住宅の購入にあたって、親や祖父母から資金援助を受ける方は少なくありません。直系尊属（父母・祖父母）からの住宅取得資金の贈与には、一定額まで贈与税がかからない「住宅取得等資金の贈与税非課税措置」が用意されています。現行制度の適用期限は2026年（令和8年）12月31日までの贈与です。本記事では、非課税限度額・主な要件・手続きの注意点を、2026年7月時点の最新情報で整理します。
制度の概要｜省エネ等住宅1,000万円・それ以外500万円まで非課税
正式名称は「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」。父母や祖父母から、自分が住むための住宅の新築・購入・増改築に充てる資金の贈与を受けた場合、省エネ等住宅（質の高い住宅）なら1,000万円まで、それ以外の住宅なら500万円までが非課税になります（贈与を受ける人ごとの限度額）。
効果は大きく、例えば親から1,000万円の贈与を受けた場合、この特例を使わないと約177万円の贈与税がかかります（18歳以上の子が受ける特例贈与・暦年課税の基礎控除110万円のみで計算した場合）。特例を適用して贈与税の申告をすれば、省エネ等住宅なら贈与税は0円です。
本制度は令和6年度税制改正で適用期限が3年延長され、2026年12月31日までの贈与が対象です。それ以降の延長の有無は今後の税制改正次第のため、最新の取り扱いは国税庁・国土交通省の公式サイトでご確認ください。
主な適用要件の早見表
要件は「受贈者」「住宅」「期限・手続き」の3つの面から確認します。
| 項目 | 主な要件 | 補足 |
|---|---|---|
| 受贈者 | 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上の直系卑属（子・孫） | 成年年齢引き下げにより2022年4月以降は18歳以上 |
| 所得 | 贈与年の合計所得金額が2,000万円以下 | 床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円以下 |
| 床面積 | 登記床面積40㎡以上240㎡以下・2分の1以上が居住用 | かつての「50㎡以上」から下限が緩和済み |
| 中古住宅 | 1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅（新耐震基準） | 従来の「築20年（耐火25年）以内」の築年数要件は2022年改正で撤廃。それ以前の建築でも耐震基準適合の証明があれば対象 |
| 期限 | 贈与の翌年3月15日までに住宅を取得し、居住する（または遅滞なく居住することが確実） | 年末の贈与は引渡し時期に注意 |
| 手続き | 贈与税額が0円でも贈与税の申告が必須 | 翌年2月1日〜3月15日に申告書と証明書類を提出 |
「省エネ等住宅」の基準はZEH水準に引き上げ
非課税枠が1,000万円になる「省エネ等住宅」は、次のいずれかの基準を満たし、住宅性能証明書などで証明された住宅です。
①断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（令和6年度改正で新築住宅の省エネ性能要件はZEH水準に引き上げ）
②耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上、または免震建築物
③高齢者等配慮対策等級3以上
※経過措置として、2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または2024年6月30日までに建築された住宅は、旧基準（断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上）の証明でも省エネ等住宅として扱われます。該当するかどうかは自己判断せず、売主やハウスメーカーに証明書の取得可否を確認しましょう。証明書がなければ枠は500万円になります。
暦年課税110万円・相続時精算課税との併用が可能
この非課税措置は、暦年課税の基礎控除110万円、または相続時精算課税（特別控除2,500万円）と併用できます。暦年課税と併用すれば、省エネ等住宅なら最大1,110万円までが非課税です。相続時精算課税を選ぶと暦年課税には戻れないなど、相続対策全体への影響もあるため、大きな金額を動かす場合は税理士等の専門家に相談するのが安全です。
よくある質問
Q. 贈与税が0円になるなら申告しなくてもよい？
いいえ、申告しなければ特例は適用されません。贈与を受けた翌年2月1日から3月15日までの間に、非課税の特例を適用する旨を記載した贈与税申告書に戸籍謄本・住宅の契約書の写し・省エネ等住宅の証明書などを添えて提出する必要があります。期限後申告では原則適用されないため、必ず期限内に申告してください。
Q. 年末に贈与を受ける場合の注意点は？
贈与の翌年3月15日までに住宅を取得（引渡し）し、居住する（または遅滞なく居住が確実である）必要があります。年末に贈与を受けて引渡しが翌年4月以降にずれると要件を外れるおそれがあるため、原則として引渡しの直前に贈与を受けるのが安全です。
Q. 住宅ローンの返済に充てる資金も非課税になる？
なりません。この特例の対象は住宅の新築・購入・増改築の対価に直接充てる資金に限られます。すでに借り入れた住宅ローンの返済資金に充てる贈与は対象外です。
まとめ｜贈与とあわせて住宅ローンの資金計画も
住宅取得等資金の贈与税非課税措置は、省エネ等住宅1,000万円・その他500万円まで非課税と効果の大きい制度ですが、現行の期限は2026年12月31日までの贈与です。要件と申告手続きを正確に押さえて活用してください。
また、贈与で頭金を厚くできれば、住宅ローンの借入額や総返済額を抑えやすくなります。2026年は金利が上昇局面にあるため、金利だけでなく諸費用や団信も含めた比較が大切です。例えばSBI新生銀行は保証料0円・一部繰上返済手数料0円（手動での繰上返済）で諸費用の仕組みが分かりやすく、贈与とあわせた資金計画を立てやすい選択肢の一つです。各行の最新の金利・条件は公式サイトでご確認ください。
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