住宅ローンの返済額や借り換えの損得は、各金融機関が公式サイトで公開しているシミュレーションで無料で試算できます。このページでは主要銀行の試算ページを種類別に一覧にしました。
精度を左右するのは、入力する金利と諸費用の扱いです。表で各行の試算内容を比べたあと、結果がずれやすい点を整理しています（各行の内容は2026年8〜10月に公式ページで確認）。
住宅ローンのシミュレーションは大きく4種類
各行の試算ページは名前こそ違いますが、できることは4つに分けられます。目的に合う種類から使うと遠回りしません。
| 種類 | わかること | 使う場面 |
|---|---|---|
| 返済額シミュレーション | 借入額・期間・金利から毎月返済額と総返済額 | 物件価格が決まっているとき |
| 借入可能額シミュレーション | 年収や毎月返済できる額から借りられる目安 | 予算の上限を知りたいとき |
| 借り換えシミュレーション | 借り換え後の返済額と諸費用を引いた削減額 | 返済中で金利を見直したいとき |
| 繰上返済シミュレーション | 繰上返済による利息軽減額・短縮できる期間 | 手元資金の使い道を比べたいとき |
ネット銀行系のシミュレーション
| 金融機関 | シミュレーションの内容 | リンク |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 借り換えメリットのシミュレーションなど。ミックスローンにも対応 | ― |
| SBI新生銀行 | 借入可能額・返済額・借り換えメリットの各シミュレーション。ミックスローンにも対応 | ― |
| 楽天銀行（フラット35） | 借り入れ可能額、新規借入、借り換えの各シミュレーション | ― |
| ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行） | 新規借入・繰上返済・借り換えの試算ページあり。初期表示の金利はWEB申込コースのため、対面相談コースで試算するときは金利を手入力する | ― |
| ソニー銀行 | 新規購入シミュレーション、借り換えシミュレーション | ― |
| イオン銀行 | 新規借入・借り換えのシミュレーション（イオンセレクトクラブの買い物割引額を含めた試算も可能） | ― |
| SBIアルヒ（フラット35） | ローンシミュレーション | 公式サイトへ |
| 東京スター銀行 | 住宅ローンシミュレーション | ― |
※住信SBIネット銀行は2026年8月3日付で「ドコモSMTBネット銀行」へ商号を変更しました。金融機関コード・支店番号・口座番号に変更はありません。
ドコモSMTBネット銀行のWEB申込コースは、2026年10月30日（金）17時で仮審査申込の受付を終了します。それまでに仮審査を申し込んだ人は、WEB申込コースで手続きを続けられます。
以降に申し込む人は、銀行代理業者が窓口の対面相談コースを使います。対面相談コースの通期引下げ変動は、2026年10月の物件価格80％以下で年1.600％です。
比べると、WEB申込コースの通期引下げ変動は年2.000％です。一方、審査結果による上乗せは対面相談コースが最大年0.55％で、WEB申込コースの年0.1〜0.3％より幅があります。
対面相談コースは、銀行代理業者の店舗で現在のローンと比べた返済額の試算を作ってもらう使い方もできます。自分で試算ページを使う場合は、上乗せを含めた金利を入れてください。
都市銀行のシミュレーション
| 金融機関 | シミュレーションの内容 | リンク |
|---|---|---|
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 新規借入シミュレーション、借換シミュレーション、返済条件変更シミュレーション | ― |
| 三井住友銀行 | 借入額から毎月返済額を調べる、借り換え、一部繰上返済の各シミュレーション | ― |
| みずほ銀行 | 返済額試算、借入可能額試算、借り換え試算。残高推移表で何歳のときにいくら残るかも確認できる | ― |
地方銀行のシミュレーション
| 金融機関 | シミュレーションの内容 | リンク |
|---|---|---|
| 北海道銀行 | 住宅ローン返済額シミュレーション（2段階固定金利型の専用試算もあり） | ― |
| 七十七銀行 | ローン返済シミュレーション、借り換え後の返済額・諸費用の試算 | ― |
| 横浜銀行 | 簡単・詳細の返済額試算、年収や毎月返済額からの借入可能額、借り換えメリット、必要経費の試算 | ― |
| 常陽銀行 | 新規・借り換えの返済額シミュレーション（借り入れ可否のクイック診断もあり） | ― |
| 千葉銀行 | 借りたい金額から／毎月返済額から／年収から／借り換えメリット／変更後の金利からの5種類 | ― |
| 北陸銀行 | ほくぎん住宅ローン・手数料定率型住宅ローンの返済額シミュレーション | ― |
| 静岡銀行 | 返済額の計算、借入金額の計算、借り替え試算 | ― |
| 福岡銀行 | お借り入れのシミュレーション、お借り換えのシミュレーション | ― |
| 西日本シティ銀行 | 借入金額から月々の返済額、毎月の返済額から借入可能額を試算 | ― |
信託銀行のシミュレーション
| 金融機関 | シミュレーションの内容 | リンク |
|---|---|---|
| 三菱ＵＦＪ信託銀行 | 住宅ローンシミュレーション（新規・繰上返済など） | ― |
| 三井住友信託銀行 | 返済シミュレーション（住宅ローン「住まいのアシスト」を利用する場合の試算） | ― |
ろうきん・JAバンク・フラット35のシミュレーション
| 金融機関 | シミュレーションの内容 | リンク |
|---|---|---|
| 中央ろうきん（中央労働金庫） | 住宅ローン・住宅借換ローン・繰上返済・手数料タイプ別の各シミュレーション | ― |
| JAバンク | 住宅ローン返済シミュレーション、借換、繰上返済の試算 | ― |
| 【フラット35】（住宅金融支援機構） | 金利引下げ内容確認・資金計画・借入可能額・毎月返済額・ダブルフラット診断・返済プラン比較・借換え・返済方法変更・機構団信特約料（アプリ「住宅ローンシミュレーター」でも利用可） | 公式サイトへ |
入力する数字はどこから取るか
試算の精度は、入力する数字の出どころで決まります。手元の書類と公式ページから取る項目を表にまとめました。
| 入力項目 | 新規借入で見るもの | 借り換えで見るもの |
|---|---|---|
| 借入額・残高 | 物件価格と自己資金の差額 | 返済予定表の現在残高 |
| 返済期間 | 完済時年齢から逆算した年数 | 返済予定表の残り期間 |
| 金利 | 各行が公表する当月の適用金利（引下げ後） | 現在の適用金利と借り換え先の適用金利 |
| 団信の上乗せ | 選ぶ団信プランの上乗せ幅 | 借り換え先で選ぶプランの上乗せ幅 |
| 諸費用 | 事務手数料・保証料・登記費用など | 上記に加えて現在の借入先の繰上返済手数料 |
試算の精度を上げる5つのチェック
同じ借入額でも、入力条件しだいで結果は大きく変わります。次の5点をそろえると、実際の返済額との差が小さくなります。
- 金利は店頭金利ではなく適用金利（引下げ後）を入れる。多くの試算ページは金利を手入力するため、ここを間違えると結果が丸ごとずれます。
- 諸費用は別枠で見込む。事務手数料（定率タイプは借入額の2.20％〈税込〉が主流）や保証料、登記費用は返済額の試算に含まれないことが多いです。
- 団信の上乗せ金利を足す。がん保障や疾病保障で金利が上乗せされる商品は、毎月返済額が変わります。
- 変動金利の試算は金利が変わらない前提。0.5％・1.0％上げた条件でも試算し、返済額の振れ幅を見ておきます。
- 借り換えは返済予定表を用意する。残高・残り期間・現在の適用金利がそろって、削減額を正確に比べられます。
4つ目の金利上昇の想定は、いまの局面で欠かせません。日銀の植田総裁は10月6日の挨拶で「経済・物価・金融情勢に応じて、引き続き政策金利を引き上げ」ていく考えを示しました（日本銀行 総裁挨拶 2026年10月6日）。
次の利上げの時期や幅は示されていません。だからこそ、変動金利の試算は金利を上げた条件と並べて見ると判断しやすくなります。返済額の見直しルールは住宅ローンの5年ルール・125％ルールで銀行別に比べています。
固定金利の目安として、2026年10月資金受取分の【フラット35】（新機構団信付き・返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）で最も多い借入金利は年3.830％です。実際の適用金利は取扱金融機関や借入条件で異なります。
保証料の有無で比べるときは住宅ローンの保証料の相場と0円の銀行も参考になります。試算結果の読み方は借りすぎを防ぐシミュレーション活用術で解説しています。
シミュレーションを使うときのよくある質問
Q. シミュレーションの結果どおりに借りられますか？
A. 借りられるとは限りません。試算結果は入力条件にもとづく参考値で、融資を約束するものではありません。適用金利は融資実行時点の金利です。
Q. 複数の銀行を比べるときのコツはありますか？
A. 借入額・返済期間・返済方法をそろえることです。そのうえで総返済額と諸費用の合計で比べると、低金利と高い手数料が相殺される例も見えます。
Q. 借り換えメリットの試算はどこまで信じてよいですか？
A. 諸費用込みで削減額を示す試算が多いものの、前提は銀行ごとに違います。登記費用や現在の借入先の繰上返済手数料が含まれているかを注記で確かめてください。
Q. ドコモSMTBネット銀行の試算ページは対面相談コースにも使えますか？
A. 使えます。初期表示の金利はWEB申込コースのものなので、対面相談コースの金利を手入力します。審査結果による上乗せ（最大年0.55％）を足した金利でも試しておくと安全です。
Q. 銀行に行かなくても試算できますか？
A. できます。上の表の試算ページは来店や口座開設がなくても使えるものがほとんどです。細かな条件で試算したい場合は店頭相談が確実です。
まとめ
シミュレーションは借りられる額を知るだけでなく、金利タイプ・返済期間・繰上返済の時期を比べる道具です。条件をそろえて複数行を試算すると、比較の軸がぶれません。
比べるときは、総返済額と諸費用の合計で並べてください。変動金利は金利を上げた条件、ドコモSMTBネット銀行は10月30日以降の申込なら対面相談コースの金利で試算します。
掲載内容は記載時点のものです。最新の金利・条件は各金融機関の発表をご覧ください。