東京スター銀行預金連動型スターワン住宅ローンとは｜仕組みとメリット・デメリット

※本記事は2026年7月時点の情報に更新しています。適用金利・諸費用・取扱状況・申込条件は変更されることがあるため、最新の内容は必ず東京スター銀行の公式サイトでご確認ください。

東京スター銀行は、いったん取り扱いを中止していた預金連動型の「スターワン住宅ローン」を、2025年1月6日に販売再開しました。金利上昇が意識される局面で、あらためて注目される住宅ローンです。この記事では、その仕組みと特徴、メリット・デメリット、向いている人をわかりやすく整理します。

預金連動型「スターワン住宅ローン」の仕組み

最大の特徴は、預金連動対象の預金残高と同額の住宅ローン残高には、利息がかからないという点です。たとえば住宅ローン残高が5,000万円あり、対象預金に2,000万円あれば、差額の3,000万円にだけ利息がかかります。預金残高とローン残高が等しくなる「100%連動」なら、実質金利は年0%にもなります。

預金連動対象は「スターワン円普通預金」などで、スターワン円普通預金ならいつでも自由に引き出せます。つまり、手元の資金を減らさずに、繰り上げ返済をしたのと同じ利息軽減効果が得られるのがこの商品の狙いです。実際に住宅ローンを借りている扱いになるため、住宅ローン控除の対象になる点も大きなメリットです。

メリット

預金を増やすほど実質金利が下がる（100%連動で実質0%）。金利が上がっても、預金と同額のローン残高はその影響を受けにくい。
手元資金を残せる。急な出費に備えつつ、繰り上げ返済と同じ効果が得られる。
住宅ローン控除の対象になる。
東京スター銀行の住宅ローンには、返済額を一定期間軽くできる「返済休暇」などのサービスもある（商品・条件により異なる）。

デメリット・注意点

基本金利に加え、団信などの特約金利が上乗せされるため、金利“水準”そのものは一般的な低金利のネット銀行などより高めになりがちです。あくまで「預金連動で実質負担を下げる」商品という理解が大切です。
預金連動が進むと利息が減る分、毎月の返済額のうち元本に充てる割合が増え、返済額が増えることがあります。
団体信用生命保険は任意で、加入しない場合は法定相続人1名（完済時84歳以下）を連帯保証人とする必要があります（団信付きの特約金利も選べます）。
変動金利の返済額を急激な上昇から守る「5年ルール・125%ルール」は適用されません。
具体的な適用金利は固定期間や団信の有無で変わり、公式サイトや店頭・電話での試算で確認する形です。

他の住宅ローンとの位置づけ

金利“水準”だけを他行の低金利ローンと単純比較すると高めに見えますが、スターワン住宅ローンは「預金連動で実質金利を下げる」という発想の商品です。参考として、各行の金利水準は以下でも比較できます（金利は毎月見直されるため、最新は各行公式でご確認ください）。

10年固定金利比較表／

No	銀行名	10年固定金利	特徴やメリット
1	SBI新生銀行	3.030%※1	保証料無料。10年経過以降の金利も魅力。
2	ソニー銀行（固定セレクト）	年3.413%	金利の低さに力を入れた固定セレクト住宅ローンに注目！ ※2023年11月1日からのお借り入れ分について、新規購入での物件の購入価格を超えてお借り入れの場合は、金利が年0.05%上乗せになります
3	イオン銀行	年3.520%	イオンなどでの買い物がいつでも5％オフになるサービスは他行では決してまねできない。
※この表の金利は定期的に更新されるため、記事本文と更新タイミングが異なる場合があります。

※1 自己資金10％以上の場合
※2 物件価格の80％以下で住宅ローンをお借入れの場合。審査結果によっては金利に年0.1％~年0.30％上乗せとなる場合があります、借入期間を35年超でお借り入れいただく場合は、ご利用いただく住宅ローン金利に年0.15％が上乗せとなります。

他行の商品性は、りそな銀行やドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）などの詳細ページもあわせてご覧ください。

どんな人に向いている？

スターワン住宅ローンは、まとまった預金があり、その資金を手元に残したまま住宅ローンの利息を抑えたい人に向いています。とくに、借入額が大きく、預金や資産運用と住宅ローンを両立させたいといった明確な目的がある人ほど、預金連動のメリットが生きてきます。逆に、預金が少なく金利水準の低さを最優先したい人は、一般的な変動金利のネット銀行なども比較検討するとよいでしょう。

制度や金利は変わることがあるため、申込前に東京スター銀行の住宅ローン詳細や東京スター銀行の預金連動型住宅ローンの情報、および公式サイトで最新の内容をご確認ください。