住宅ローン借り換えの注意点とは？得する条件・諸費用・保証料・団信を解説

住宅ローンの借り換えは、うまく使えば総返済額を大きく減らせる「家計の節約術」です。ただし、新しいローンを組み直す手続きである以上、諸費用や団信の再審査など、事前に知っておきたい注意点があります。

金利環境も変化しています。2026年6月には日本銀行が政策金利を1.0%程度へ追加利上げし、長期金利の上昇を背景にフラット35など長期固定金利は2026年に3%台まで上昇（2026年6月の最多金利は3.21%で、現行制度以来初めて3%を超えました）。一方、変動金利は依然として低い水準にあります。最新の金利は住宅金融支援機構の公式サイトなどでご確認ください。

こうした金利情勢にかかわらず、借り換えで得をするかどうかは「いまの金利」と「借り換え後の金利」の差や、残高・残りの返済期間で決まります。まずはご自身の返済予定表で現在の借入金利を確認してみましょう。ここでは住宅ローン借り換えの代表的な注意点を整理します。

住宅ローン借り換えの注意点①　金利差

借り換えの目的は人それぞれですが、一般的には「より低い金利に移して、毎月の返済額を減らす・完済時期を早める」ことです。

一般に、借り換えでメリットが出やすいとされる目安は、残りの返済期間が10年以上・住宅ローン残高が1,000万円以上・金利差が1%以上の3つです。この条件を満たすと総返済額を減らせる可能性が高い、と言われています（あくまで目安で、実際は諸費用を含めて試算が必要です）。

たとえば、残高1,000万円・残り返済期間10年・金利2.0%で借りている場合、今後支払う利息は約105万円です。これを金利1.0%に借り換えると、利息は単純計算で約半分の約52万円となり、約53万円が軽減される計算になります（元利均等・概算。実際の金額は条件により異なります）。

住宅ローン借り換えの注意点②　諸費用がかかる

借り換えは「新しい住宅ローンを組む」ことなので、最初の借り入れと同じように諸費用・初期費用がかかります。先ほどの軽減額から、この諸費用を差し引いた分が実質的なメリットです。

初期費用には一般に「事務手数料または保証料、司法書士報酬、抵当権抹消・設定費用、印紙税など」が含まれ、合計で数十万円規模になることが多いです。事務手数料は銀行・商品によって大きく異なります。

諸費用の種類	目安・内容	備考
事務手数料（定率型）	借入金額の2.20%（税込）が主流	ネット銀行などに多い。保証料0円とセットの場合が多い
事務手数料（定額型）	一律44,000円（税込）など	ソニー銀行の「住宅ローン（通常）」など、定額を選べる商品もある
保証料	保証料0円〜融資額の約2%	前払いした保証料は借り換えで一部戻る（下記③）
登記・司法書士など	抵当権抹消・設定費用、司法書士報酬、印紙税ほか	物件・契約内容により変動

事務手数料の方式は銀行で異なります。SBI新生銀行は事務手数料が借入金額の2.20%（税込）の定率型で、保証料は0円です。ソニー銀行は「住宅ローン（通常）」が一律44,000円（税込）、「変動セレクト／固定セレクト住宅ローン」が借入金額の2.20%（税込）と、商品によって方式が分かれます。諸費用は総返済額に直結するので、金利だけでなくトータルコストで比較しましょう。

借り換えの諸費用の考え方は【変動金利を徹底比較】借り換えにおすすめの住宅ローンとはもあわせてご覧ください。なお、多くの金融機関では借り換えの諸費用もローンに組み込めますので、手元資金が少なくても諦める必要はありません。

住宅ローン借り換えの注意点③　保証料（戻し保証料）

3つ目のポイントは保証料の返還（いわゆる「戻し保証料」）です。保証料を前払い方式で支払っていた場合、借り換えで元のローンを完済すると、残りの保証期間に対応する保証料が戻ってきます。

当サイトで紹介している住宅ローンには保証料0円の商品が多くあります。保証料0円のローンへ借り換えれば、戻ってきた保証料に加えて、今後の保証料負担もなくなるため、その分もメリットになります。

住宅ローン借り換えの注意点④　団信（団体信用生命保険）の再審査

借り換えでは、団信に再度加入するための審査（健康状態の告知）が必要です。最初の借り入れ時は健康に問題がなくても、その後に持病を抱えた場合、団信に加入できず借り換え自体ができない可能性があります。

また、告知義務に違反して持病を申告しなかった場合、万一のときに保険金を受け取れなくなる恐れがあります。借り換えを検討する際は、健康状態と団信の加入条件を必ず確認しましょう（健康に不安がある方向けに、引受基準を緩和したワイド団信を扱う銀行もあります）。

よくある質問（FAQ）

Q. 借り換えで得をする条件の目安は？
A. 一般的には「残り返済期間10年以上・残高1,000万円以上・金利差1%以上」が目安とされます。ただし諸費用を含めた試算で、実際にメリットが出るか確認することが大切です。

Q. 金利が上昇している今、借り換えは不利ですか？
A. 借り換えの損得は「いまの借入金利」と「借り換え後の金利」の差で決まります。現在の借入金利が高めなら、金利上昇局面でもメリットが出るケースがあります。固定・変動のどちらに移すかは、金利情勢と今後の返済計画をふまえて判断しましょう。

Q. 諸費用はどのくらいかかりますか？
A. 事務手数料（定率型は借入金額の2.20%（税込）が主流）や登記費用などで数十万円規模になることが多いです。多くの銀行で諸費用をローンに組み込めます。

借り換えにあたっては、金利・諸費用・団信・繰上返済のしやすさをトータルで比較するのがおすすめです。たとえばSBI新生銀行は保証料0円・一部繰上返済手数料0円・一般団信の上乗せ0円など諸費用の分かりやすさに特長があり、店舗とオンラインの両方に対応している点も含め、検討に値する選択肢の一つです（最新の金利・手数料は公式サイトでご確認ください）。

借り換え先選びには、当サイト一番人気の住宅ローン金利・借り換え比較ランキングもぜひ参考にしてください。

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