東京スター銀行の「スターワン住宅ローン」は、預金連動対象の預金残高と同額のローン残高には基本金利がかからないという、国内では珍しいタイプの住宅ローンです。いったん新規受付を停止していましたが、2025年1月6日に販売を再開しました。仕組みと金利の組み立て、メリットとデメリット、向いている人を、事実ベースで順に整理します。
預金連動の仕組み＝預金と同額のローン残高には基本金利がかからない
最大の特徴は、預金連動対象預金の残高と同額の住宅ローン残高には、基本金利がかからない点です。たとえばローン残高が5,000万円あり、対象預金に2,000万円あれば、基本金利の利息は差額の3,000万円分だけで計算されます。
預金連動の対象は「スターワン円普通預金」「スターワン積立円定期」「スターワン外貨普通預金」などで、スターワン円普通預金はいつでも引き出せます。つまり、手元の資金を減らさずに、繰り上げ返済と同じ利息軽減効果を得られるのがこの商品の狙いです。
借入れそのものは通常の住宅ローンとして行うため、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象になります。この点は公式のよくある質問でも明記されています。
金利は「基本金利」＋「特約金利」の2階建てになっている
スターワン住宅ローンの金利は、性格の異なる2つを足して決まります。ここを押さえておかないと、他行の変動金利と単純比較したときに判断を誤ります。
- 基本金利…預金連動する金利。変動金利型（6ヵ月）と固定金利型（3年・5年・10年）の4種類から選べます。当初固定期間の終了後は、スターワン住宅ローン基準金利から年1.10〜1.60％引き下げた水準になります。
- 特約金利…預金連動しない金利。付帯する保険の内容に応じて、預金残高にかかわらずローン残高全体に対して計算されます。
特約金利は契約時に次の4種類から選び、契約後に種類を変更することはできません。利率は原則として契約期間を通じて一定ですが、金融情勢の変化などがある場合に年1％を上限として変更されることがあります。
| 特約金利の種類 | 利率（年率） | 付帯する保険 |
|---|---|---|
| 特約金利1 | 0.504％ | 団体信用生命保険（通常保障）＋就業不能信用費用保険（入院保障） |
| 特約金利2 | 0.702％ | 団信（ガン特約付き）＋就業不能信用費用保険（入院保障） |
| 特約金利3 | 0.300％ | 団体信用生命保険は付帯されない |
| 特約金利4 | 0.702％ | ワイド団信（引受条件緩和型・通常保障） |
東京スター銀行「ローン金利」ページ（2026年9月確認）より。
公式サイトは「条件次第で実質金利年0％」と案内していますが、これは預金連動する基本金利についての説明です。特約金利は預金連動しない以上、預金を100％連動させても特約金利分の負担は残る計算になります。毎月いくら負担するのかは、店頭または電話での試算で確認するのが確実です。
メリット＝預金を積むほど基本金利の負担が下がる
- 預金を増やすほど基本金利の利息が減る。金利が上昇しても、預金と同額のローン残高は基本金利の影響を受けません。
- 手元資金を残せる。繰り上げ返済と違い、スターワン円普通預金はいつでも引き出せるため、急な出費にも備えられます。
- 住宅ローン控除の対象になる。預金で相殺しても、借入れとしての性格は変わりません。
- 返済休暇を使える。返済開始2年目以降、最長36ヵ月まで元本返済額を軽減できます（利息の支払いは継続。返済期間は同じ期間だけ自動延長）。
- 担保は自宅の土地・建物が基本ですが、ローンと同額の預金を担保にする方法も選べます。この場合は不動産の抵当権設定登記の費用が不要になります。
デメリット・注意点＝金利水準と特約金利を分けて考える
- 金利「水準」そのものは低金利のネット銀行より高めになりがちです。基本金利に加えて特約金利が必ず乗るため、預金連動を活かせない人にはメリットが出にくい商品です。
- 預金担保を選ぶと、完済まで預金を引き出せません。登記費用は浮きますが、資金の自由度は失われます。
- 預金連動が進んで利息が減ると、毎月の返済額のうち元本に充てられる割合が増えます。総返済額は減りますが、資金繰りの感覚は変わります。
- 変動金利型の基本金利は、6回目の約定返済日に見直され、以後6ヵ月ごとに見直されます。返済額の見直しルールは一般的な変動型と異なるため、商品説明書で確認しておきましょう。
- 団信を付けない特約金利3を選ぶ場合は、法定相続人1名を連帯保証人とする必要があります（年齢の要件があります）。
- 事務手数料は融資額の2.20％（税込）。ほかに登記費用や印紙税などの実費がかかります。
他の住宅ローンとの位置づけ
金利「水準」だけを他行の低金利ローンと並べると高く見えますが、スターワン住宅ローンは「預金連動で実質の利息負担を下げる」という発想の商品です。まとまった預金を持っているかどうかで、評価が正反対に変わります。
参考として、各行の金利水準は以下でも比較できます。
10年固定金利比較表／
| No | 銀行名 | 10年固定金利 | 特徴やメリット |
|---|---|---|---|
| 1 | SBI新生銀行 | 3.380%※1 | 保証料無料。10年経過以降の金利も魅力。 |
| 2 | ソニー銀行（固定セレクト） | 年3.715% | 金利の低さに力を入れた固定セレクト住宅ローンに注目！ ※2023年11月1日からのお借り入れ分について、新規購入での物件の購入価格を超えてお借り入れの場合は、金利が年0.05%上乗せになります |
| 3 | イオン銀行 | 年3.730% | イオンなどでの買い物がいつでも5％オフになるサービスは他行では決してまねできない。 |
| ※この表の金利は定期的に更新されるため、記事本文と更新タイミングが異なる場合があります。 | |||
※1 自己資金10％以上の場合
※2 物件価格の80％以下で住宅ローンをお借入れの場合。審査結果によっては金利に年0.1％~年0.30％上乗せとなる場合があります、借入期間を35年超でお借り入れいただく場合は、ご利用いただく住宅ローン金利に年0.15％が上乗せとなります。
諸費用の考え方をそろえて比べるなら、事務手数料が同じ定率型の銀行が比較しやすいでしょう。SBI新生銀行も融資事務手数料が借入金額×2.20％（税込）の定率タイプで、保証料と事務手数料の切り分けを気にせず総額を見積もれます。他行の商品性は、りそな銀行やドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）などの詳細ページもあわせてご覧ください。
借入れの組み方そのものを見直したい場合は、収入合算（連帯保証型・連帯債務型）の違いや、ペアローンと収入合算の比較も判断材料になります。
商品概要の早見表
| 項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 融資金額 | 500万円以上1億円以内（10万円単位） | 購入・建築は物件価格の90％が上限。年収・担保評価により制限あり |
| 融資期間 | 1年以上35年以内（1年単位） | 返済方法は元利均等月賦返済 |
| 金利タイプ | 変動金利型（6ヵ月）／固定金利型 3年・5年・10年 | 当初固定期間終了後は基準金利▲1.10〜1.60％ |
| 特約金利 | 年0.300〜0.702％ | 預金連動せずローン残高全体にかかる。契約後の変更不可 |
| 事務手数料 | 融資金額の2.20％（税込） | ほかに登記費用・印紙税などの実費 |
| 担保 | 自宅の土地・建物に第一順位の抵当権 | ローンと同額の預金を担保にする方法も選べる |
スターワン住宅ローンについてよくある質問
Q. 預金を100％連動させれば、利息はまったくかからなくなりますか？
A. 基本金利の利息はかからなくなりますが、特約金利は預金連動しないためローン残高全体にかかり続けます。実際の負担額は、選んだ特約金利の種類によって変わります。
Q. 預金連動の対象になるのはどの預金ですか？
A. スターワン円普通預金、スターワン積立円定期、スターワン外貨普通預金などが対象です。外貨預金は相殺計算にあたり仲値で円換算されます。なおスターワン円普通預金とスターワン積立円定期には預金金利は付きません。
Q. スターワン住宅ローンでも住宅ローン控除は使えますか？
A. 使えます。預金連動という特徴はあっても、一般的な住宅ローンと同じ扱いです。ただし控除には床面積や所得などの要件があるため、国税庁の案内で条件を確認してください。
Q. 団体信用生命保険に入らない選択はできますか？
A. できます。団信を付けない特約金利3を選ぶ形になり、その場合は法定相続人1名を連帯保証人とする必要があります。完済時の年齢要件があるため、事前に確認しておきましょう。
Q. 繰り上げ返済と預金連動は、どちらが得ですか？
A. 利息を減らす効果は近いものの、資金を引き出せるかどうかが決定的に違います。繰り上げ返済した資金は戻せませんが、預金連動なら残高はそのまま手元に残ります。教育費や事業資金の予定がある人ほど、預金連動の柔軟さが効きます。
まとめ：まとまった預金があるかどうかで評価が分かれる
スターワン住宅ローンは、まとまった預金を手元に残したまま住宅ローンの利息を抑えたい人に向いた商品です。借入額が大きく、預金や資産運用と住宅ローンを並行させたい人ほど、預金連動の効果が生きます。
逆に、預金が少なく金利水準の低さを最優先したい人は、特約金利が必ず上乗せされる分だけ不利になりやすく、一般的な変動金利のネット銀行も含めて比べたほうが納得しやすいでしょう。
※金利・諸費用・取扱状況・申込条件は変更されることがあります（2026年9月時点）。最新の内容は東京スター銀行の公式サイトでご確認ください。