住宅ローンの「基準金利」「優遇金利」「適用金利」の違いをやさしく解説

住宅ローンの仕組みは複雑で、なかでも分かりにくいのが金利体系です。ひと口に「金利」と言っても、「基準金利」「店頭金利」「優遇金利」「適用金利」など、さまざまな用語が使われます。

同じ金融機関でも基準金利と優遇金利は大きく異なり、各社を比較しようとしても、いろいろな数字が異なる基準で並んでいて混乱しがちです。ここでは住宅ローンの金利について、それぞれの違いを知識のない方にもわかりやすくまとめました。新規購入や借り換えの検討にお役立てください。

用語	意味	別の呼び方
基準金利	住宅ローンの「定価」にあたる金利。各行が設定する	店頭金利・表面金利
優遇金利	条件を満たすと基準金利から差し引かれる引き下げ幅、または引き下げ後の金利	引き下げ後金利
適用金利	実際に返済時に適用される金利（＝引き下げ後の金利）	優遇金利と呼ぶ場合も

住宅ローンの基準金利（店頭金利）とは？

基準金利は、文字どおり住宅ローンの基準となる金利です。各金融機関が設定しますが、市場金利に照らして決めているため各社ほぼ横並びです。金融機関によっては店頭金利・表面金利と呼ぶこともあります。

実際には、多くの人が基準金利そのもので契約することはありません。たとえば三菱UFJ銀行の変動金利を見ると、新規借入の最優遇金利は年0.945%（2026年6月時点）である一方、基準金利は年2%台後半に設定されており、両者には大きな開きがあります。どちらが適用されるかで、総返済額に数百万円の差が出ることもあります（この「引き下げ後」が優遇金利です）。最新の金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

なお、変動金利の基準金利は短期プライムレートに連動するのが一般的で、日本銀行の利上げを受けて2024年以降は各行で上昇しています（2026年6月にも日銀は政策金利を1.0%程度へ追加利上げ）。基準金利が動けば、優遇幅が同じでも適用金利は変わる点に注意しましょう。

住宅ローンの優遇金利とは？

優遇金利は、所定の条件を満たすことで基準金利から一定幅を引き下げた、実際に返済時に適用される金利のことです。たとえば基準金利が2.625%で優遇幅が2.0%なら、適用金利は0.625%という具合です（数値は一例）。金融機関によっては優遇金利を適用金利と呼ぶこともあります。

優遇幅の決まり方ですが、メガバンクの場合は住宅ローンの審査結果によって変わったり、給与振込口座の設定やクレジットカードの申し込みなどを条件とする場合が多くあります。このため、公式サイトに載っている「引き下げ後金利」で必ず借りられるとは限らない点に注意が必要です。

メガバンク・地銀とネット専業銀行の優遇金利の違い

メガバンクや地銀では審査結果によって実際の適用金利が変わりますが、ネット専業銀行にはこうした仕組みがないことが多く、審査に通ればサイト掲載の金利で契約できます。この分かりやすさはネット銀行の強みと言えます。

ただし、実際に適用される金利は申し込み時の金利ではなく、契約時（融資実行時）の金利になる点には留意してください。ネット銀行の金利を比較した住宅ローン金利・借り換え比較ランキングもあわせてご覧ください。

まとめ

基準金利は「定価」、適用金利はそこから割引された「バーゲン価格」とイメージすると分かりやすいでしょう。近年の住宅ローンは定価で契約されることがほとんどなく、店頭金利（基準金利）はあくまで参考値です。金利を比較する際は「適用金利（優遇金利）」を注意深く見ることが大切です。

表示金利の分かりやすさを重視するなら、サイト掲載の金利で借りやすいネット系の銀行が候補になります。たとえばSBI新生銀行は店舗とオンラインの両方に対応し、保証料0円など諸費用が分かりやすい点も特長で、検討に値する選択肢の一つです（最新の金利・条件は公式サイトでご確認ください）。複雑に見える金利の仕組みを理解して、自分に合った住宅ローンを選びましょう。