マンションを購入するときは、物件価格だけでなく購入時にかかる諸費用と入居後に継続してかかる費用まで見込んでおくことが大切です。とくに新築マンションと中古マンションでは、必要になる費用の項目や注意点が少しずつ異なります。

ここでは、新築・中古それぞれでどんな費用がかかり、どんな点に気をつければよいのかを、都内で4,000万円のマンションを購入するケースを例に横並びで整理します。金額はあくまで目安で、物件・地域・時期によって変わります。

新築でも中古でも共通してかかる費用

【購入前・契約時】
・手付金：約200万〜400万円（物件価格の5〜10%程度。売買代金の一部に充当）
・印紙税（売買契約書に貼付）：1万円（契約金額1,000万円超5,000万円以下。本則2万円が軽減措置で1万円。軽減は令和9年〈2027年〉3月31日作成分まで。電子契約なら印紙税は非課税）

【引き渡し時】
・物件代金
・物件消費税（建物部分にかかる。中古でも売主が課税事業者〈法人など〉の場合は必要。個人間売買の中古住宅は建物も非課税）
・ローン関連費用（保証料・事務手数料など）：約100万円前後（金融機関・商品で大きく異なる）
・火災保険料：約5万円〜（火災保険のみ・10年一括払いの場合の目安。近年は最長5年契約が主流）
・登記関連費用（登録免許税＋司法書士報酬）：約40万円
・固定資産税等の清算金：約10万円（引き渡し時期により変動）

【引き渡し後・継続】
・管理費：年間約20万円（1㎡あたり月230円で試算した目安）
・修繕積立金：年間約8万円（1㎡あたり月100円で試算した目安。築年数の経過で段階的に上がることが多い）
・固定資産税・都市計画税：年間約25万円（軽減措置適用後の目安）
・不動産取得税：約24万円（軽減措置により実際はさらに小さくなる、あるいはかからないことも多い）

新築マンションだけに必要な費用

・申込金：約10万円（人気物件の場合。契約に進めばキャンセル時に返還されることが多い）
・マンション管理準備金：数万円（物件による。引き渡し時）
・修繕積立基金：数十万円（物件による。引き渡し時にまとめて支払う一時金）

中古マンションだけに必要な費用

・仲介手数料：約139万円（4,000万円の物件の場合の上限。速算式「売買価格×3％＋6万円＋消費税」＝126万円＋消費税10％＝138万6,000円〈税込〉）
・リフォーム費用：簡単なものなら数十万円、水回りをすべて含む大規模なものなら数百万円程度（引き渡し後）

新築・中古でかかる費用の主な違い（早見表）

費用項目新築マンション中古マンション
仲介手数料不要なことが多い（売主直販）かかる（例：4,000万円で約139万円）
建物の消費税かかる（分譲会社が売主）個人売主なら建物も非課税／法人売主はかかる
修繕積立基金・管理準備金かかる（引き渡し時の一時金）基本的に不要
リフォーム費用基本的に不要必要になることがある（数十万〜数百万円）
入居までの期間完成待ちで長くなることがある短く、すぐ入居しやすい

費用以外に気をつけたいポイント

新築で注意したいのは、住宅ローンの金利上昇リスクです。多くの金融機関では、住宅ローンの適用金利は申込み時点ではなく融資実行（引き渡し）時点で決まります。完成前に契約する新築マンションは、契約から引き渡しまで1年以上あくこともあり、その間に金利が上がると、当初想定していた返済額より重くなることがあります。とくに2024年以降は日本銀行が金融政策を見直し、金利が上昇する局面に入っているため、余裕をもった返済計画が重要です（最新の金利動向は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。

中古で注意したいのは、大規模修繕と修繕積立金です。一般に築10年を過ぎると大規模修繕の検討が始まり、工事費の上昇に伴って修繕積立金が値上がりすることもあります。購入前に長期修繕計画・修繕積立金の残高・過去の値上げ履歴を管理組合の資料で確認しておくと安心です。

新築は入居後しばらく支出が安定していて計画を立てやすい一方、中古は待たずに入居でき、実際の物件を購入前に自分の目で確認できるのが利点です。物件価格だけでなく、将来かかる費用や留意点まで把握したうえで、賢くマンション購入を進めましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 中古マンションの仲介手数料はいくらまでかかりますか？

売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算します。4,000万円の物件なら138万6,000円（税込）が上限です。これは法律で定められた上限額で、これより低い手数料や無料をうたう会社もあります。

Q. 諸費用は物件価格のどれくらいを見ておけばよいですか？

一般的な目安は、新築で物件価格の3〜7%程度、中古で6〜10%程度とされます（中古は仲介手数料がかかる分だけ多くなりがちです）。ローン保証料や火災保険のかけ方によっても変わるため、資金計画では余裕をもって見積もりましょう。

Q. 諸費用も住宅ローンに組み込めますか？

諸費用まで含めて借りられる「諸費用ローン」や、諸費用込みで融資する住宅ローンを扱う金融機関もあります。ただし借入額が増える分だけ総返済額や毎月の負担も増えるため、手元資金とのバランスを確認しましょう。取り扱いの有無や条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

住宅ローンの金利や諸費用は金融機関ごとに差があります。複数行を横並びで比べたい方は、当サイトの住宅ローン比較もあわせて参考にしてみてください。