住宅ローンの実質金利と表面金利とは？諸費用を含めた比較のコツ

「表面金利」「実質金利」という言葉は、住宅ローンの正式な用語というわけではありませんが、住宅ローンの比較サイトや情報サイトでよく目にする表現です。この記事では、両者の違いと、金利だけで比べると損をしかねない理由をわかりやすく整理します。

表面金利と実質金利の違い

表面金利とは、各金融機関が「年◯.◯◯◯％」として公表している、いわゆる適用金利のことです。一方の実質金利は、表面金利に加えて、融資事務手数料・保証料などの初期費用（諸費用）を金利に換算して上乗せして考えた金利を指します。

住宅ローンは金利に違いがあるだけでなく、無料で付いてくる保障や諸費用の金額が金融機関ごとに大きく異なります。たとえば「融資事務手数料」や「保証料」は、数十万円単位で差がつくことも珍しくありません。金利・利息以外の費用も含めて総返済額を比べるために使われるのが、この実質金利という考え方です。

諸費用は大きく2つのタイプに分かれる

住宅ローンの初期費用は、金融機関によっておもに次の2つのタイプに分かれます。どちらも実質的な負担として実質金利に反映されます。

費用タイプ	内容	代表的な例
保証料型	保証会社に支払う保証料が必要。借入額・期間に応じて数十万円になることが多い。保証料を金利に上乗せして支払う方式も選べる。	メガバンクなど。保証料を金利上乗せにする場合は一般に年0.200％程度が上乗せされる。
事務手数料型	保証料は無料だが、融資事務手数料が「借入額×2.20％（税込）」の定率になることが多い。	多くのネット銀行。SBI新生銀行なども借入金額×2.20％（税込）の定率型。

たとえば保証料を金利に上乗せする場合、表面金利が年0.500％でも、上乗せ分を加えると実質的な負担は年0.700％前後になる、というイメージです。事務手数料型では、3,000万円を借りると「3,000万円×2.20％＝66万円（税込）」といった手数料が最初にかかります。

費用の少ない金融機関を選ぶには

ソニー銀行のように、商品プランによって事務手数料が定額44,000円（税込）のプランと、借入額×2.20％（税込）の定率プランを選べる金融機関もあります。定額型は借入額が大きいほど有利になりやすい一方、金利そのものは定率型のほうが低く設定されていることが多いなど、単純には比べられません。ソニー銀行や、事務手数料型のSBI新生銀行などは、金利だけを見て比較した場合と、初期費用まで含めて総合的に比較した場合とで、有利・不利の結果が変わることがあります。

そういった商品性の違いをできるだけ簡単に比較できるよう用意しているのが、実質金利での比較表です。

まとめ：実質金利とは？

実質金利は、実際に銀行が公表している表面金利ではなく、表面金利に融資事務手数料・保証料などのコストを加味した「実際の負担に近い金利」です。住宅ローンを比較するときは、金利の数字だけでなく、保証料・事務手数料・団信などの諸費用を含めた総額で見比べることが大切です。手数料・保証料の金額や税区分は、各金融機関の公式サイトで最新をご確認ください。

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