定期借地権付きマンションでも住宅ローンは組めます。借地権付き住宅を融資の対象にするかは金融機関ごとに違い、中心になるのはフラット35です。住宅金融支援機構は、敷地が借地でも要件を満たせば利用できる場合があると案内しています。

定期借地権の場合、借入期間の上限は「通常の借入期間」と「借地権の残存期間」の短いほうになります（2026年11月時点）。

定期借地権は平成4年に創設された制度です。定期借地権付きマンションでは、土地は購入せずに借りて使います。そのぶん販売価格が周辺相場より割安になる一方、当初定めた期間しか借りられず、契約の更新もできません。契約終了後は建物を取り壊して更地にし、地権者に土地を返還するのが原則です。

定期借地権とは？

定期借地権とは、あらかじめ決めた期間だけ存在する借地権です。土地を借りた人は、定めた期間の間、決められた保証金・権利金・地代などを支払うことで土地を利用できます。契約は更新されず、期間満了で土地を返還します。

定期借地権は3種類あります。マンションや戸建てなど居住用の建物に使えるのは、一般定期借地権と建物譲渡特約付借地権です。事業用定期借地権は居住用の建物には使えません。

定期借地権付きマンションのメリット

定期借地権付きマンションの最大のメリットは、販売価格が割安になる点です。国土交通省の「平成21年度 定期借地権付住宅の供給実態調査」によると、定期借地権付分譲マンションの価格は、周辺の土地所有権付マンションの80.8%でした（累計）。

一戸建ては、敷地面積をそろえて比べると、周辺の戸建分譲住宅の56.7%でした（国土交通省 平成21年度 定期借地権付住宅の供給実態調査・調査時点のデータです）。

税金面にも違いがあります。固定資産税は、固定資産を所有している人が納める税金です。土地は所有しないため、土地の固定資産税はかからず、建物の固定資産税だけを納めます。

定期借地権付きマンションのデメリット

最大のデメリットは、契約期限が来たら建物を取り壊し、更地にして返す必要があることです。そのため、マイホームを資産として次の世代に残したり、売却して住み替えたりする計画は立てにくくなります。

一般定期借地権の存続期間は50年以上で、期間が終われば土地を返します。老後の住まいを別に用意する前提で資金計画を立てる必要があります。

また、土地を購入しない代わりに、地権者へ毎月の地代を支払い続けます。期間満了時の取り壊しに備えて、解体準備金を毎月積み立てる物件もあり、管理費・修繕積立金に加えてこれらの負担がかかります。

価格の安さだけで判断せず、月々のランニングコストを合算して比較してください。住宅ローンの基本的な比較の順序は住宅ローンを組む前の基礎知識の記事で紹介しています。

住宅ローンの選択肢が狭まる理由は「担保」

民間の住宅ローンでは、借地権付き住宅を融資の対象にするかどうかが商品ごとに決まっています。取扱いの有無は、各金融機関の商品概要説明書で確認できます。

理由は担保にあります。一般的な住宅ローンでは土地に抵当権を設定することを条件としており、借地の場合は地主の承諾が必要になります。この承諾が得られないと、融資が難しくなります。

フラット35は借地でも要件を満たせば利用できる場合があります。主な要件は次のとおりで、敷地が転借地の場合は取扱いが異なります。

借地権の残存期間が短いと毎月の返済額が増える

中古の物件では、借入期間の上限で毎月の返済額が大きく変わります。たとえば借地権の残存期間が25年の中古の定期借地権付きマンションなら、借入期間も最長25年になり、35年で組む前提の返済計画は立てられません。

2026年11月の【フラット35】（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は年3.810%です。この金利で3,000万円を借りた場合の毎月の返済額は、次のようになります。

※元利均等・ボーナス返済なし・諸費用を含まない試算です。

残存期間25年の物件では、35年で借りる場合より毎月の返済額が25,786円多くなります。返済額が予算に収まるかを、物件を決める前に計算しておいてください。残存期間が短い物件は、売却するときの買い手も同じ制約を受けます。

同じ条件で、借入期間20年以下の【フラット20】は年3.490%です。長期優良住宅等の認定を受けた住宅で使える最長50年の【フラット50】は年4.110%です（住宅金融支援機構 金利情報）。

借地権の残存期間が長い新築の一般定期借地権付きマンションで、住宅が認定を受けている場合は、返済期間を延ばせるフラット50が候補に入ることもあります。

住宅ローン控除は返済期間10年以上が条件

住宅ローン控除は、10年以上にわたって分割して返済する借入金が対象です（国税庁 住宅借入金等特別控除）。借地権の残存期間で借入期間が10年未満に制限されると、この要件を満たせません。

権利金や前払賃料などの借地権取得費が控除の対象に含まれるかは、個別の取扱いを税務署で確認してください。

民間ローンとフラット35の両方を確認する

民間の住宅ローンは使えないと決めつけず、物件の所在地の地銀・信金にも取扱いの有無を確認してください。取扱い条件は金融機関ごとに異なります。地域の金融機関の例としてはJAバンクの住宅ローンの記事も参考になります。

借地権付き物件は、借り換え先も同じように限られます。将来の借り換えを前提にした資金計画は立てにくいため、住宅ローン借り換えの注意点もあわせて読み、当初の返済計画に無理がないかを確かめてください。

掲載内容は記載時点のものです。最新の金利・条件は住宅金融支援機構と各金融機関の発表をご覧ください。

定期借地権付き住宅でフラット35を使うときの相談はSBIアルヒ

おすすめ住宅ローン一覧

住宅ローンの実質マイナス金利とは、住宅ローン控除や給付金で戻るお金が、支払う利息を上回る状態を指す言葉です。変動金利がごく低い水準だった時期に使われてきました。

2026年11月時点では、政策金利の引き上げ、控除率の縮小、給付金の終了が重なり、その前提はほぼ崩れています。主要行の変動金利も控除率の0.7％を上回っており、控除だけで利息を上回るケースは限られます。

実質マイナス金利は控除と給付が利息を上回る状態

変動金利がごく低かった時期には、次のような優遇が重なっていました。

• 住宅ローン控除（住宅ローン減税）：年末のローン残高の一定割合が所得税・住民税から戻る
• すまい給付金：一定の年収以下の取得者に現金を給付

ローン金利よりも控除・給付で戻る額の方が大きければ、計算上は借りているのに手元が増える状態になり得ます。これが実質マイナス金利と呼ばれた理由です。

2026年11月時点では前提が3つとも変わった

実質マイナス金利が成り立っていた前提は、いずれも近年変わりました。

政策金利は1.25％程度に上がりました。日銀のマイナス金利政策は2024年3月に解除され、その後も段階的に利上げが進みました。

2026年9月18日の金融政策決定会合では、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標が1.25％程度へ引き上げられました。2026年10月30日の会合でも、この1.25％程度が維持されています。（出典：日本銀行「当面の金融政策運営について」）

政策金利と住宅ローン金利の関係は、住宅ローン金利はマイナスになるかを考えた記事で解説しています。

控除率は0.7％に縮小しました。令和4年度の税制改正で引き下げられ、控除期間は新築住宅等で原則13年です。適用期限は令和8年度の税制改正で5年延長され、入居日が令和8年1月1日から令和12年12月31日までが対象です。（出典：国土交通省 住宅ローン減税）

すまい給付金は終了しました。申請受付は令和6年3月に終了しています。現在は、省エネ性能の高い住宅を対象とするみらいエコ住宅2026事業（住宅省エネ2026キャンペーン）などが設けられています。

控除率が下がり、給付金が終わり、金利も上がっているため、かつてのように誰でも実質マイナス金利になる状況はもうありません。

2026年11月時点で主要行の変動金利を見ると、いちばん低い三菱ＵＦＪ銀行でも年1.195％で、控除率の0.7％を上回っています。控除は実際に納めた所得税・住民税の範囲でしか受けられません。金利と控除だけで考えず、事務手数料や保証料も含めた総額で比べてください。

変動と固定の金利差（イオン銀行の2026年11月の例）

金利が上がる時期には、変動と固定の金利差そのものが広がります。イオン銀行の住宅ローン（新規借入・金利プラン）の金利と、そこから試算した毎月の返済額は次のとおりです。

※金利は2026年11月時点のイオン銀行の表示金利です（イオン銀行公式サイトにて確認）。返済額は元利均等・ボーナス返済なしの試算で、諸費用を含みません。

変動は年1.540％、当初10年固定は年3.840％で、差は2.300ポイントあります。3,000万円・35年で借りた場合、毎月の返済額は固定期間中で37,524円違います。

イオン銀行は2026年11月適用分で、変動金利を年0.500％引き上げました。各行とも改定の時期と幅は異なるため、いつ・どの銀行で借りるかで総返済額が変わります。

変動金利を選ぶときの注意点

変動金利型は、借りた後に金利が上がると利息の負担が増えます。2024年以降は利上げが続いており、金利が上がる前提で借入額を決めてください。

国土交通省によると、住宅ローン利用者の約8割は変動金利型を利用しています（令和7年時点）。同省は、金利タイプや返済期間を選ぶときの注意点をまとめたリーフレットを令和8年3月に公表しています。（出典：国土交通省 住宅ローンの金利リスクの普及啓発について）

変動で借りて、上がり始めたら固定へ借り換えればよいと考える人もいます。しかし住宅ローン金利は、まず長期金利に連動する固定金利が上がり、あとから短期金利に連動する変動金利が上がります。

変動金利の上昇に気づいた頃には、固定金利はすでに上がっていることが多いのはこのためです。返済額の上限を試算し、金利が上がっても無理のない返済計画を立てておく必要があります。

政策金利の変更が変動金利に反映される時期と幅は、銀行ごとに異なります。多くの銀行は短期プライムレートを基準にしています。

金利の上昇がいつ返済額に反映されるかも契約によって違います。多くの金融機関は、金利が変わっても返済額を5年ごとに見直す「5年ルール」と、見直し後の返済額をそれまでの125％までに抑える「125％ルール」を設けています。

これらを採用していない銀行もあります。ルールがある場合でも利息そのものが減るわけではなく、負担が後ろ倒しになるだけです。契約内容は返済予定表や商品説明書で確認してください。

いま比較するときに見るべき4つの観点

金利だけでなく諸費用まで含めた比べ方は、住宅ローンの実質金利と表面金利の違いで紹介しています。

掲載内容は記載時点のものです。最新の金利・条件は各金融機関の発表をご覧ください。

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地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の30〜50％の範囲から自分で決めます。上限は建物5,000万円・家財1,000万円で、減らす理由がなければ50％で組むのが基本です。

50％で契約しても、地震保険だけで家を建て直せる金額にはなりません。地震保険の金額は、足りない分を上乗せ特約・単独で入れる保険・共済のどれで埋めるかとあわせて決めます。補償の範囲や割引・控除などの仕組みは、地震保険の基本の記事で紹介しています。

地震保険の金額は火災保険の30〜50％の中から自分で決める

地震保険は火災保険に付帯する方式で契約するため、火災保険への加入が前提です。保険金額は火災保険の保険金額の30〜50％の範囲内で決め、居住用の建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度です（財務省「地震保険制度の概要」）。

たとえば建物の火災保険金額が2,000万円なら、地震保険は600万円（30％）〜1,000万円（50％）の間で決めることになります。

地震保険は、民間保険会社が負う巨額の地震損害を政府が再保険して成り立つ制度で、1回の地震等による保険金の総支払限度額は12兆円です。

制度の目的は、被災者の生活の安定に寄与することです。住まいを元どおりにする費用まで出す保険ではないので、保険金額に上限があります。

迷ったら50％が基本になる理由

30％と50％のどちらを選ぶかで、保険料は変わります。それでも特別な事情がなければ50％を選ぶのが基本で、理由は次のとおりです。

1. もともと上限が低い。50％にしても住宅ローンの残債を下回ることが多く、30％ではさらに受け取れる額が小さくなります。
2. 支払いは損害の程度で段階的に減る。全損なら保険金額の100％ですが、大半損は60％、小半損は30％、一部損は5％です（いずれも時価額が限度）。50％で契約して小半損なら、受け取れるのは火災保険金額の15％相当です。
3. 後から増やすには火災保険の見直しが要る。地震保険の上限は火災保険の保険金額で決まるため、地震保険だけを単独で増額することはできません。

30％を検討してよいのは、住宅ローンが完済に近く、被災後の生活費と当面の住居費を自己資金でまかなえる見通しがある場合です。保険料を下げたいという理由だけで30％にすると、いざというときに受け取れる金額が足りなくなるおそれがあります。

建物の火災保険金額2,000万円・地震保険1,000万円（50％）で契約した場合、損害の区分ごとの受取額は下の表のようになります。

受取額はいずれも時価額が限度です。建物の損害が一部損に当たるのは、主要構造部（土台、柱、壁、屋根等）の損害額が時価額の3％以上20％未満となった場合などです。

建物と家財は別々に決める

地震保険は、居住用建物と家財に別々に掛けます。建物だけに掛けていると、家具・家電・衣類が壊れても家財の保険金は出ません。

被災直後にまとまった現金が要るのは、建物より家財です。冷蔵庫・洗濯機・寝具・調理器具をそろえ直す費用は、避難生活の暮らしに直結します。建物の再建はローンや公的支援と時間をかけて進められますが、家財はすぐに必要になります。

家財の保険金額も火災保険（家財）の30〜50％の範囲で、上限は1,000万円です。1個または1組の価額が30万円を超える貴金属・宝石・骨とう、通貨、有価証券、預貯金証書、印紙、切手、自動車は対象外です。

家財の評価額は、保険会社が世帯人数や年齢に応じた簡易評価表を用意していることが多いため、契約時に確認してください。

50％で足りない分を埋める方法を比較

50％では不安な場合、不足分を埋める方法は大きく分けて次の表のとおりです。補償の範囲と税の扱いがそれぞれ違います。

Restaの保険金額は300万円・500万円・600万円・700万円・900万円の5タイプです。り災証明書の被害認定に応じて、全壊は保険金額の満額、大規模半壊は1/2、中規模半壊・半壊は1/6が支払われます。

②は、対象になる被害の線引きが地震保険と違います。地震保険は一部損から支払われますが、Restaは半壊未満（準半壊・一部損壊）が対象外です。

Restaは、大きな被害を受けたときの生活の再建費用を補う保険です。

Restaに入れるのは自宅の所有者で、賃貸物件・貸家・居住していない別荘は対象外です。建物は1981年6月1日以降に建築確認を受けたものか、耐震改修で新耐震基準を満たしたものに限られ、保険期間は1年の掛け捨てです。

税の扱いにも差があります。地震保険料控除の対象は地震等損害部分の保険料・掛金で、Restaは地震保険料控除の対象になりません。①を付けられる火災保険かどうかを先に確認すると、地震保険部分の控除を受けながら不足分を埋められます。

住宅ローンが残っている家庭は、残債と並べて確認する

地震で自宅が全壊しても、住宅ローンの返済義務は残ります。これは、保険金額を決めるときに最初に考えておくべき点です。

住宅ローンの残債、50％で設定した場合の地震保険の保険金額、手元の預貯金を書き出してください。保険金額と預貯金の合計が残債を大きく下回るなら、上乗せ特約や単独で入れる保険で埋める価値があります。

逆に、保険金額と預貯金でローンを一括返済できる水準なら、追加の保険料をかけるより貯蓄に回す判断も合理的です。火災保険を組むときや、住宅ローンを借りる・借り換えるときが、この組み合わせを見直す機会です。

保険金額を下げる前に確認したいこと

保険料が重いと感じたら、補償額を削る前に、耐震性能による割引と長期契約を検討してください。割引の種類と割引率は下の表のとおりで、重複しては使えません。

長期契約は2〜5年で、保険料に長期係数を掛けて計算します。5年の係数は4.70で、単年の保険料の5倍より割安です。

支払った保険料は地震保険料控除の対象です。所得税は最高5万円、住民税は最高2万5千円を所得から差し引けます。

火災保険の金額が合っていないときは先に直す

地震保険の金額は火災保険の30〜50％で決まるため、火災保険の保険金額が今の建物の価値とずれていると、地震保険もそのままずれます。古い契約のままなら、先に火災保険の保険金額を見直してください。

すでに火災保険を契約している人も、契約期間の途中から地震保険に加入できます。水災など他の補償とあわせた見直しは、台風・水害に備える火災保険の記事をご覧ください。

まとめ

1. 建物・家財ともに火災保険の50％で組む（減らす理由がある場合だけ30％を検討）
2. 住宅ローンの残債・地震保険の保険金額・預貯金を並べ、不足額を把握する
3. 不足分を上乗せ特約・単独で入れる保険・共済のどれで埋めるか決める
4. 保険料が重ければ、まず割引と長期契約で調整する

損害保険料率算出機構によると、2025年度に火災保険を契約した人のうち70.8％が地震保険を付帯していました。前年度から0.4ポイント増え、2003年度以降23年連続の増加です。

掲載内容は記載時点のものです。最新の保険料・補償内容は各保険会社・共済の発表をご覧ください。

住宅ローン金利がゼロになる見通しは、2026年11月時点の日本にはありません。日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を終え、その後の利上げで政策金利は1.25％程度になっています。

固定金利の目安になる長期金利も上がりました。マイナス金利の住宅ローンが実在したデンマークでも、2022年以降は新規で借りられなくなっています。

日本で住宅ローン金利がゼロになる見通しは立っていない

いまの日本で、住宅ローン金利がゼロやマイナスに向かう材料は見当たりません。根拠は次のとおりです。

• マイナス金利政策は2024年3月19日に終了しました。日本銀行の金融政策決定会合で、金融政策の枠組みの見直しを決めています。
• その後は利上げが続き、2026年9月18日の決定会合で政策金利（無担保コールレート翌日物）は1.25％程度に引き上げられました。10月30日の会合でも1.25％程度を維持しています。
• 固定金利の土台となる長期金利も高い水準です。財務省の国債金利情報では、2026年11月9日の10年金利は2.724％でした。

つまり、住宅ローン金利はゼロに近づくどころか、ゼロから遠ざかっています。

2026年11月の住宅ローン金利は、ゼロからどれだけ離れているか

2026年11月に適用される金利を、メガバンクと【フラット35】で比べると下の表のようになります。

変動・固定・フラット35のどれも、ゼロとは大きな開きがあります。表を読むときは、次の点に注意が必要です。

• 三菱ＵＦＪ銀行の欄は最優遇金利です。審査結果などで適用金利が変わるため、誰もがこの金利で借りられるわけではありません。
• 【フラット35】は融資率・借入期間・団信で金利が変わります。デュエット（ペア連生団信）は年+0.18％、新3大疾病付機構団信は年+0.24％が上乗せされます。
• 【フラット35】の金利は、住宅金融支援機構の金利情報で毎月第1営業日に更新されます。表は2026年11月の値です。

ゼロ金利の住宅ローンが話題になった理由

この議論が盛り上がったのは、日本銀行がマイナス金利政策をとっていた時期です。当時の住宅ローン金利の動きは、住宅ローンの実質マイナス金利の記事で解説しています。

日本銀行は2024年3月19日の金融政策決定会合で、マイナス金利政策を含む枠組みの見直しを決めました。賃金と物価の好循環を確認し、2％の物価安定の目標が持続的・安定的に実現していくことが見通せる状況に至った、というのが日銀の説明です。

以後は段階的な利上げが進みました。金利が下がり続けるという前提は、すでに成り立っていません。

デンマークでは本当にマイナス金利の住宅ローンがあった

デンマークには、マイナス金利の住宅ローンが実際にありました。ただ、新規で借りられた時期はもう終わっています。

デンマーク国立銀行（Danmarks Nationalbank）は、2022年9月9日に当座預金金利を0.75％幅引き上げて年0.65％とし、マイナス圏を抜けました。2026年11月時点の当座預金金利は年2.10％です。

同行が2025年に公表した統計ニュースには、その後の状況が書かれています。

• デンマークでは2022年以降、マイナス金利の住宅ローンを新たに借りることはできない。
• それでも約40,000件・約60,000人分のローンにマイナス金利が残っている（平均で年▲0.12％・手数料を除く）。住宅ローン残高全体の3％強にあたる。
• その大半は2026年中に金利が見直される。
• 同じ統計では、新たに実行された住宅ローンの平均金利は年2.82％（手数料を除く）。

この平均値は手数料を除いた数字です。借り手が払う手数料を含めると、負担はこの値より重くなります。

つまりデンマークでも、マイナス金利の住宅ローンは新規では組めず、残る契約も順に見直されていく段階にあります。

日本で住宅ローン金利がゼロになる条件

将来の可能性を考えるなら、次の条件がそろう必要があります。いまの状況は、どれとも逆の方向にあります。

なお、日本銀行の今後の金融政策は、決定会合で決まるまで確定しません。決まっていない政策を前提に住宅ローンを選ぶのは避けるべきです。政策金利と住宅ローン金利の関係は、住宅ローン金利がマイナスになるかを考えた記事をご覧ください。

金利が下がるまで待つのは得策か

金利が下がるのを待つ判断には、待つ間に金利が上がるリスクが付いてきます。利上げが続いている今は、そのリスクを軽く見られません。

3,000万円を35年・元利均等で借りる場合、年3.810％なら毎月の返済額は129,435円、年3.920％なら131,397円です（当編集部の試算）。0.110％の差でも、総返済額は約82万円変わります。

金利を予想して待つより、自分で変えられる次の条件を整えてください。

• 自己資金を増やす。【フラット35】は融資率9割以下と9割超で金利が違い、上の試算の2つの金利はこの差にあたります。
• 金利だけでなく諸費用を含めた総額で比べる。事務手数料が借入額に比例する定率タイプか、定額タイプかで初期費用は大きく変わります。
• 団信の内容をそろえて比べる。保障を厚くすると上乗せ金利がかかる商品と、上乗せなしの商品があります。

長期金利と変動金利は、基準にしている金利が違う

多くの金融機関は、短期プライムレートを指標に変動金利の基準金利を決めています。固定金利は、一般に新発10年国債利回りなどの長期金利を参考に決まります。

長期金利の上昇は固定金利に強く影響しますが、変動金利を直接押し上げる理由にはなりません。変動金利で借りている人は、日銀の政策金利と短期プライムレートの動きを見ておくと、返済額の変化を予想しやすくなります。

返済中の人は、適用金利が見直される時期と、返済額に反映される時期が違うことがあります。反映のタイミングは金融機関や契約で異なるため、返済予定表で自分の条件を確認してください。

まとめ

住宅ローン金利がゼロになるかどうかは、いま借りる人にとって実用的な問いではなくなりました。マイナス金利政策は2024年3月に終わり、デンマークでも2022年以降はマイナス金利の住宅ローンを新規で組めません。

これから借りる人・借り換える人に必要なのは、同じ条件で各行を横並びに比べることです。金利だけでなく、事務手数料・保証料・団信の上乗せまで含めた総額で比べると、金融機関ごとの差がはっきりします。

掲載内容は記載時点のものです。最新の金利・条件は各金融機関の発表をご覧ください。

住宅ローンの金利がマイナスになる展開は、いまの日本では考えにくい状況です。日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、政策金利は2026年9月18日の決定で1.25％程度まで上がりました。10月30日の会合でも1.25％程度が維持されており、住宅ローンの金利は上昇傾向にあります。

そもそも金利がマイナスとはどういうこと？

金利がマイナスとは、お金を貸す側が、借りる側に利息を支払う状態を指します。もし住宅ローンがマイナス金利になれば、借りたほうが得になるため、頭金がなくても借りようという人が増える、という理屈です。

日銀のマイナス金利政策は2024年に終了した

住宅ローンの金利と、日銀のマイナス金利政策は別物です。日銀のマイナス金利政策とは、民間の金融機関が日本銀行に預ける当座預金の一部にマイナスの金利を適用する政策でした。銀行が日銀に預けたままにすると、かえって金利を支払うことになるため、企業や個人への融資に資金を回すよう促し、景気を刺激する狙いがありました。

この政策は2016年に導入され、金融機関が持つ日銀当座預金に▲0.1％の金利を適用しました。2024年3月に解除された後、日銀は段階的に利上げを進めています。

2026年9月18日の金融政策決定会合では、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標が1.25％程度に引き上げられました。10月30日の会合でも、この1.25％程度が維持されています（日本銀行「当面の金融政策運営について」）。

日本で住宅ローン金利がマイナスになることはある？

マイナス金利政策のもとでも、各金融機関の金利引き下げ競争は起きました。それでも、住宅ローンの金利がマイナスまで下がることはありませんでした。銀行にとって住宅ローンは利息で収益を得る貸出で、貸出金利をマイナスにする理由がないためです。

政策金利が1.25％程度まで上がった今は、その可能性はさらに遠のいています。ATM手数料や事務手数料の見直しはあっても、貸出金利そのものがマイナスになることはまず考えられません。

かつて言われた「実質マイナス金利」と住宅ローン控除

金利が歴史的な低水準だった時期には、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使うと「実質的にマイナス金利のような状態」になると言われていました。年末のローン残高に応じて所得税・住民税が控除されるため、控除率が適用金利を上回れば、利息の負担よりも戻ってくる額のほうが大きくなる、という考え方です。

いまの控除率は一律0.7％で、控除期間は新築住宅等が原則13年、既存住宅が10年です。変動金利も上がっているため、控除率が金利を上回るケースは以前より少なくなっています。考え方の詳細は住宅ローンの実質マイナス金利の記事で解説しています。

制度そのものは続きます。令和8年度税制改正で住宅ローン減税の適用期限が5年間延長され、入居日が令和8年1月1日から令和12年12月31日までの取得が対象になりました（国土交通省）。

あわせて、省エネ性能の高い既存住宅は借入限度額の引き上げ・子育て世帯等への上乗せ・控除期間13年への拡充が行われました。床面積要件は新築・既存とも40㎡以上に緩和されています（合計所得金額1,000万円超の人や上乗せ措置の利用者は50㎡以上）。

一方で、建築確認が令和10年以降の省エネ基準適合住宅は対象外になるなど、対象を絞る改正も同時に入っています。

マイナス金利の解除後に借り手が選んだ金利タイプ

住宅金融支援機構が2026年11月6日に公表した住宅ローン利用者の実態調査（2026年6月調査）によると、2025年10月から2026年3月に住宅ローンを利用して住宅を取得した人（回答599件）の金利タイプは、次のとおりでした。

• 変動　66.9％
• 固定期間選択　19.7％
• 全期間固定　13.4％

同じ調査で、今後1年間の住宅ローン金利を「現状よりも上昇する」と答えた人は71.3％です。一方、金利が上がったときに返済額がどれくらい増えるかについて「理解しているか少し不安・よく理解していない・全く理解していない」と答えた人は、合計47.8％でした。

※この調査から調査委託機関と回答者の集団が変わったため、前回までの結果とは単純に比べられません。また、2025年10月〜2026年3月に借りた人が対象で、いま申し込んだ場合の条件を示すものではありません。

金利が上がるときの住宅ローンの選び方

今は変動金利の低さだけで決めず、金利が上がったときの負担まで計算に入れて選ぶ必要があります。多くの金融機関は、短期プライムレートを指標に変動金利の基準金利を決めています。その短期プライムレートは、多くの場合、日銀の政策金利の影響を受けます。

全期間固定金利型の金利は、10年物国債の利回りの影響を受けます。変動と固定では金利が動く理由が違います。比べるときは、次の項目を確かめてください。

返済額の見直しルールは見落とされやすい項目です。元利均等返済で変動金利を使う場合、多くの金融機関で5年ルールと125％ルールが設けられています。

5年ルールでは、金利が変わっても返済額は5年ごとに見直されます。125％ルールでは、見直しで返済額が増える場合も、新しい返済額はそれまでの125％までに抑えられます。どちらも返済額の急な増加を抑える仕組みで、金利そのものの上昇を抑えるものではありません。

金利の上昇幅が大きいと、本来払う利息との差額が未払利息として残り、将来の返済負担が増えることがあります。詳しい仕組みは変動金利の5年ルール・125％ルールの記事をご覧ください。

住宅ローンの金利タイプや各行の条件は、当サイトの比較・特集も参考にしてください。マイナス金利政策と住宅ローンへの影響の特集もあわせてどうぞ。

掲載内容は記載時点のものです。最新の金利・条件は各金融機関の発表をご覧ください。

上乗せ金利なしで付く疾病保障は、がんと診断されたときに残高の50％を保障するタイプと、病気やケガで働けない状態を保障する全疾病保障タイプに分かれます。がんに厚いのはauじぶん銀行とソニー銀行、働けない状態に広く備えるのはドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）とSBI新生銀行です。

上乗せなしで付く特約付き団信は、加入できる年齢が50歳前後までの銀行が多く、年齢によって選べるプランが変わります。各行の保障内容と上乗せ金利を、2026年11月時点の内容で比べます。

疾病保障付き住宅ローンは死亡・高度障害以外でも残高を保障する団信

団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローンの返済中に契約者が死亡または所定の高度障害状態になったとき、保険金でローン残高が完済される生命保険です。残された家族が住まいを失わないための仕組みです。

返済が苦しくなる場面は、亡くなったときだけではありません。病気やケガで長く働けず、収入が途絶えたときも返済は続きます。一般的な団信では、死亡・高度障害にあたらない限り保険金は支払われません。そこで、がんと診断されたときや、働けない状態が続いたときに残高を保障する疾病保障付きの団信が用意されています。

国立がん研究センターの最新がん統計によると、一生のうちにがんと診断される確率は男性61.1％・女性50.1％です（2023年データ）。厚生労働省の令和7（2025）年簡易生命表では、平均寿命は男性81.35年・女性87.33年でした。返済が長く続けば、その途中で病気と向き合う可能性は誰にでもあります。

auじぶん銀行は50歳以下なら上乗せなしでがんと4疾病を50％保障

auじぶん銀行は、借入時50歳以下であれば上乗せ金利なしの「がん50％保障団信」を選べます。がんと診断されると、住宅ローン残高の半分が保障されます。急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患の4疾病も、所定の状態になれば同じく50％の保障です。

同じプランには、入院が180日以上続くと残高が0円になる全疾病長期入院保障と、入院中の返済額を保障する月次返済保障も付きます。対象から外れるのは精神障害です。がん診断保障と4疾病保障は、どちらか1回のみの支払いです。

がんと診断されたときに残高の100％を保障したい場合は「がん100％保障団信」で、上乗せは年0.05％です。4疾病も100％保障する「がん100％保障団信プレミアム」は年0.15％です。がん保障は、責任開始日から90日以内にがんと診断された場合は対象外です。

50歳以下で一般団信（特約なし）を選ぶ人には「一般団信限定金利」があり、通常の金利より年0.054％低く設定されています。つまり、がん50％保障団信を選ぶと、一般団信を選んだ場合より実質的に年0.054％高くなります。

51歳以上は特約付きの団信を選べず、一般団信かワイド団信（年0.3％）になります。夫婦で借りるペアローン連生団信では、がん50％保障団信も年0.30％の上乗せです。

ソニー銀行はがん団信50が上乗せなし、年0.1％の上乗せで残高100％と給付金

ソニー銀行も、上乗せ金利なしの「がん団信50」で、がんと診断確定されたときにローン残高の50％を保障します。年0.1％上乗せの「がん団信100」にすると、残高の100％保障に加えてがん診断給付金100万円が受け取れます。

がん団信100には、がん先進医療給付（通算2,000万円まで）と一時金30万円、上皮内がん・皮膚がん給付金50万円も付きます。

3大疾病団信と生活習慣病団信はいずれも年0.2％、ワイド団信も年0.2％です。保障特約付きの団信は加入時の年齢が満50歳未満で、一般団信とワイド団信は満65歳未満です。完済時の年齢は満85歳未満（ワイド団信は満81歳未満）が条件です。

今までにがんにかかったことがある人は、保障特約付きの団信に加入できません。がん保障は、ローン実行日から90日以内にがんと診断確定された場合は対象外です。

ソニー銀行の住宅ローンの詳細

ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）は50歳を超えても全疾病保障が基本付帯

ドコモSMTBネット銀行の団信「スゴ団信」は、全疾病保障が上乗せ金利なしで基本付帯されます。がんを含むすべての病気・ケガ（精神障害等を除く）で働けない状態に備えるもので、医師の指示による自宅療養も対象です。

支払いの条件は、病気の種類で分かれます。がん・急性心筋梗塞・脳卒中と、高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎の重度慢性疾患なら、返済額が最長12ヵ月分支払われます。働けない状態が12ヵ月続くと、残高の全額が返済されます。

それ以外の病気・ケガは、働けない状態が3ヵ月を超えてから返済額が最長21ヵ月分支払われ、24ヵ月続くと残高の全額が返済されます。保障が始まるのは、借入日から3ヵ月の待機期間を過ぎた翌日です。

借入時50歳以下なら3大疾病50も上乗せなしで、がん・脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態になると残高の50％が保障されます。残高の100％を保障する3大疾病100は、40歳未満で年0.2％、40歳以上で年0.4％の上乗せです。

50歳を超えて借りる場合は、全疾病保障の付いた基本プランが上乗せなしです。3大疾病50は年0.25％、3大疾病100は年0.4％の上乗せになります。

同行のWEB申込コースは、2026年10月30日17時で仮審査申込の受付を終了しました。これから申し込む場合は、SBIマネープラザなど銀行代理業者が窓口の対面相談コースを使います。スゴ団信は対面相談コースでも付帯します。

SBI新生銀行は返済額も保障する全疾病保障付団信が上乗せなし

SBI新生銀行で選べる団信は、一般団信・全疾病保障付団信・ガン団信の3つで、1つだけを選びます。上乗せ金利は一般団信と全疾病保障付団信がなし、ガン団信が年0.1％です。

加入年齢は全疾病保障付団信とガン団信が20〜49歳、一般団信が20〜65歳で、いずれも完済時80歳未満です。保障の上限は3億円です。

全疾病保障付団信は、がん・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎の8疾病と、その他の病気・ケガで働けない状態が所定の期間を超えて続くと、その時点のローン残高相当額が保険金で支払われます。精神障害等は対象外です。

働けない状態が続く間は、返済日が来るたびにその返済額が保険金で支払われます。1回の就業不能での支払いは8疾病なら最大12回、それ以外は最大21回で、ローン期間中の通算は最大36回です。

借入日から90日間は待機期間で、8疾病以外の病気・ケガは働けなくなってから最初の3ヵ月が免責期間です。事務手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型です。

介護保障付きの「安心保障付団信（団体信用介護保障保険）」は、新規申込を終了しています。以前の案内に載っていても、いまは選べません。

上乗せなしで付く疾病保障を4行で比較

保障の範囲・支払条件・加入年齢・免責期間は銀行ごとに細かく異なり、改定されることもあります。イオン銀行・りそな銀行を含む各行の疾病保障は住宅ローンの疾病保障を比較のページで紹介しています。

50歳を過ぎて借りる場合に選べる団信

比べた銀行のうち、50歳を超えても上乗せなしで全疾病保障が付くのはドコモSMTBネット銀行です。ほかの銀行は、特約付き団信の年齢を超えると、死亡・高度障害が中心の一般団信か、引受基準を緩和したワイド団信になります。特約付き団信の年齢の上限が近い人は、金利より先に団信の加入年齢を確かめてください。

疾病保障付き住宅ローンのよくある質問

Q. 住宅ローンの8大疾病保障とは何ですか？

A. がん・急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾病に、高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎を加えた8つの病気を対象にした保障です。SBI新生銀行の全疾病保障付団信とスゴ団信は、この8つとそれ以外の病気・ケガで支払いの条件を分けています。

Q. 入院して働けない間、住宅ローンの返済はどうなりますか？

A. 一般団信だけなら返済は続きます。SBI新生銀行の全疾病保障付団信は就業不能の間の返済額を保険金で支払い、auじぶん銀行のがん50％保障団信にも入院中の月次返済保障が付きます。

Q. 疾病保障付き住宅ローンとすまい給付金は併用できますか？

A. すまい給付金は、国土交通省の案内のとおり申請受付が令和6年3月に終了しています。これから借りる人は、団信の保障とは別に、いま使える支援策を確認する必要があります。

最後に

同じ金利水準でも、団信の中身で万一のときの結果は大きく変わります。上乗せなしの保障だけを見ても、がんに厚い銀行と就業不能に広く備える銀行では、守られる場面が違います。

年齢・健康状態・加入中の保険と照らして、金利と同じように保障を横並びで比べてください。共働きで借りる場合の考え方は共働き夫婦のがん保障付き住宅ローン、保障の種類ごとの違いはがん・3大疾病・特定状態保障の違いの記事をご覧ください。

掲載内容は記載時点のものです。最新の保障内容・上乗せ金利は各金融機関の発表をご覧ください。

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当サイトおすすめの住宅ローン相談窓口

SBIマネープラザ・・・ドコモSMTBネット銀行とSBI新生銀行の住宅ローンについて、店舗で相談できる窓口

SBIアルヒ・・・【フラット35】の借り換え・新規借入を店舗で相談できる

SBI新生銀行の住宅ローン（パワースマート住宅ローン）は、2026年11月契約分の変動金利が年1.680%、自己資金優遇を使えば年1.660%です。保証料は無料、一部繰上返済手数料は0円で、全疾病保障付団信も上乗せ金利なしで選べます。

その一方で、事務手数料は借入金額の2.20%（税込）の定率タイプで、変動金利に5年ルール・125%ルールはありません。

2026年11月の適用金利（新規借り入れ・借り換え）

SBI新生銀行が公表している2026年11月契約分の当初借入金利は下の表のとおりです（2026年11月1日現在）。借入金額が物件購入価格と建築請負価格の合計額の90％以内なら、自己資金優遇金利が適用されます。借り換えは自己資金優遇の対象外です。

変動金利の基準金利は年2.650％で、当初借入期間中の引下げ幅は通常金利が年0.970％、自己資金優遇が年0.990％です。変動金利で借り始め、当初借入金利の適用期間が終わった後も変動金利を選ぶ場合、引下げ幅は同じ年0.970％（自己資金優遇は年0.990％）が続きます。同行は2026年9月15日に住宅ローン基準金利の改定を発表しています。

変動金利は年2回見直されます。実際に適用されるのは申込時ではなく契約日（条件確定日）の金利なので、検討時点の数字がそのまま確定するわけではありません。

このほか、SBIハイパー預金の開設者が変動金利（半年型）で借りる場合は、当初借入金利を年0.09%引き下げるプログラムがあります。2026年11月契約分の金利は年1.590％です。借り換えも対象ですが、自己資金優遇を利用する場合は対象外です。

諸費用は保証料無料・事務手数料は借入金額の2.20%

保証料は無料で、一部繰上返済手数料は0円です。借入時に負担するのは、事務手数料と登記関係の実費が中心になります。

事務手数料は借入金額に対して2.20％（税込）を乗じる定率タイプだけで、定額タイプの手数料は選べません。定額タイプを選べば初期費用を抑えられるという古い解説には注意が必要です。借入額が大きいほど手数料も増えるため、保証料がかからない分を含めた総額で比べてください。

審査の結果によっては全国保証株式会社の保証を付けるよう提案される場合があり、その場合の保証料は同社の審査によって決まります。

団信は3プランから1つを選ぶ（重複加入はできない）

SBI新生銀行の団体信用生命保険は一般団信・全疾病保障付団信・ガン団信の3プランで、このうち1つを選んで加入します。全疾病保障付団信も上乗せ金利なしで選べます。

団信の保障上限は3億円です。全疾病保障付団信は住宅ローンの実行日から90日間が待機期間で、8疾病以外の病気やケガでは就業不能状態になってから最初の3か月が免責期間になります。

就業不能の間に支払われる月々の返済分は、1回の就業不能状態につき8疾病なら最大12回、それ以外は最大21回で、ローン期間中の通算は最大36回です。精神障害などは対象外のため、加入前に被保険者のしおりで支払条件を確認してください。

変動金利の注意点は5年ルール・125％ルールがないこと

SBI新生銀行の変動金利は、5年ルール・125％ルールを採用していません（公式サイトに明記）。多くの銀行では金利が上がっても5年間は返済額が据え置かれ、見直し後も従前の125％までに抑えられますが、SBI新生銀行では金利の見直しがそのまま毎月の返済額に反映されます。見直しのたびに返済額がどう決まるかは、住宅ローン変動金利の仕組みの記事で解説しています。

返済額の調整が先送りされない分、未払利息は積み上がりにくくなります。ただし、金利が上がると毎月の負担も早く増えるため、上がった場合の返済額を試算し、家計に余裕を持たせておく必要があります。返済方法は元利均等返済のみで、元金均等返済は選べません。

繰上返済は手数料0円、期間短縮型のみ

一部繰上返済は手数料0円で、インターネットバンキング「パワーダイレクト」からいつでも何度でも手続きできます。全額繰上返済はパワーダイレクトからは手続きできないため、パワーコール（住宅ローン専用）に電話で申し込んでください。

一方で、SBI新生銀行の繰上返済は期間短縮型のみの取り扱いです。毎月の返済額を軽くする返済額軽減型は選べないため、教育費などで一時的に返済負担を下げたい使い方には向きません。初回からの返済期間が10年より短くなると、住宅ローン控除が適用されなくなる点にも注意が必要です。

あわせて、住宅ローンに付帯する自動繰上返済（スマート返済）は2027年2月頃に廃止される予定です（2026年8月14日付のお知らせ）。廃止後も、金額を自分で指定する繰上返済は引き続き利用できます。

仮審査なしで本審査に進める

SBI新生銀行の住宅ローンは原則、仮審査はなく、本審査のみで進みます。審査を申し込むと、約5営業日を目安に必要書類の案内が届きます。他行と併願する場合は、他行側の仮審査を先に済ませておくと進めやすくなります。

相談は電話のほか、SBIマネープラザやSBIアルヒなど銀行代理業者の店頭でも受け付けています。SBI新生銀行による店頭での相談会は、現在予定されていません。申し込みから融資実行まで1か月半以上かかることがあると公式サイトに記載があるため、引き渡し日から逆算して早めに動いてください。

三菱ＵＦＪ銀行との比較

SBI新生銀行と三菱ＵＦＪ銀行を同じ時点で比べると、金利の水準だけでは分からない条件の違いがあります。以下はいずれも2026年11月1日現在の公式公表値です。三菱ＵＦＪ銀行の金利は、同行での給与振込などの利用条件を満たす場合の優遇金利です。

2026年11月契約分では、変動金利は三菱ＵＦＪ銀行のほうが年0.465%低く、固定10年と全期間固定31〜35年はSBI新生銀行のほうが低い水準です。三菱ＵＦＪ銀行の変動金利には5年ルール・125％ルールが適用されますが、SBI新生銀行は採用していません。借入期間の上限も違うため、金利の数字だけで優劣は決まりません。金利の種類ごとの意味は基準金利・優遇金利・適用金利の違いで解説しています。

特徴のまとめ

まとめ

SBI新生銀行の住宅ローンは、保証料が無料、一部繰上返済手数料が0円で、全疾病保障付団信まで上乗せ金利なしで選べます。

一方で、事務手数料は定率タイプのみ、5年ルールと125％ルールがない、繰上返済は期間短縮型のみ、返済方法は元利均等返済のみという条件もあります。これらを含めた総コストと、金利が上がったときの返済額の動き方で他行と比べてください。

SBI新生銀行の住宅ローン

掲載内容は記載時点のものです。最新の金利・条件は各金融機関の発表をご覧ください。

住宅ローンの変動金利は、日銀の利上げに合わせて上がる流れが続いています。日銀は2026年9月18日に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、10月30日の会合では据え置いたうえで、引き続き政策金利を引き上げる考えを示しました。

銀行側では、三菱ＵＦＪ銀行が短期プライムレートを11月2日から年2.625%に上げ、12月1日に変動金利の基準金利を見直します。上げる時期と幅は銀行ごとに異なります。

変動金利はこれまでどう動いてきたか

変動金利は、金利動向に応じて住宅ローン金利が見直される金利タイプです。見直しの頻度は銀行と商品で異なり、年2回のほか、三菱ＵＦＪ銀行のように2026年12月以降の新規借入から毎月見直す銀行もあります。

見直しのリスクがある分、固定金利より当初の金利が低く設定されることが多く、低金利が続いた時期に多くの人が選んできました。

変動金利は、銀行が優良企業へ短期で貸し出す際の基準となる「短期プライムレート」（短プラ）を目安に決められます。この短プラは2009年から2024年8月ごろまで年1.475%で据え置かれ、2016年のマイナス金利政策の下でもほとんど動きませんでした。

住宅金融支援機構の住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）によると、変動金利を選んだ人は75.0%で、前回調査から4.0ポイント減りました。

今後1年間で住宅ローン金利が「現状よりも上昇する」と答えた人は73.7%で、前回より8.0ポイント増えています。変動金利が多数派であることは変わらず、金利の上昇を見込む人は増えています。

転換点は短期プライムレートの上昇にあらわれている

変動金利の環境が変わったことは、短プラの推移を見るといちばんはっきりします。日銀が公表する主要行の短期プライムレートは、15年以上動かなかった水準から、2024年9月以降に段階的に切り上がりました。

出典：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」（2026年10月8日現在）

その後も上昇は続いています。三菱ＵＦＪ銀行は、日銀の9月の利上げを受けて、2026年11月2日から短プラを年2.625%に引き上げました。年1.475%だった2024年8月までと比べると、同行の短プラは年1.150%高い水準です。

日銀の政策金利は1.25%程度まで上がった

短プラを動かしている大元は日銀の政策金利です。マイナス金利を解除してからの決定は次のとおりです。

10月30日の決定は賛成8・反対1でした。反対した高田委員は、政策金利を1.5%程度へ上げる議案を出し、反対多数で否決されています。次回の金融政策決定会合は12月17日・18日に開かれます。

11月の変動金利は据え置きが中心で、12月から見直す銀行もある

当社が2026年11月2日に各行の公式サイトで住宅ローン金利を確認したところ、前月と比べられた変動金利33件のうち10件が引き上げ、23件が据え置きでした。引き下げは0件です（当社調べ）。

新規借入の変動金利を、各行の最も条件のよい場合で見ると、下の表のようになります。

表で最も低いのは三菱ＵＦＪ銀行の年1.195%で、最も高いソニー銀行の年1.847%とは年0.652%の差があります。

メガバンクとりそな銀行は年1.195〜1.525%、ネット銀行は年1.600〜1.847%に分布しています。ネット銀行の変動金利がいちばん低いという構図は、この表には当てはまりません。

表の金利は最も条件のよい場合の値で、審査の結果や借入額の割合、団信の選び方によって上乗せされることがあります。事務手数料と保証料の方式も銀行ごとに違うため、金利だけでなく総額で比べる必要があります。金利の種類ごとの意味は基準金利・優遇金利・適用金利の違いで詳しく解説しています。

全期間固定のフラット35（買取型・借入期間21〜35年・融資率9割以下）は、2026年11月の最頻金利が年3.810%です。表で最も低い変動金利と比べると、年2.615%の差があります。

三菱ＵＦＪ銀行は、9月18日に発表した短プラの引き上げに伴い、2026年12月1日に変動金利の基準金利を見直します。12月の基準金利は11月30日に発表され、以降は毎月1日を基準日に見直す予定です。

同行ですでに借りている人の場合、毎月見直すタイプの変動金利は2026年12月1日が基準日で、新しい金利は2027年2月の約定返済分から反映されます。年2回見直すタイプは2027年4月1日が基準日で、2027年7月の約定返済分からです。

今後の変動金利は日銀の利上げの進み方しだい

日銀は2026年10月の展望レポートで、経済・物価・金融情勢に応じて、引き続き政策金利を引き上げる考えを示しました。利上げのタイミングやペースは、経済・物価の見通しが実現する確度やリスクを点検しながら検討するとしており、次の時期や幅は示されていません。

日銀の利上げが続けば、短プラを通じて変動金利も上がりやすくなります。一方で、その速さや到達水準は経済・物価情勢によって変わります。金利が段階的に上がることを前提に、返済計画に余裕を持たせておくと、急な見直しにも対応できます。

基準金利が引き上げられても、返済中の人の毎月返済額がすぐに変わるわけではありません。新しい金利は基準日より後の返済分から反映され、元利均等返済で5年ルールが適用される場合は、5年間は返済額に変更はありません。

返済額の決まり方は住宅ローン変動金利の仕組み、これまでの推移は住宅ローン金利の推移や住宅ローン金利の動向と今後で詳しく解説しています。

金利が上がる時期に備えてできること

見通しを気にするより先に、手元でできる備えがあります。

自分の契約内容を把握する

まず、いまの適用金利と、金利を見直す頻度、返済方法（元利均等か元金均等か）を確かめてください。どれも「ご返済のお知らせ」や返済予定表、インターネットバンキングで調べられます。ここが分からないままでは、借り換えの検討も試算も進みません。

繰り上げ返済と貯蓄で備える

住宅ローンの利息は元金にかかるため、残高を減らしておくことは金利上昇への有効な備えになります。ただし、繰り上げ返済をすると手元資金が減ります。教育費など将来の支出を見込んだうえで、無理のない範囲にとどめてください。

固定金利・ミックスも比較の対象にする

金利の変動をこまめに追うのが負担なら、最初から固定金利を選ぶ方法もあります。変動と固定を組み合わせるミックスローンを扱う銀行もあり、金利上昇の影響を借入の一部に限れます。

すでに変動金利で借りている人は、残高と残り期間で影響の大きさが変わります。残高が少なく残り期間も短いなら、金利が上がっても総額への影響は小さく済みます。借りたばかりで残高が大きいほど影響は大きくなります。

借入中の銀行で金利タイプを変更できる場合もあります。他行へ借り換えるなら諸費用がかかるため、借り換え後の総返済額を試算して比べてください。

最新の変動金利は下の表に載せています。

変動金利比較表／

変動金利比較表
No	銀行名	変動金利	特徴
1	SBI新生銀行	年1.590％	ハイパー預金金利優遇プログラム適用時
2	PayPay銀行	年1.700％（全期間引下型）	日本初のネット銀行（旧ジャパンネット銀行）。来店不要・ネット完結・電子契約で利便性も抜群。 ※借入総額が、物件購入価格および建築請負価格の合計額に対して90％以内のお客さまが対象です。 ※本優遇を受ける場合は、諸費用、事務手数料も自己負担となります。
3	ソニー銀行 (変動セレクト住宅ローン)	年1.847%	オリコン顧客満足度上位常連。無料の疾病保障も魅力。 ※2023年11月1日からのお借り入れ分について、新規購入での物件の購入価格を超えてお借り入れの場合は、金利が年0.05%上乗せになります
4	イオン銀行	年1.540%※1	イオングループでの買い物がいつでも5％オフ
※この表の金利は定期的に更新されるため、記事本文と更新タイミングが異なる場合があります。

掲載内容は記載時点のものです。最新の金利・条件は各金融機関の発表をご覧ください。

2025年度に【フラット35】を利用した人の年収倍率は、全国平均で6.6倍でした。住宅の種類別では、中古戸建の5.3倍から土地付注文住宅の7.8倍まで差があります。

地域別に見ると首都圏が7.1倍と最も高く、東海圏とその他の地域は6.2倍です。年収倍率は利息を含まないため、金利が上がった今は毎月の返済額と返済負担率もあわせて判断することが欠かせません。

年収倍率とは？住宅価格が世帯年収の何倍かを示す指標

年収倍率は、住宅の取得に必要な資金（所要資金）を世帯年収で割った倍率です。住宅価格が年収の何倍に当たるかを示します。倍率が低いほど住宅を購入しやすく、高いほど購入しにくいことを意味します。

ここでいう世帯年収は、申込本人と収入合算者の年間収入の合計です。共働きで合算すれば分母が増えるため、同じ物件でも倍率は下がります。

その分、合算した人が働けなくなると返済が苦しくなります。収入合算やペアローンで組むときは、団信の保障範囲まで確認が必要です。

年収倍率には住宅ローンの利息負担が含まれません。この弱点を補うため、利息を加味した修正年収倍率という考え方も使われます。

2025年度の年収倍率は平均6.6倍、住宅の種類別に5.3〜7.8倍

住宅金融支援機構の「2025年度【フラット35】利用者調査」は、借換えを除く35,553件の承認案件が対象です。全体の平均年収倍率は6.6倍で、前年度の6.5倍から上がりました。

出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」。所要資金・世帯年収はいずれも平均値です。

新築マンションは所要資金が5,882万円と全区分でいちばん高い一方、年収倍率は7.5倍で、土地付注文住宅の7.8倍を下回ります。

利用者の平均世帯年収も1,041万円と突出して高いため、価格の高さがそのまま倍率の高さにはなっていません。

地域別では首都圏が7.1倍、東海圏とその他の地域は6.2倍

同じ調査の主要指標で、地域別の年収倍率と平均値は次のようになっています。

首都圏は世帯年収が761.5万円と高いものの、所要資金が4,792.3万円とそれ以上に高く、倍率を押し上げています。

住宅の種類別に見ると、首都圏の土地付注文住宅は8.6倍、新築マンションは8.4倍に達します。同じ物件の種類でも、首都圏では倍率が全国平均より高くなります。

東海圏とその他の地域は6.2倍で、全国平均の6.6倍を下回ります。

平均世帯年収は716万円に増え、倍率の上昇は小幅にとどまった

2025年度は、すべての融資区分で平均所要資金が前年度より増えました。増加幅は中古マンションが569万円、建売住宅が389万円、注文住宅が326万円です。

それでも倍率が小幅な上昇にとどまったのは、平均世帯年収が716万円と前年度より47万円増えたためです。全区分で世帯年収が前年度を上回りました。

利用者層も若くなっています。平均年齢は43.3歳で前年度より1.2歳下がり、2017年度以降続いていた上昇傾向が止まりました。30歳代以下の割合は45.1％で、前年度より4.9ポイント増えています。

中古住宅（中古戸建・中古マンション）の利用割合は35.9％で、2004年度の調査開始以来、初めて最も多くなりました。

中古戸建の年収倍率は5.3倍、中古マンションは5.6倍で、新築より低い水準です。購入後のリフォーム費用が別にかかる場合もあるため、物件価格だけでなく総額で比べる必要があります。

金利が上がると修正年収倍率で見た負担は重くなる

修正年収倍率は利息を含めて計算するため、金利の影響を強く受けます。長期固定の代表である【フラット35】の金利は、日銀のマイナス金利政策のもとで長く低い水準が続きました。その後は上昇に転じています。

日本銀行は2026年10月30日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.25％程度で推移するよう促す方針を決めました。

住宅金融支援機構の【フラット35】金利情報によると、融資率9割以下・新機構団信付きの最も多い金利は、2026年11月資金受取分で年3.810％です。借入期間20年以下の【フラット20】は年3.490％、【フラット50】は年4.110％です。

当編集部の試算では、借入3,000万円・35年・元利均等（ボーナス返済なし）の場合、【フラット35】（年3.810％）の毎月の返済額は129,435円です。総返済額は約5,436万円で、借入額の約1.8倍になります。

※当編集部が2026年11月時点の各行公式金利をもとに計算した試算です。元利均等・ボーナス返済なしで、事務手数料や保証料などの諸費用は含みません。月々の返済額は円未満を切り捨てています。金利の動きは住宅ローンの金利推移と金利動向で解説しています。

実際の負担は総返済負担率で確認する

年収倍率が価格の重さを示すのに対し、総返済負担率は毎月の予定返済額を世帯月収で割った家計の重さを示します。

2025年度の平均総返済負担率は22.8％で、前年度より0.4ポイント下がりました。毎月の予定返済額は平均123.8千円（約12.4万円）です。

融資区分別では土地付注文住宅が26.4％と最も高く、中古マンションが19.7％と最も低くなっています。

所要資金は全区分で増えました。それでも総返済負担率は、いずれの区分も横ばいか低下しています。世帯年収の伸びに加え、平均手持金が551.2万円に増えたことが支えになっています。

年収が伸びず頭金も用意できない場合は、同じ物件でも家計の負担は調査の平均より重くなります。借入額の目安は返済負担率の目安と年収別の借入額の記事で紹介しています。

住宅ローンを比べるときの観点

借入額の上限を決めたら、同じ借入額で金利・諸費用・団信を横並びにします。比べるのは総額です。

まとめ

年収倍率は物件価格の水準を測る目安で、2025年度は全国平均6.6倍、首都圏では7.1倍でした。借りてよい金額は倍率ではなく、毎月の返済額と総返済負担率で判断する必要があります。

金利が上がった今は、修正年収倍率と総返済負担率の両面から返済計画を立て、複数の住宅ローンを同じ条件で比べることをおすすめします。

掲載内容は記載時点のものです。最新の金利や調査結果は、各金融機関と住宅金融支援機構の発表をご覧ください。

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住宅ローンの本当のコストは、金利だけでなく、事務取扱手数料・保証料・団体信用生命保険（団信）の費用を加えた総額で決まります。これらの費用を年率に直して比べる指標が、APR（実質年率）です。

当サイトが各社比較で併記している「実質金利」も、事務手数料・保証料・団信保険料を金利に換算したもので、APRと同じ考え方に立っています。

住宅ローンの「本当のコスト」は金利だけでは分からない

住宅ローンで発生する費用は、大きく利息と諸費用に分かれます。表示金利が同じでも、諸費用のかかり方が違えば総支払額は変わります。費用ごとの違いは次のとおりです。

このうち金融機関ごとに条件が分かれるのは、事務取扱手数料・保証料・団信の3つです。事務手数料が定率タイプなら保証料は不要、定額タイプなら保証料が別に必要という組み合わせが多く、片方だけを見ても安さは判断できません。

APR（実質年率）は諸費用を年率に直した指標

実質年率とは、利息だけでなく保証料や手数料などの諸費用を含めた金額を、年間の割合で示したものです。表示金利は低いが手数料が高い商品と、表示金利はやや高いが手数料が安い商品を、同じ基準で比べられます。

消費者金融のカードローンは、金利を実質年率で表示することが法律で義務付けられています。住宅ローンは金利・手数料・保証料・団信の組み合わせが商品ごとに違うため、借りる側で諸費用を金利に直して並べ直す必要があります。

国土交通省も金利だけで選ばないよう呼びかけている

国土交通省は、住宅ローン利用者の約8割が変動金利型を利用している状況（令和7年時点）と、日本銀行のマイナス金利政策の解除（令和6年3月）以降の金利上昇傾向を踏まえ、住宅ローンの金利リスクの普及啓発に取り組んでいます。

令和8年3月26日には、金利タイプや返済期間の選び方の注意点をまとめたリーフレット「住宅ローンの常識が変わる！？」を公表しました。金利タイプ・返済期間・費用を一体で考える方向性は、APRの発想と重なります。

同じ銀行でも「手数料タイプ」でコストの出方が変わる

APRの考え方が分かりやすいのが、同じ銀行が手数料タイプの違う商品を並べているケースです。ソニー銀行が公式サイトで公表している手数料体系は、下の表のようになっています。

手数料が大きい変動セレクトのほうが、変動金利は年0.360%低く設定されています。取扱手数料の差は、借入額が大きいほど広がります。

借入3,000万円なら、定率タイプは66万円（3,000万円×2.20%）、定額タイプは44,000円で、その差は61.6万円です。

この差額を、返済期間を通じた利息の差で取り戻せるかどうかで有利不利が決まります。

3,000万円を35年で借りた場合の手数料と利息の合計

2026年11月の金利が35年間変わらないと仮定し、3,000万円を元利均等返済で借りた場合を比べます。変動金利は見直しで変わるため、実際の金額はこの試算と一致しません。

この前提では、手数料を含めても35年間の合計は変動セレクトのほうが約172万円少なくなります。毎月の返済額の差は約5,600円です。

途中で完済や借り換えをする場合は、その時点で残っている元金も含めて比べます。5年で完済すると定額タイプのほうが約9.3万円少なく、7年なら変動セレクトのほうが約10.5万円少なくなります。いつまで借りるかで、有利な手数料タイプが入れ替わります。

「金利とAPRのギャップ」で商品の性格が分かる

APRと表示金利の差（ギャップ）に注目すると、商品ごとの費用のかかり方が分かります。

• ギャップが大きい商品…諸費用の比重が大きい。表示金利の低さだけで判断すると、総コストを過小評価しやすい。
• ギャップが小さい商品…諸費用が少なく、金利を見るだけで負担の全体像をつかみやすい。表示金利の比較では不利に見えても、総コストでは差が縮まることがある。

ギャップの小さい商品が、それだけで安いとは限りません。強みは、費用の内訳が読みやすく、後から想定外の負担が出にくい点です。金利の水準とギャップの大小は、分けて確認してください。

総コストで比べるときの手順

1. 借入額・返済期間・金利タイプの前提をそろえる。変動金利と固定金利のように金利タイプが違う商品を並べても、比較にはなりません。
2. 事務取扱手数料が定率タイプか定額タイプかを確認する。定率タイプなら、自分の借入額に率を掛けて実額に直します。
3. 保証料の有無と方式（外枠／内枠）を確認する。内枠方式は金利に含まれているため、外枠方式の商品と表示金利だけで比べることはできません。
4. 団信の上乗せ金利と保障範囲をそろえる。保障を厚くした条件と、一般団信のみの条件を並べないようにします。
5. そのうえで、金利＋諸費用の年率換算（実質金利）で並べ直す。各行の返済シミュレーションで総支払額を出し、諸費用を加えて比べる方法でも構いません。

表示金利と実質金利の関係は実質金利と表面金利の違い、複数の銀行を総額で並べる方法は住宅ローンを総費用で比較する方法で解説しています。

繰上返済や借り換えを予定しているときの注意

実質金利は、当初の返済期間を最後まで使う前提で計算した年率です。期間の途中で完済すると、一括で払った手数料や保証料を回収しきれないことがあります。

借入時に一括で払う外枠方式の保証料は、繰上返済で返済期間が短くなると一部が戻し保証料として返ることがあります。一方、借入額に応じて払う事務手数料や、内枠方式の保証料は戻りません。

団信の上乗せは保障の中身と引き換えの費用です。上乗せのある商品を単純に高いと切り捨てず、保障範囲・支払条件・年齢制限をそろえて比べてください。

まとめ

住宅ローン選びは、表示金利の比較から一歩進んで、諸費用を年率に換算した実質金利（APR）で並べ直すと精度が上がります。要点は次の3つです。

• 差がつくのは事務取扱手数料・保証料・団信。登記費用などの実費は決め手になりにくい。
• 同じ銀行の中でも手数料タイプで総コストの出方が変わる。借入額と返済期間を当てはめて実額に直す。
• 金利とAPRのギャップは商品の性格を映す。ギャップが小さい商品は費用の内訳が読みやすい。

掲載内容は記載時点のものです。最新の金利・手数料・保証料の条件は各金融機関の発表をご覧ください。

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