしたいのか」「毎月の支出を抑えたいのか」を先に決めておくと比べやすくなります。

SBI新生銀行：一般団信・全疾病保障付団信とも上乗せ0円

SBI新生銀行では、一般団信に加えて「全疾病保障付団信」も金利の上乗せなしで選べます（2026年3月取り扱い開始）。死亡・高度障害に加え、重度のがんや、病気・ケガによる就業不能状態が所定の期間続いた場合にローン残高を保障し、就業不能期間中の毎月の返済も保障の対象です。

注意したいのは加入できる年齢で、全疾病保障付団信は加入時20〜49歳（完済時80歳未満）が条件です。また、借入れ後90日間は待機期間として就業不能状態が保障の対象外になります。がんに備えたい場合は、年0.100%の上乗せで「ガン団信」も選べます。

諸費用面では、保証料と一部繰上返済手数料が0円で、事務取扱手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型のみです。借入額が大きいと手数料もそのぶん増えるため、保障の価値とあわせて総額で比べましょう。

ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）：全疾病保障が基本付帯

ドコモSMTBネット銀行の団信「スゴ団信」は、すべての病気・ケガを対象にした「全疾病保障」が基本付帯です。保険料は銀行が負担するため、利用者の追加負担はありません。

さらに、借入時50歳以下なら、がん診断時などにローン残高の50%が保障される「3大疾病50%保障」も上乗せ金利なしで付きます（2024年8月に対象を満40歳未満から拡大）。50歳を超えて借りる場合は、3大疾病保障を上乗せ金利で追加する形です。

全疾病保障は、所定の就業不能状態で毎月の返済額が最長12か月分支払われ、12か月を超えて続くとローン残高の返済に保険金が充てられる仕組みです。「働けない期間が長引いたとき」に効く保障だと理解しておきましょう。

auじぶん銀行：がん50%保障団信に4疾病・長期入院の保障

auじぶん銀行は、借入時50歳以下なら上乗せ金利なしで「がん50%保障団信」が付きます。がんと診断されたときにローン残高の50%を保障するのが柱で、急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患の4疾病でも50%保障の対象になります（50%保障の支払いはいずれか1回）。

加えて、精神障害を除く病気で180日以上入院した場合にローン残高を100%保障する「全疾病長期入院保障」と、入院が続く間の月々の返済保障もセットです。がんの保障を100%にしたい場合は、年0.050%の上乗せで「がん100%保障団信」も選べます。

楽天銀行：がん保障特約・全疾病特約付き団信

楽天銀行の住宅ローン（金利選択型）は、がん保障特約・全疾病特約付きの団信を選べ、がん50%保障タイプなら金利の上乗せはありません。就業不能状態が15日を超えて続くと毎月の返済額を最大36か月保障し、1年を超えて続くとローン残高の返済に充てられます。

がん保障特約の対象は融資実行日に満20歳以上50歳以下の人で、51歳以上は全疾病特約のみの加入です。がんの保障は、保障開始から90日を過ぎてからの診断が対象になる点も押さえておきましょう。

イオン銀行：イオングループでの買い物が毎日5%割引

暮らし型の代表がイオン銀行の「イオンセレクトクラブ」です。住宅ローン契約者に発行される専用カード（イオンゴールドカードセレクト＜イオンセレクトクラブ＞）で、イオングループの対象店舗でクレジット払いをすると、ローン完済まで毎日5%割引になります。

たとえば対象店舗での買い物が月5万円なら、割引は月2,500円・年3万円の計算です。ただし、返済用口座をイオン銀行以外に変えたりカードを解約したりすると中途退会になり、入会にはカードの審査もあります。対象外の店舗・商品もあるため、ふだん使う店が対象かを先に確認しておきましょう。

対象ローンは住宅ローン（フラット35を含む）で、新規借入れだけでなく借り換えでも利用できます。

付帯サービスの早見表

ここまでの内容を、同じ項目で並べると次のとおりです。

年齢と暮らし方で「効くおまけ」は変わる

表を見ると分かるとおり、無料の疾病保障の多くは「50歳以下」「49歳まで」といった年齢で線が引かれています。50代で借りる人は、同じ銀行でも受けられる保障が変わるため、自分の年齢で付く内容を必ず確認してください。

一方、買い物割引は年齢に関係なく使えますが、効き目は生活圏しだいです。保障の中身をさらに詳しく比べたい人は住宅ローンの疾病保障の比較、預金口座の使い勝手まで含めて比べたい人は住宅ローンで選ぶ銀行のATM手数料の比較も参考になります。

よくある質問

Q. 付帯サービスが充実していれば、金利が多少高くても得ですか？

A. 一概には言えません。金利差は借入額が大きいほど総返済額に大きく効くため、まず金利・総返済額・諸費用で候補を絞り、そのうえで付帯サービスを比べるのが基本です。

Q. 51歳以上で借りると、無料の疾病保障は付きませんか？

A. 銀行によって違います。ドコモSMTBネット銀行の全疾病保障のように年齢を問わず基本付帯のものもあれば、がん保障は50歳以下に限る銀行もあります。自分の借入時年齢で付く内容を確認しましょう。

Q. 借り換えでも付帯サービスは受けられますか？

A. 多くは借り換えも対象ですが、団信は借り換え時点の年齢と健康状態で改めて審査されます。今の団信より保障が薄くならないか、諸費用を差し引いても得かを合わせて確認しましょう。住宅ローン借り換えの比較もあわせてどうぞ。

Q. 疾病保障が無料なら、民間の医療保険は不要ですか？

A. 住宅ローンの疾病保障は、所定の状態でローンの返済が保障されるもので、入院費や治療費そのものを補うわけではありません。支払条件を確認し、必要に応じて医療保険と組み合わせて考えましょう。

金利以外のおまけは、年齢と暮らし方によって価値が大きく変わります。金利と総返済額で土台を固めたうえで、自分の条件で「実際に受けられる」付帯サービスを選ぶことが、後悔しない住宅ローン選びにつながります。保障内容や特典の条件は変わることがあるため、最新情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を受けられるのは、その年の合計所得金額が2,000万円以下の人です。会社員なら給与収入でおよそ2,195万円が境目で、これを超えた年はその年分の控除を受けられません。ただし翌年以降に2,000万円以下へ戻れば、残りの控除期間は再び使えます。

制度そのものは令和8年度税制改正で5年延長され、2026年1月1日から2030年12月31日までの入居が対象です。あわせて床面積要件と中古住宅の扱いが変わったため、以下では所得制限を軸に、2026年以降に入居する場合の要件を整理します（国土交通省「住宅ローン減税」、2026年9月確認）。

所得制限は合計所得金額2,000万円以下（年収ではない点に注意）

所得の上限は、かつての合計所得金額3,000万円以下から、2022年の税制改正で2,000万円以下へ引き下げられました。2026年以降の入居でも2,000万円以下のままです。

大切なのは、基準が「年収」ではなく「合計所得金額」だという点です。会社員は給与収入から給与所得控除を差し引いた「給与所得」がベースになります。給与所得控除は収入850万円超で195万円が上限のため、合計所得金額2,000万円は給与収入でおよそ2,195万円に相当します。

自営業（個人事業主）の方も同じで、基準は売上ではなく、経費を差し引いた事業所得などを合計した合計所得金額です。給与と副業、不動産所得などがある人は、すべて合算して判定します。

ある年に2,000万円を超えても、控除の権利がなくなるわけではありません。住宅ローン減税は控除期間（最長13年）の1年ごとに所得を判定するため、2,000万円以下に戻った年は再び控除を受けられます。購入後は毎年、年末調整や確定申告の手続きを忘れないようにしましょう。

もう一つの所得の線＝合計所得1,000万円超は床面積50㎡以上が必要

所得が関係するのは2,000万円の上限だけではありません。令和8年度改正で、床面積要件は新築・中古とも40㎡以上に緩和されました。ただし合計所得金額が1,000万円を超える人と、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せを使う人は50㎡以上が必要です。

つまり、合計所得1,000万円超〜2,000万円以下の人が40㎡台のコンパクトな住宅を買うと、控除を受けられない点に注意が必要です。床面積は登記簿の表示で判定するため、マンションでは広告の面積（壁芯）より小さくなることがあります。

住宅ローン減税のそのほかの主な適用条件

• 主として自分が住むための住宅で、引き渡し（工事完了）から6か月以内に入居すること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 中古（既存）住宅は1982年（昭和57年）以降に建築された新耐震基準の住宅であること。それより古い場合は耐震基準適合証明書などで現行の耐震基準を満たすことを証明すれば対象
• 中古住宅は、生計を一にする親族などからの取得や、贈与による取得でないこと

以前は「中古は築20年（耐火建築物は築25年）以内」という築年数要件がありましたが、2022年の改正で撤廃され、新耐震基準かどうかで判断するようになりました。古い情報の築年数条件をそのまま信じないよう注意してください。

2026年入居の控除額は「年末残高×0.7%」、限度額は省エネ性能で決まる

控除額は「年末のローン残高（借入限度額が上限）×0.7%」で、所得税から差し引き、引ききれない分は一部を翌年の住民税から差し引きます。借入限度額と控除期間は、住宅の省エネ性能と新築・中古の別で次のように分かれます。

※（　）内は子育て世帯（19歳未満の扶養親族がいる人）・若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満）の上乗せ後の限度額。所得要件はすべての区分で合計所得金額2,000万円以下です（国土交通省：新築住宅の場合／既存住宅の場合、2026年9月確認）。

今回の改正で大きく変わったのは中古住宅です。省エネ性能の高い中古住宅は借入限度額が引き上げられ、控除期間も13年に延びました。一方、新築の省エネ基準適合住宅は、2028年以降に建築確認を受けるものは対象外とされました（登記簿上の建築日が2028年6月30日までのものは対象）。

控除を最大まで受けられるかは、所得税・住民税の納税額にも左右されます。制度の使い方をFPの目線で解説した女性FPが解説する住宅ローン控除で得する方法や、贈与税の非課税・補助金との組み合わせをまとめた2026年に使える住宅取得の優遇策と期限もあわせてご覧ください。

控除率0.7%と住宅ローン金利の関係

控除率は0.7%です。単純化すると、住宅ローンの適用金利が0.7%を下回るなら、その年に払う利息より控除額のほうが大きくなる「逆ざや」に近い状態が起こり得ます。ただし実際の控除額は年末残高・借入限度額・その人の納税額の範囲で決まるため、必ず利息を上回るわけではありません。

日本銀行は2026年9月18日の会合で短期の政策金利を1.25%程度へ引き上げました（日本銀行の公表資料）。変動金利でも0.7%を上回る商品が増えており、「逆ざや」を前提にした借り方は成り立ちにくくなっています。控除額だけで判断せず、金利や諸費用を含めた総返済額で比べることが大切です。

10年固定金利比較表／

新築と中古のマンションで諸費用の差が大きく出るのは、中古の仲介手数料と、新築の引き渡し時に払う修繕積立基金などの一時金です。都内で4,000万円の物件を買う場合、中古は仲介手数料だけで上限138万6,000円（税込）がかかる一方、新築は仲介手数料が不要なことが多い代わりに数十万円の一時金が必要になります。

入居後に毎月かかる管理費・修繕積立金は新築・中古とも共通ですが、新築は修繕積立金が当初低く設定され、後から段階的に上がるケースが多い点に注意が必要です。以下、4,000万円・専有面積70㎡の物件を例に、費用項目を横並びで整理します。金額は目安で、物件・地域・時期によって変わります。

新築・中古に共通する購入時の費用（4,000万円の場合）

【購入前・契約時】

• 手付金：約200万〜400万円（物件価格の5〜10%程度。売買代金の一部に充当）
• 印紙税（売買契約書に貼付）：1万円（契約金額1,000万円超5,000万円以下の場合。本則2万円が軽減措置で1万円。軽減は2027年〈令和9年〉3月31日作成分まで。電子契約なら印紙税はかからない）

【引き渡し時】

• 物件代金
• 建物部分の消費税（中古でも売主が法人など課税事業者なら必要。個人間売買の中古住宅は非課税）
• ローン関連費用（保証料・事務手数料など）：約100万円前後（金融機関・商品で大きく異なる）
• 火災保険料：数万円〜（補償内容・構造・地域で大きく変わる。現在は最長5年契約が基本で、以前のような10年一括契約はできない）
• 登記関連費用（登録免許税＋司法書士報酬）：約40万円
• 固定資産税等の清算金：約10万円（引き渡し時期により変動）

登録免許税には住宅用の軽減税率があり、所有権の保存登記は0.15%（本則0.4%）、所有権の移転登記は0.3%（本則2.0%）、住宅ローンの抵当権設定登記は0.1%（本則0.4%）です。

この軽減の適用期限は2027年3月31日までで、床面積50㎡以上などの要件を満たす証明書を添えて、取得後1年以内に登記する必要があります（国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」）。建物部分は新築が「保存」、中古が「移転」の登記になるため、中古のほうが税率は高くなります。

このほか、取得後に不動産取得税が課されます。住宅用の軽減措置により実際の負担は小さくなる、あるいはかからないことも多い税金です。

新築マンションだけにかかる費用＝引き渡し時の一時金

• 申込金：約10万円（人気物件の場合。契約に進まなければ返還されることが多い）
• 管理準備金：数万円（物件による。引き渡し時）
• 修繕積立基金：数十万円（物件による。将来の大規模修繕に備えて引き渡し時にまとめて払う一時金）

中古マンションだけにかかる費用＝仲介手数料とリフォーム費

• 仲介手数料：上限138万6,000円（税込）（4,000万円の場合。速算式「売買価格×3%＋6万円」＝126万円に消費税10%を加えた額）
• リフォーム費用：簡単なものなら数十万円、水回りをすべて含む大規模なものなら数百万円程度（引き渡し後）

新築・中古の費用の違い早見表

入居後の管理費・修繕積立金は国の統計とガイドラインで確認する

入居後の費用は、新築・中古を問わず毎月かかります。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、1戸あたりの月額平均（駐車場使用料等からの充当分を除く）は管理費11,503円、修繕積立金13,054円でした。

一方、国土交通省のマンションの修繕積立金に関するガイドライン（2024年6月改定）が示す「計画期間全体で必要な修繕積立金の平均額」は、専有面積1㎡あたり月252〜338円（建物の規模・階数による）です。70㎡なら月1万7千〜2万4千円ほどになり、実際に払われている平均額より高い水準です。

差が生まれる大きな理由は積立方式です。同じ調査では、段階増額積立方式が47.1%と均等積立方式（40.5%）を上回り、新しいマンションほど段階増額方式の割合が高くなっています。

新築の販売資料に載る修繕積立金は「最初の数年の金額」であることが多いため、長期修繕計画で何年後にいくらまで上がる予定かを確認し、住宅ローンの返済と合わせた家計で無理がないかを見ておきましょう。

このほか、固定資産税・都市計画税が毎年かかります。マンション総合保険の値上げが管理費に及ぶケースについてはマンション総合保険の値上げと管理費への影響でまとめています。

新築は融資実行までの金利上昇、中古は修繕の履歴に注意

新築で注意したいのは、引き渡しまでの住宅ローン金利の上昇です。多くの金融機関では、適用金利は申込み時点ではなく融資実行（引き渡し）時点で決まります。完成前に契約する新築マンションは、契約から引き渡しまで1年以上あくこともあり、その間に金利が上がると返済額が想定より重くなります。

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除した後も利上げを重ね、2026年9月18日の会合で短期の政策金利を1.25%程度へ引き上げました（日本銀行の公表資料）。変動型の金利はこの政策金利の影響を受けます。

固定型の指標となる長期金利（新発10年国債利回り）も、2026年9月は3%前後で推移しています（財務省 国債金利情報）。引き渡し時の金利が今より高くなっても返せるか、余裕をもって試算しておくと安心です。

中古で注意したいのは、大規模修繕と修繕積立金の残高です。一般に築10年を過ぎると大規模修繕の検討が始まり、工事費の上昇で修繕積立金が値上がりすることもあります。購入前に長期修繕計画・修繕積立金の残高・過去の値上げ履歴を管理組合の資料で確認しておきましょう。

新築は入居後しばらく修繕の出費が少なく計画を立てやすい一方、中古は待たずに入居でき、実物を見て買えるのが利点です。資産価値の下がり方の違いは新築マンションの資産価値はどれだけ下がるか（中古との違い）、土地が借地のケースは定期借地権付きマンションで住宅ローンを組む条件もあわせて参考にしてください。

よくある質問（FAQ）

Q. 中古マンションの仲介手数料はいくらまでかかりますか？

A. 売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」です。4,000万円の物件なら138万6,000円（税込）が上限で、これより低い手数料をうたう会社もあります。

Q. マンションの諸費用は物件価格の何%を見ておけばよいですか？

A. 一般的な目安は新築で物件価格の3〜7%程度、中古で6〜10%程度です。中古は仲介手数料の分だけ多くなりがちで、ローン保証料や火災保険の内容でも変わるため、余裕をもって見積もりましょう。

Q. 新築マンションの修繕積立金が安いのはなぜですか？

A. 当初の負担を抑えて段階的に引き上げる「段階増額積立方式」が多いためです。国のガイドラインでは初期額を均等積立の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする考え方が示されており、将来の値上げ計画を長期修繕計画で確認しておくことが大切です。

Q. 諸費用も住宅ローンに組み込めますか？

A. 諸費用まで含めて借りられる住宅ローンや「諸費用ローン」を扱う金融機関もあります。ただし借入額が増える分だけ総返済額や毎月の負担も増えるため、手元資金とのバランスを確認しましょう。

住宅ローンの金利や諸費用は金融機関ごとに差があります。複数行を横並びで比べたい方は、当サイトの住宅ローン比較もあわせて参考にしてください。金利・手数料・取り扱い条件の最新情報は、各金融機関の公式サイトでご確認ください。

初めての住宅ローンでつまずきやすいのは、金利の高い・低いよりも「いくら借りるか」「どこに申し込むか」の2点です。借入可能額は年収から機械的に決まりますが、借りられる額と無理なく返せる額は一致しません。また審査基準は金融機関ごとに違うため、1行だけに申し込んで落ちると振り出しに戻ります。

ここでは、申し込む前に押さえておきたい論点を10のポイントに整理しました。数値は2026年9月時点の公式情報で確認しています。

1.頭金をいくら用意するべきか

従来は購入する住宅価格の20％程度の頭金を用意すべきと言われてきました。住宅価格＝借入金額とすると借入額が大きくなり、月々の返済額や支払う利息の負担が重くなるためです。

ただし今日では住宅価格が上昇しており、頭金を貯めているうちに住宅価格や金利が上がって、結果的に総支払額が膨らむ可能性も否定できません。頭金を貯めることに固執しすぎないことも必要でしょう。

むしろ見落としやすいのが諸費用です。住宅購入時には次の費用がかかり、これらは頭金とは別に現金で準備しておく必要があります。

• 住宅ローン事務手数料（借入額の2.20％〈税込〉という設定が多い）
• 保証料（ネット専業銀行以外）
• 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
• 仲介手数料（中古住宅の場合）
• 火災保険料・印紙税

3,000万円の住宅を購入する場合、諸費用は中古で200万円、新築でも100万円程度が目安です。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンも事務手数料は借入金額の2.20％（税込）で、これとは別に登録免許税・印紙税・司法書士報酬・火災保険料がかかると明記しています。

2.いくら借りられるのか

住宅ローンをいくら借りられるかは、原則として申込者の年収に応じて決まります。借入可能額の上限は金融機関によって異なり、一般的な金融機関では1億円程度、ネット銀行では2億円まで対応する例もあります。

目安としては、年収の7倍程度まで借り入れできるという金融機関が一般的です。

一方、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供するフラット35では、「総返済負担率」という基準で借入可能額を計算します。

年収500万円の方なら35％をかけた175万円が年間返済額の上限で、月々では約14万5,000円です。2026年9月のフラット35の最も多い金利（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）である年3.460％で計算すると、借入可能額はおよそ3,500万円になります。

年収の7倍とはかけ離れた結果ですが、これはフラット35が公的な性格をもち、審査基準が民間の住宅ローンと異なるためです。金利が上がると、同じ返済額でも借入可能額は小さくなります。仮に金利が年3.140％なら同じ条件で約3,700万円となり、0.320％の差で200万円ほど動く計算です（【フラット３５】最新の金利情報・2026年9月確認）。

なお、フラット35の返済負担率の計算では、自動車ローン・教育ローン・カードローンなど他の借入の返済も合算されます。こうしたローンの利用があると、借入可能額はその分少なくなります。

3.住宅ローンの審査は厳しい？

住宅ローンは最長35年（一部の金融機関では50年）という長期のローンであり、カードローンや自動車ローンよりも審査は慎重に行われると考えてよいでしょう。

国土交通省が全国の民間金融機関1,369社を対象に行った住宅ローン実態調査（平成28年3月）を、当サイトでも審査で見られる項目の解説記事で紹介しています。

この調査で、金融機関が審査時に考慮する項目として挙げられた割合は次のとおりです。

• 完済時年齢99.3％／健康状態98.4％／担保評価97.8％／借入時年齢97.5％
• 勤続年数96.4％／年収95.6％／連帯保証92.6％／営業エリア92.4％
• 返済負担率87.4％／他のローンの状況や返済履歴77.5％／雇用形態77.1％

金融機関が審査結果の詳細を開示することはないため、審査の考え方を知るうえで参考になる調査といえます。上位に年齢と健康状態が並ぶ点は、団信に加入できるかどうかが前提になっていることの裏返しでもあります。

4.金融機関ごとに審査基準が異なる

ひとことで住宅ローン審査といっても、その基準は金融機関ごとに異なります。特に注目したいのは、金融機関の経営規模による違いです。

地元の信用金庫がメガバンクとまったく同じ審査基準では顧客が離れてしまうことからも想像できるように、経営規模ごとに審査の厳しさ・甘さに違いが出ると考えてよいでしょう。

この違いを利用し、経営規模の異なる複数の金融機関に申し込むことを検討してはいかがでしょうか。当サイトでは、少なくとも異なる3つの規模での審査申し込みをおすすめします。

5.金利タイプの違い

住宅ローンの金利は、大きく分けて2つのタイプがあります。1つ目は変動金利です。金融機関が定める短期プライムレート（1年以内の貸出金利を決める際の基準）に連動して基準金利が決まります。

長く続いた低金利のもとで最も低い住宅ローン金利を実現してきましたが、市場金利が上昇すれば変動金利も上昇する性格をもちます。実際、三菱UFJ銀行の短期プライムレートは年2.375％（2026年8月3日より適用）まで切り上がっています（三菱UFJ銀行 公式・2026年9月確認）。

その背景にあるのが日本銀行の政策金利です。日銀は2026年9月18日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.25％程度で推移するよう促す方針を決め、公表文で同年9月24日からの適用を明記しました。

ただし注意したいのは、政策金利の適用開始日に各行の住宅ローン金利が一斉に動くわけではないことです。短期プライムレートの改定、基準金利への反映、実際の返済額への反映にはそれぞれ時間差があり、時期も幅も金融機関ごとに違います。

もう1つは固定金利です。2年から35年までさまざまな年限があり、決められた期間は市場金利が上がっても下がっても契約した金利が変わりません。金利の先高観があるときは、返済額を確定できる固定金利に関心が集まりやすくなります。

6.当初引き下げと通期引き下げの違い

住宅ローンには、設定された「当初」の期間だけ金利が割安になるタイプと、完済までの「通期」で金利が割安になるタイプがあります。一般的には、当初引き下げのほうが当初の金利は低く設定されています。

当初引き下げで注意したいのは、「当初」の期間が過ぎると引き下げ幅が縮まり、月々の返済額が増える点です。当初10年の金利だけを見て選ぶと、11年目以降に想定外の負担増が起こります。

比較するときは、当初の金利ではなく完済までの総支払額で並べるのが鉄則です。

7.ボーナス併用返済を行うか？

住宅ローンの返済には、月々決まった金額を支払うほか、ボーナス支給月に返済額を上乗せする方法があります。ボーナスを原資に返済するため支払い能力が高く見え、借入可能額も多くなります。

しかし、完済する35年先までボーナスが期待どおり支給される保証はありません。返済に窮するリスクを避けるためにも、ボーナス返済に頼りすぎないことをおすすめします。

8.団信など付加サービスにも注目を

金融機関どうしの激しい金利引き下げ競争のなかで、各行は金利以外の特徴を打ち出そうとしており、団信をはじめとする付加サービスに大きな違いが出ています。

auじぶん銀行の「がん50％保障団信」はがんと診断確定されるだけで保障が受けられる点が特徴で、SBI新生銀行の全疾病保障付団信は就業不能が続いたときに残高と毎月の返済額の両方を保障する点に強みがあります（auじぶん銀行 公式／SBI新生銀行 公式・2026年9月確認）。いずれも上乗せ金利0円で選べるため、金利表の数字だけで比べると見落としやすい差です。

ただし団信は加入年齢の上限があり、免責期間や対象外の疾病も定められています。SBI新生銀行の全疾病保障付団信は20〜49歳が対象で、ローン実行日から90日間は待機期間です。医療保険の見直しと合わせて検討する価値はありますが、条件を読まずに「0円だからお得」と判断しないようにしましょう。

9.人生設計の再点検を

マイホーム購入後に、お子さんの誕生や転勤などで転居が必要になると、売却・買い替えを検討することになります。不動産の売却には仲介手数料がかかり、場合によっては売却損が生じます。

売却代金だけでは住宅ローンを完済できないリスクもあります。将来のライフプランの変化も見据えて、無理のない借入額に抑えておくことが大切です。金利が上昇する局面では、この余裕がそのまま家計を守るクッションになります。

10.金融機関に住宅ローン比較を任せない

住宅ローンを扱う金融機関は数多く、どこを選べばよいか迷う方も多いと思います。ただし、金融機関に直接相談すれば、当然ながら自行の住宅ローンをすすめてきます。

当サイトでは、金利だけでなく事務手数料や保証料も加味した「実質金利」での住宅ローン比較を行っています。用語や仕組みから確認したい方は、住宅ローンの基礎知識もあわせてご覧ください。

初めての住宅ローンでよくある質問（FAQ）

Q. 変動金利と固定金利、初めてならどちらを選ぶべきですか？

A. どちらが正解とは一概に言えません。当初の返済額を抑えたいなら変動、返済額を確定させて家計の見通しを立てたいなら固定が向きます。変動を選ぶなら、金利が1％上がっても返済を続けられるかを試算してから決めてください。

Q. 頭金なし（フルローン）でも住宅ローンは組めますか？

A. 物件価格の全額を借りるフルローンに対応する金融機関もあります。ただしフラット35は融資率9割超だと金利が上がり、2026年9月は9割以下の年3.460％に対し9割超は年3.570％でした。諸費用は別途現金で必要です。

Q. 年収500万円だといくらまで借りられますか？

A. フラット35の基準（総返済負担率35％）で、2026年9月の最も多い金利年3.460％・35年・元利均等で計算すると約3,500万円が上限の目安です。ただし自動車ローンなど他の借入があると、その返済額の分だけ枠は減ります。

Q. 審査に自信がないときはどうすればいいですか？

A. 経営規模の異なる複数の金融機関に申し込み、審査基準の違いを味方につけるのが有効です。あわせてカードローンなど他の借入を整理し、返済負担率を下げておくと有利になりやすくなります。

Q. 金利と団信、どちらを優先して選ぶべきですか？

A. まず事務手数料・保証料を含めた「実質金利」で候補を3行ほどに絞り、そのうえで団信の保障内容と加入年齢で決めるのが現実的です。上乗せ金利0円で全疾病保障やがん保障が付く銀行もあるため、同じ金利水準なら保障の差が決め手になります。

なお、住宅ローンの金利・手数料・団信の内容は随時改定されます。申し込み前には必ず各金融機関の公式サイトで最新の条件をご確認ください。

注目の住宅ローン比較・ランキング・特集

自宅を担保にした60歳以上向けの資金調達は、大きく3つの選択肢に分かれます。住宅の建て替え・リフォーム・住み替え・借換えに使うなら【リ・バース６０】、自宅を売らずに貸して家賃収入に変えるならJTIのマイホーム借上げ制度、生活資金や趣味の資金まで幅広く使いたいなら銀行のリバースモーゲージが中心になります。

3つは似て見えますが、使える資金の範囲と、お金の出どころがまったく違います。ここでは各制度の仕組みを一次情報で確認したうえで横並びに整理し、契約前に必ず押さえたい注意点までまとめます（2026年9月時点の公式情報にもとづく）。

高齢者向け 住宅担保型ローンの主なタイプ

① リ・バース６０＝住宅関連の資金に限定された、公的保険つきの住宅ローン

【リ・バース６０】は、住宅金融支援機構と提携する民間金融機関が提供する、満60歳以上向けのリバースモーゲージ型住宅ローンです。毎月の支払いは利息のみで、元金は契約者が亡くなったときに相続人の一括返済または担保物件の売却で精算します。

満50歳以上満60歳未満でも利用できますが、その場合は融資限度額の計算が変わります。申込みにあたっては取扱金融機関のカウンセリングを受けることが条件です。

資金の使いみちは、機構の公式条件で次の5つに限定されています。

• 本人が居住する住宅の建設資金・購入資金（土地の購入資金、セカンドハウスも対象）
• 住宅のリフォーム資金（増築・改築・模様替え・修繕）
• 住宅ローンの借換資金
• サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
• 子世帯など直系卑属が居住する住宅の取得資金を親世帯が借り入れる資金

注意したいのは、生活資金には利用できないことです。投資用物件の取得資金も対象外で、融資対象になったセカンドハウスを第三者に賃貸することもできません（住宅金融支援機構 【リ・バース６０】ご利用条件・2026年9月確認）。

年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）の基準も明示されています。年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下で、この点は一般的な住宅ローンと同じ考え方です。

金利タイプは3つ。全期間固定はノンリコース型のみ

金利タイプは変動金利タイプ・固定金利期間選択タイプ・全期間固定金利タイプの3つです。全期間固定金利タイプは2025年1月6日に導入された比較的新しい選択肢で、ノンリコース型のみの取扱いとなっています。

変動金利タイプと固定金利期間選択タイプは、金利が見直されれば毎月の利息の支払額も変わります。日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で無担保コールレートを1.25％程度に誘導する方針を決め、公表文で同年9月24日からの適用を示しました。

ただし各金融機関の適用金利がこれに合わせて一斉に動くわけではなく、見直しの時期も幅も金融機関ごとに異なります。どちらの金利タイプが有利かは一概に言えないため、支払額が変わらない安心を取るのか、当初の負担の軽さを取るのかで判断することになります。

融資限度額は担保評価額の50％または60％

融資限度額は担保評価額（住宅および土地）の50％または60％で、1億2,000万円以下かつ所要資金以内です。条件によって掛目は次のように変わります。

• 満50歳以上満60歳未満……担保評価額の30％
• 満60歳以上……担保評価額の50％または60％
• 担保が長期優良住宅で満60歳以上……担保評価額の55％または65％

担保評価額によっては自己資金が必要になる点、融資対象の住宅・土地に第1順位の抵当権を設定する点、融資期間中は火災保険への加入が必要な点も条件に含まれます。なお、耐震改修工事を行う場合に機構が利子補給する制度も順次取扱いが始まっています。

② マイホーム借上げ制度（JTI）＝借りるのではなく「貸して」家賃を受け取る仕組み

一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）のマイホーム借上げ制度は、ローンではありません。JTIが自宅を借り上げて転貸し、オーナーは賃料を受け取ります。所有権は手元に残り、借入れも発生しません。

対象は原則50歳以上（50歳未満でも一定の条件を満たせば利用可）。転貸は3年以上の定期借家契約で行われ、契約期間が満了すれば自宅に戻ることも、売却することもできます。

最大の特徴は空室時の賃料保証です。最初の入居者が決まって以降は、空室が発生しても規定の賃料が支払われます。ただし制度に申し込んだ時点で賃料が保証されるわけではなく、支払いが始まるのは最初の入居者が入居した時点からです（JTI マイホーム借上げ制度 ご利用ガイド・2026年9月確認）。

費用面では、制度利用申込書の提出時に申込手数料18,700円（税込）が必要です。築後25年を超える物件は建物診断が必須で、診断費用や必要な耐震補強・修繕費用はオーナー負担となります。火災保険もオーナーが掛けます。

③ 銀行のリバースモーゲージ＝資金使途の自由度が高い

都市銀行などが独自に扱うリバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、最終的に売却などで精算する点は【リ・バース６０】と同じです。違いは資金の使いみちの広さにあります。

たとえばりそな銀行・埼玉りそな銀行の「あんしん革命」は、不動産関連費用に使う不動産購入プランと、健全な消費性資金であれば使いみちが自由なライフイベントプランの2本立てです。後者は生活資金や債務のおまとめにも充てられます（りそな銀行 公式・2026年9月確認）。

一方で、対象年齢・対象エリア・融資限度額・担保評価の考え方は金融機関ごとに大きく異なります。同じ「リバースモーゲージ」という名前でも中身は別商品と考えて、必ず個別に条件を確認してください。

3つのタイプの違い（早見表）

※2026年9月時点の各機構・各行の公式情報にもとづく整理です。商品内容・条件は金融機関ごとに異なります。

契約前に押さえておきたい4つの注意点

1. 担保価値が下がると返しきれないことがある。不動産市況が悪化して担保評価額が大きく下がると、自宅を売っても元金を返済しきれない場合があります。この不足分を相続人が負うかどうかはノンリコース型かリコース型かで決まります。

2. 相続人への影響が大きい。返済や物件処分は相続人が担うことになります。家族への説明は欠かせず、法定相続人の同意や説明を前提とする金融機関もあります。

3. 総返済額は一般の住宅ローンより多くなりやすい。機構も、返済期間と金利が同じなら元利均等返済の住宅ローンより【リ・バース６０】の方が総返済額（元金＋利息）は多くなると明記しています。元金が減らないぶん利息が積み上がるためです。

4. 通常の住宅ローンで解決できないかを先に検討する。60代前半で安定した収入があるなら、通常の住宅ローンへの借り換えのほうが総負担を抑えられるケースもあります。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応するSBI新生銀行など、相談しやすい金融機関から当たってみるのも一案です。返済が苦しくなってからでは選択肢が狭まる点は、高齢者の住宅ローン返済相談が増えている背景からも読み取れます。

よくある質問（FAQ）

Q. リ・バース６０で生活費を借りることはできますか？

A. できません。機構の利用条件に「生活資金にはご利用いただけません」と明記されています。生活資金に充てたい場合は、資金使途が自由なプランを持つ銀行のリバースモーゲージが検討対象になります。

Q. リ・バース６０とリバースモーゲージは何が違いますか？

A. 【リ・バース６０】は住宅金融支援機構の枠組みで全国の提携金融機関が同じ基本条件で提供する住宅ローンで、資金使途は住宅関連に限られます。銀行独自のリバースモーゲージは対象年齢・エリア・使途・限度額が各行でばらばらです。

Q. 相続人に借金が残らないようにできますか？

A. ノンリコース型を選べば、売却しても返済しきれなかった残債を相続人が負う必要はありません。【リ・バース６０】の全期間固定金利タイプはノンリコース型のみの取扱いです。リコース型では残債の負担が生じます。

Q. JTIの借上げ制度は申し込めばすぐ家賃が入りますか？

A. 入りません。賃料の支払いが始まるのは最初の入居者が入居した時点からで、申込みと同時に保証されるわけではありません。入居者が決まるまでの期間と、事前の建物診断・補修費用を見込んでおく必要があります。

Q. 自宅にまだ住宅ローンが残っていても使えますか？

A. 【リ・バース６０】は既存の住宅ローンの借換資金が対象で、当初の貸付けから1年以上経過し、直近12回分の返済に延滞がないことなどが条件です。JTIの制度は抵当権が設定されている住宅でも借上げの可否をJTIが個別に審査します。

まとめ｜「何に使うか」で選ぶ制度が決まる

3つの選択肢は優劣ではなく役割が違います。住宅そのものにお金をかけたいなら【リ・バース６０】、自宅を手放さず収入に変えたいならJTIの借上げ制度、生活資金まで幅広く使いたいなら銀行のリバースモーゲージ、という切り分けが出発点です。

いずれも自宅と相続に長く影響する契約です。複数の金融機関の条件を並べて比べ、家族と共有したうえで判断してください。最新の取扱い状況・金利・手数料は、必ず各金融機関および各機構の公式サイトでご確認ください。