【フラット３５】Ｓとは、省エネルギー性や耐震性などを備えた「質の高い住宅」を取得する場合に、【フラット３５】の借入金利を当初一定期間引き下げる制度です。全期間固定金利という安心感はそのままに、入居後しばらくの返済負担を軽くできるのが特徴です。
ただし、この制度は2022年10月の申込受付分から「ポイント制」へ移行しており、かつての「金利Aプランは当初10年間」といった説明は現在の制度には当てはまりません。この記事では、2026年8月時点の公式情報にもとづいて、引下げ幅・ポイント制の考え方・実際の金利水準・注意点を横並びで整理します。
【フラット３５】Ｓの金利引下げ幅（2026年8月時点）
【フラット３５】Ｓには3つのメニューがあり、取得する住宅の性能レベルによって引下げ幅が変わります。現在はいずれのプランも引下げ期間は「当初5年間」で統一されています。
| 金利引下げメニュー | 金利引下げ期間 | 金利引下げ幅 |
|---|---|---|
| 【フラット３５】Ｓ（ＺＥＨ） | 当初5年間 | 年▲0.750% |
| 【フラット３５】Ｓ（金利Aプラン） | 当初5年間 | 年▲0.500% |
| 【フラット３５】Ｓ（金利Bプラン） | 当初5年間 | 年▲0.250% |
※住宅金融支援機構 公式サイト（2026年8月時点・当サイトにて確認）。上表は【フラット３５】Ｓのポイントのみを適用した場合の引下げ内容です。
「ポイント制」の仕組み ─ 組み合わせると最大 年▲1.000%
現在の【フラット３５】は、金利引下げメニューごとにポイントが決まっており、合計ポイント数に応じて引下げ幅と引下げ期間が決まる「ポイント制」です。【フラット３５】Ｓもこのポイント制の一部で、上表の引下げ幅は「Ｓ（ＺＥＨ）＝3ポイント／金利Aプラン＝2ポイント／金利Bプラン＝1ポイント」に相当します（1ポイント＝当初5年間 年▲0.250%）。
ポイントの対象になるのは、大きく次の4カテゴリーです。
| カテゴリー | 主なメニュー | ポイントの考え方 |
|---|---|---|
| 家族構成 | 【フラット３５】子育てプラス | 子育て世帯・若年夫婦世帯が対象。こどもの人数等に応じて加算 |
| 住宅性能 | 【フラット３５】Ｓ／リノベ／中古プラス | Ｓは性能レベルに応じて1〜3ポイント |
| 管理・修繕 | 【フラット３５】維持保全型 | 長期優良住宅・管理計画認定マンションなどが対象 |
| 地域連携 | 【フラット３５】地域連携型／地方移住支援型 | 地方公共団体の財政的支援とセットで利用 |
これらを組み合わせると、当初5年間で最大 年▲1.000%（4ポイント）の引下げまで拡大します。なお子育てプラスを利用しない場合は合計4ポイントが上限で、それ以上の条件を満たしても引下げは増えません。逆に子育てプラスを利用する場合は上限が撤廃され、5ポイント以上では引下げ幅ではなく引下げ「期間」が延びる形になります。自分が何ポイントになるかは、機構の「金利引下げ内容確認」シミュレーションで確認できます。
2026年8月の金利で見ると、どのくらい下がるのか
2026年8月の【フラット３５】の最頻金利（融資率9割以下・新機構団信付き）と、4ポイント＝年▲1.000%を適用した場合の当初5年間の金利は次のとおりです。
| 返済期間 | 【フラット３５】の最頻金利 | 4ポイント適用時の当初5年間 |
|---|---|---|
| 21年〜35年 | 年3.290% | 年2.290% |
| 15年〜20年（フラット２０） | 年2.970% | 年1.970% |
| 36年〜50年（フラット５０） | 年3.500% | 年2.500% |
※2026年8月時点・住宅金融支援機構 公式サイトにて確認。最頻金利は取扱金融機関が提供する金利のうち最も多いものです。実際の適用金利は取扱金融機関ごとに異なるため、申込先の公式サイトで必ずご確認ください。
2026年8月の【フラット３５】は前月から年+0.150%の上昇で、現行制度になった2017年10月以降で最も高い水準です。金利が上がっている局面ほど、当初5年間の引下げが受けられるかどうかで実際の返済額の差は大きくなります。物件が【フラット３５】Ｓの技術基準を満たすかどうかは、早い段階で確認しておく価値があります。
総返済額はどれだけ変わる？（機構の公表試算例）
住宅金融支援機構は、借入額3,000万円（融資率9割以下）・借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・借入金利年2.50%という条件で、次の試算例を公表しています。
| 【フラット３５】 | Ｓ（ＺＥＨ） | Ｓ（金利Aプラン） | Ｓ（金利Bプラン） | |
|---|---|---|---|---|
| 当初5年間の金利 | 年2.500% | 年1.750% | 年2.000% | 年2.250% |
| 6年目以降の金利 | 年2.500% | 年2.500% | 年2.500% | 年2.500% |
| 当初5年間の毎月返済額 | 107,248円 | 95,573円 | 99,378円 | 103,270円 |
| 6年目以降の毎月返済額 | 107,248円 | 105,706円 | 106,235円 | 106,749円 |
| 総返済額 | 45,044,199円 | 43,788,588円 | 44,207,234円 | 44,625,826円 |
| 【フラット３５】との差 | — | ▲約125万円 | ▲約83万円 | ▲約41万円 |
※住宅金融支援機構が公表している試算例（2026年8月時点で当サイトが確認）。試算結果は概算で、融資手数料・物件検査手数料・火災保険料などは含まれていません。この例の年2.50%は説明用の金利であり、実際の適用金利は資金受取時点の金利になります。
引下げ幅は年0.250%〜0.750%と数字だけ見ると小さく感じますが、35年という長い返済期間で見ると数十万円〜100万円超の差になります。しかも当初5年間は毎月の返済額そのものが軽くなるため、入居直後で出費がかさむ時期のキャッシュフロー対策としても効きます。
【フラット３５】Ｓの技術基準は4分野
【フラット３５】Ｓの対象になるのは、次の4つの分野のいずれかで機構の定める基準を満たす住宅です。基準に適合しているかは、第三者機関である検査機関などの設計検査・現場検査を通じて確認されます。
| 基準 | 内容 | 住んでからのメリット |
|---|---|---|
| 省エネルギー性 | 高い水準の断熱性などを実現した住宅 | 夏涼しく冬暖かく、冷暖房費に差が出る |
| 耐震性 | 強い揺れに対して倒壊・崩壊などしない程度の性能を確保した住宅 | 地震保険の割引が受けられる場合がある |
| バリアフリー性 | 高齢者の日常生活を行いやすくした住宅 | 移動がラクで、老後の改修費も軽減できる |
| 耐久性・可変性 | 長期優良住宅など、長期にわたり良好な状態で使うための措置を講じた住宅 | 将来のメンテナンス費用を抑えやすい |
金利が下がるだけでなく、光熱費・修繕費・保険料といった「住んでからのコスト」も下がりやすいのが【フラット３５】Ｓの本質的なメリットです。住宅の価格だけで比べるとＳ基準の住宅は割高に見えることがありますが、金利引下げと維持コストまで含めて比較するのが公平な見方といえます。
申し込む前に押さえておきたい注意点
【フラット３５】Ｓにはいくつか明確な制約があります。とくに「予算枠」と「借換えには使えない」の2点は見落としやすいので注意してください。
| 注意点 | 内容 |
|---|---|
| 予算金額がある | 予算金額に達する見込みとなった場合は受付が終了します。受付終了日は終了の約3週間前までに機構の公式サイトで告知されます |
| 借換えには使えない | 新築住宅の建設・購入および中古住宅の購入が対象で、【フラット３５】借換融資には利用できません |
| リノベとの併用不可 | 【フラット３５】リノベと【フラット３５】Ｓは併用できません |
| レッドゾーンは対象外 | 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内等で新築住宅を建設・購入する場合は利用できません |
| 検査と手数料が必要 | 設計検査・現場検査を受ける必要があり、物件検査手数料が別途かかります |
【フラット３５】Ｓでよくある質問
Q. 引下げが終わる6年目から返済額はどれくらい増えますか？
A. 6年目以降は【フラット３５】本来の金利に戻ります。上の機構試算例（年2.50%・3,000万円・35年）では、Ｓ（ＺＥＨ）の毎月返済額が95,573円から105,706円へ、約1万円増える計算です。当初5年間の軽い返済額を前提に借入額を決めると、6年目に家計が苦しくなります。返済計画は引下げ後の金額で組み立ててください。
Q. 【フラット３５】Ｓを使うと、後から金利が変わることはありますか？
A. ありません。【フラット３５】は資金の受取時に返済終了までの借入金利と返済額が確定する全期間固定金利です。Ｓによる引下げも「当初5年間はいくら、6年目以降はいくら」と最初から確定します。変動金利のように市場金利で見直されることはありません。
Q. 中古住宅でも【フラット３５】Ｓは使えますか？
A. 使えます。【フラット３５】Ｓは新築住宅の建設・購入だけでなく中古住宅の購入も対象です。ただし技術基準への適合確認が必要なため、売主・仲介会社に「Ｓの基準に適合しているか」「適合証明は取得できるか」を早めに確認してください。中古住宅向けには【フラット３５】中古プラスや維持保全型といった別メニューもあり、ポイントを重ねられる場合があります。
Q. 予算枠が終了したかどうかはどこで分かりますか？
A. 受付終了日は、終了する約3週間前までに住宅金融支援機構の【フラット３５】サイトで告知されます。制度の適用は「資金受取時点」の取扱いによって決まるため、引渡しが先になるケースでは申込先の金融機関にスケジュールを確認しておくと安心です。
まとめ ─ 金利上昇局面ほど「引下げが使えるか」で差がつく
【フラット３５】Ｓは、質の高い住宅を取得する人が当初5年間 年▲0.250%〜0.750%（他メニューとの組み合わせで最大 年▲1.000%）の引下げを受けられる制度です。2026年8月の【フラット３５】が現行制度で最も高い水準にあることを考えると、引下げが使えるかどうかの重みはこれまで以上に大きくなっています。
一方で、【フラット３５】Ｓは借換えには使えず、予算枠に達すれば受付が終了します。また、同じ【フラット３５】でも取扱金融機関によって適用金利と融資手数料が異なるため、「Ｓが使えるか」と「どの金融機関で借りるか」は分けて比較するのが賢い進め方です。全期間固定にこだわらず総返済額で比べたい場合は、保証料0円・一部繰上返済手数料0円・一般団信の上乗せ0円といった諸費用の分かりやすさで選ばれているSBI新生銀行の長期固定タイプなど、民間銀行の固定金利型もあわせて候補に入れておくと判断材料が増えます。
技術基準を満たしているかどうかは、まず不動産会社や住宅事業者に確認するのが早道です。すでに申込先の金融機関が決まっている場合は、その金融機関の担当者に相談してください。
【フラット３５】Ｓの制度内容・技術基準は住宅金融支援機構の公式ページで確認できます