マンションの基礎部分を点検する技術者のイメージ

マンションの施工ミスは大手の物件でも起こります。新築なら品確法による10年間の保証と住宅瑕疵担保履行法の保険・供託、中古なら建物状況調査と既存住宅売買かし保険が、買主を守る主な仕組みです。どの制度で何がどこまで守られるかを知り、売主の体力と管理の質を合わせて見ることが物件選びの備えになります。

 

2014年に発覚した横浜市西区のマンション「パークスクエア三ツ沢公園」（住友不動産が2003年に販売）では、建物を支える杭が強固な岩盤まで届いていなかったことが原因で建物の一部が傾き、売主が住民に転居を呼びかける事態になりました。同じ時期には、南青山で三菱地所レジデンスが販売したいわゆる「億ション」でも施工ミスが見つかり、契約解約が行われたと報じられています。

 

いずれも販売したのは大手企業でした。ブランドや会社の規模だけでは、施工品質は保証されません。杭工事をめぐる別の事例は旭化成建材の杭打ちデータ流用問題とマンション選びでも取り上げています。

 

教訓１：制度で守られる範囲を正確に知る

新築住宅の売主等は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法・平成12年4月施行）により、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡しから10年間の瑕疵担保責任を負っています。

2020年4月施行の改正民法で、売買契約上の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。品確法の10年間の責任は、改正後も新築住宅の売主等に義務づけられたままです。

ただし、事業者が倒産してしまえばその責任は果たされません。これが平成17年の構造計算書偽装問題で明らかになった課題でした。そこで「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）」が平成19年に成立し、平成21年（2009年）10月以降に引き渡される新築住宅について、事業者に資力確保措置が義務づけられました。

資力確保の方法仕組み買主が使える手段
保険（住宅瑕疵担保責任保険）国土交通大臣が指定する保険法人と事業者が保険契約を結ぶ。引渡し後10年以内に瑕疵があれば、補修した事業者に保険金が支払われる事業者が倒産等で補修できない場合、買主が保険法人へ直接請求できる
供託（住宅瑕疵担保保証金）過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数に応じた保証金を、あらかじめ法務局などの供託所に預けておく事業者が補修できない場合、買主が供託所へ還付を請求できる

※国土交通省「住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト」および住宅瑕疵担保責任保険協会の公式情報より（当サイトにて確認）。事業者には、新築住宅の建設・販売時に資力確保の措置について買主へ説明する義務もあります。

この仕組みが守るのは「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に限られます。内装や設備の不具合まで10年間カバーされるわけではありません。また、実際にいくらまで補償されるかは加入している保険の内容によって定められているため、契約時に交付される書面で確認してください。

引渡しから10年を過ぎて構造の問題が見つかった場合、品確法の責任の対象からは外れます。その場合は売買契約で定めた契約不適合責任の期間や、事業者独自のアフターサービス基準が使えるかを、契約書と保証書で確かめることになります。

 

教訓２：売主・施工会社の「体力」も判断材料に入れる

制度が整ったとはいえ、実際に問題が起きたときの負担は小さくありません。仮住まいの費用、引越し費用、家具の買い替え、住宅ローンに関わる手数料などが補償の枠内で収まるかはケースバイケースです。解決までに相当の時間と手間もかかります。

大企業だから安心だと盲信する必要はありません。それでも、万が一のときに自社の責任できちんと対応できる体力があるかどうかは、住宅選びの判断材料に入れてよい点です。冒頭の事例でも、売主が住民への転居の呼びかけと補償に動けたのは、その体力があったからという側面があります。

 

教訓３：中古なら「建物状況調査」と「かし保険」を使う

住宅瑕疵担保履行法の資力確保義務は新築住宅が対象です。中古（既存）住宅では別の仕組みを使うことになります。

仕組み内容買主にとっての意味
建物状況調査（インスペクション）既存住宅状況調査技術者が、構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分の状況を調査する買う前に建物の状態を把握できる。瑕疵の有無を判定するものではない点に注意
既存住宅売買かし保険中古住宅の売買時に加入できる保険。構造耐力上主要な部分等に瑕疵が見つかった場合に修補費用等が支払われる建物状況調査で一定の要件を満たせば加入できる

中古住宅の取引では、平成30年（2018年）4月に施行された宅地建物取引業法の改正により、媒介契約書面への建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項の記載、重要事項説明での調査結果の概要の説明などが位置づけられました。

さらに令和6年（2024年）4月1日からは、あっせんを「無」とする場合にその理由を媒介契約書に記載することになり、調査の限界（瑕疵の有無を判定するものではないこと等）も約款に明記されました。

同じ見直しで、マンションなど鉄筋コンクリート造等の共同住宅については、重要事項説明の対象になる調査結果の期間が「調査から1年以内」から「2年以内」に延びています。売主が過去に実施した調査の結果も、2年以内であれば判断材料として説明を受けられます（出典：国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査の活用に向けて）」）。

不動産会社から「建物状況調査はいかがしますか」と聞かれたら、断る前に一度検討する価値があります。調査費用はかかりますが、購入後に構造の問題が判明したときの負担とは比べものになりません。ただ、調査は欠陥がないことの証明にはならず、調査時点の状態を知るための判断材料の一つです。

 

教訓４：マンションは「管理」が資産価値を左右する

建物そのものと同じくらい見逃せないのが管理です。管理会社がどのような会社か、管理組合が機能しているか、修繕積立金は計画どおり積み上がっているか。これらは購入後の住み心地だけでなく、将来売却するときの価格にも直結します。築年数と価格の関係は新築マンションの資産価値はどれだけ下がるかで解説しています。

当編集部の担当者も中古マンションを購入した際、販売企業がリーマンショック後の不動産不況ですでに倒産していたという経験があります。それでも購入に踏み切れたのは、価格と住環境に納得できたことに加えて、管理会社が大手で管理状況が良好だったからでした。売主がすでに存在しない中古物件では、なおさら管理の質が判断の軸になります。

内見時には、共用部の清掃状況、掲示板の管理、駐輪場の整理具合など、日常の管理が行き届いているかが分かる場所を見てください。重要事項調査報告書で修繕積立金の残高と長期修繕計画を確認するのも欠かせません。

管理の質を外から確かめる手がかりとして、地方公共団体による「管理計画認定」があります。長期修繕計画や管理規約などの管理計画が認定を受けた中古マンションは、【フラット35】維持保全型の対象になり、借入金利が一定期間引き下げられます。新築マンションでは、マンション管理センターの「予備認定」を受けた物件が対象です（予算に達すると受付終了。出典：住宅金融支援機構【フラット35】維持保全型）。

 

購入前チェックリスト

項目ポイント
資力確保措置（新築）保険か供託か。事業者からの説明書面を保管しておく
保証の範囲10年間の対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分。内装・設備は別の保証期間
10年経過後の保証契約不適合責任の期間、アフターサービス基準の内容
建物状況調査（中古）実施の有無、調査結果の概要（共同住宅は調査から2年以内のもの）、既存住宅売買かし保険に加入できるか
売主・施工会社問題が起きたときに対応できる事業基盤があるか
管理会社・管理状況（マンション）修繕積立金の残高、長期修繕計画、管理計画認定の有無、共用部の管理の行き届き方
住宅ローンの余裕仮住まい費用など想定外の出費に耐えられる返済計画か

 

トラブルになったときの相談先

施工不良が疑われるときは、まず売主・施工会社に書面で連絡し、やり取りの記録を残します。話し合いで解決しない場合は、国土交通大臣が指定する公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターの電話相談「住まいるダイヤル」を利用できます。

保険付きの住宅や評価住宅では、弁護士会に設置された住宅紛争審査会の紛争処理（あっせん・調停・仲裁）も選択肢になります。相談前に、売買契約書・保険の付保証明書・建物状況調査の報告書をそろえておくと、経緯を正確に伝えられます。

 

まとめ

施工不良は買主の努力だけで完全に防げるものではありません。だからこそ、①制度でどこまで守られるかを知る、②売主・施工会社の体力を判断材料に入れる、③中古なら建物状況調査とかし保険を活用する、④マンションは管理の質を見る、の4点を購入前に押さえておくことが現実的な自衛策になります。

そして忘れられがちなのが、資金面の余裕です。万が一のときに動けるかどうかは、手元資金と毎月の返済負担で決まります。借入可能額いっぱいまで借りず、住宅ローンは金利の低さだけでなく、保証料・事務手数料・繰上返済手数料まで含めた総額で複数の金融機関を比べてください。物件価格以外にかかる費用は新築・中古マンションの諸費用の違いにまとめています。

制度の詳細は国土交通省「住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト」で確認できます。個別の契約内容については、売主・仲介会社にお問い合わせください。

掲載内容は記載時点のものです。最新の金利・条件は各金融機関の発表をご覧ください。