（2026年10月更新）
中古住宅の購入費用とリフォーム費用は、多くの銀行で住宅ローンにまとめて借りられます。条件は購入や借り換えと同時に工事をすることで、工事の金額や完了時期に上限を設ける銀行もあります。
すでに住んでいる家を直すだけなら、無担保のリフォームローンが中心になります。工事の金額が大きいほど、有担保型との金利差で返済額が変わります。
リフォームローンとは？
リフォームローンとは、住宅の増改築にかかる費用を借りるローンです。担保を入れる有担保型と、担保が要らない無担保型に分かれます。
有担保型は住宅ローンに近い商品です。無担保型は目的別ローン・フリーローンの一種と考えると分かりやすくなります。
リフォーム専用の商品を持つ銀行が多い一方、フリーローンをリフォーム資金に使ってもらう形の銀行もあります。
| 有担保型リフォームローン | 無担保型リフォームローン | フリーローン | |
| 商品性 |
住宅ローンに極めて近い商品性で、金利が低いことが一番の特徴。一方、マイホームを担保に差し入れる形となり、一般の住宅ローンなどと同じように保証料や抵当権の設定費用などがかかる。 また、担保審査があるため、ローン審査に比較的時間がかかる。 |
抵当権の設定の必要がなく、基本的には有担保型のリフォームローンよりは金利が高いがフリーローンよりは低金利。 担保審査がない為、比較的短期間で審査が終わる。一般的にリフォームローンと呼ばれている商品は、このタイプが多い。 |
リフォームローンよりは金利が高い。 使途を制限されずに借り入れを行うため、引っ越し代金や家具の購入はもちろん、リフォームに伴って発生する様々な費用・支払いに借り入れ資金を活用することができる。 審査は非常に短期間で終わるケースが多い。 |
リフォームローン選びは金額・期間・使い道で決まる
中古住宅をリフォームして住む場合は、有担保型を使うケースが多くなります。住宅価格にリフォーム資金を上乗せし、住宅ローンとして借りる形です。
つまり、比べる対象はリフォーム資金に対応した住宅ローンです。無担保のリフォームローンやフリーローンと比べると金利は低く、毎月の返済額を抑えられます。
一方で、借入期間は住宅ローンと同じ長期になり、最終的に払う利息の総額は増えやすくなります。少額の工事を35年で返すと、低金利でも利息が膨らみます。
すでに持っている住宅を直す場合は、無担保型のリフォームローンが一般的です。住宅ローンを完済して第一抵当権を設定できるなら、大規模工事を有担保型で借りる道もあります。
判断の軸を整理すると次のとおりです。
- 金額が大きく（おおむね数百万円以上）、期間も長く取りたい → 有担保型（住宅ローンへの組み込み）。金利は低いが、抵当権設定費用・事務手数料など初期費用と審査期間がかかる。
- 金額が小さく、早く借りたい → 無担保型のリフォームローン。金利は高めだが、抵当権設定が不要で審査も比較的短期間。
- リフォーム以外（家具・引っ越し費用など）にも使いたい → フリーローン。金利はさらに高くなる傾向。
住宅ローンでリフォーム資金に対応している主要行の比較
購入や借り換えと同時にリフォーム資金を借りられる主な商品を、同じ項目で並べました。
| 金融機関 | リフォーム資金の扱い | 主な条件・注意点 |
|---|---|---|
| SBI新生銀行 | 住宅ローンの資金使途にリフォーム資金を含められる（中古住宅の購入＋リフォーム／借り換え＋リフォーム） | 事務手数料は借入金額×2.20%（税込）。保証料0円・一部繰上返済手数料0円。手数料や諸費用も借入金額に含めて申込可能 |
| ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）（対面相談コース） | 借り換えと同時ならリフォーム費用も合わせて借入可能。リフォーム分による金利の上乗せはなし | 工事の契約書または注文書の提出が必要。申込は銀行代理業者の窓口。WEB申込コースは2026年10月30日（金）17時で仮審査申込の受付を終了 |
| イオン銀行 | 「住宅ローン リフォーム資金一括借入」で住宅購入費用＋リフォーム費用を一括融資 | リフォーム工事代金の総額が500万円以下（税込）、かつ融資実行後3カ月以内に工事完了が条件。無担保の「リフォームローン」も別商品として用意 |
| ソニー銀行 | 取り扱いの可否・方法は物件や工事の時期などの条件により異なる | 中古物件の購入時期と工事のタイミングで手続きが変わるため、申込前に確認が必要 |
| 【フラット35】リノベ（SBIアルヒなど） | 中古住宅の購入と一定の要件を満たすリフォームをまとめて借り、金利が一定期間引き下げられる | 中古住宅の購入時のみ（新築・借り換えは対象外）。自分でリフォームするタイプの取扱金融機関は限られる |
※2026年10月時点で各行・住宅金融支援機構の公表内容を確認しています。
表を比べると、条件の違いは工事のタイミングと金額の上限に集中しています。工事の見積りと工期が固まる前に申込先を決めると、条件から外れる危険があります。
SBI新生銀行の住宅ローン（購入・借り換えと同時のリフォーム）
SBI新生銀行はリフォームローン単体の商品を持たず、住宅ローンの資金使途でリフォーム資金に対応しています。中古住宅の購入時と、借り換え時の上乗せのどちらでも使えます。
事務手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型で、定額型の取り扱いはありません。保証料は0円、一部繰上返済手数料も0円で、1円から何度でも返済できます。
定率タイプなので、リフォーム分を上乗せすると手数料も比例して増えます。たとえば500万円を上乗せすると、事務手数料は11万円増えます。
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン（借り換えと同時のリフォーム）
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンは、これから申し込む人の窓口が対面相談コースに切り替わります。WEB申込コースは2026年10月30日（金）17時で仮審査申込の受付を終了します。
受付終了までに仮審査を申し込んだ人は、WEB申込コースで手続きを続けられます。それ以降は、銀行代理業者が窓口の対面相談コースを使います。
対面相談コースでは、借り換えと同時ならリフォーム費用も合わせて借りられ、リフォーム分による金利の上乗せはありません。審査では工事の契約書または注文書を出します。
中古住宅の購入時にリフォーム資金を含める場合の扱いと、リフォーム資金だけを借りられるかは、窓口で確認が必要です。工事の契約から借入実行までの日程は、申込前に窓口と詰めておく必要があります。
対面相談コースの窓口の一つがSBIマネープラザです。
※PR SBIマネープラザは、ドコモSMTBネット銀行を所属銀行とする銀行代理業者です。
ソニー銀行の住宅ローン
ソニー銀行でリフォーム資金を扱えるかは、物件の種類・購入と工事のタイミング・工事金額で手続きが変わります。中古マンションの購入とリフォームを同時に考えるなら、申込前に取り扱い条件の確認が要ります。
取扱手数料は「住宅ローン」が一律44,000円（税込）です。「変動セレクト住宅ローン」「固定セレクト住宅ローン」は借入金額の2.20%（税込）です。
イオン銀行の住宅ローン（リフォーム資金一括借入）
イオン銀行は「住宅ローン リフォーム資金一括借入」で、住宅購入費用とリフォーム費用をまとめて融資しています。中古住宅の購入時と借り換え時のどちらにも対応します。
条件は、リフォーム工事代金の総額が500万円以下（税込）で、融資実行後3カ月以内に工事が完了することです。500万円を超える工事や工期の長い工事は対象外です。
保証料は0円、一部繰上返済手数料も0円です。無担保の「リフォームローン」（借入30万〜500万円）も別商品としてあります。
【フラット35】リノベ（中古住宅の購入＋リフォーム）
全期間固定で借りたい場合は、住宅金融支援機構の【フラット35】リノベがあります。中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームをすると、借入金利が一定期間引き下げられる制度です（住宅金融支援機構【フラット35】リノベ）。
自分でリフォームするリフォーム一体タイプと、事業者がリフォーム済みの住宅を買う買取再販タイプがあります。リフォーム一体タイプを扱う金融機関は限られます。
使えるのは中古住宅の購入時だけで、新築・借り換えには使えません。SBIアルヒは、中古住宅の購入とリフォーム費用を同時に借りる場合にこの制度を案内しています。
よくある質問（リフォーム資金の借り方）
Q. リフォーム資金は住宅ローンに組み込むほうが得ですか？
A. 金利だけなら、無担保のリフォームローンより住宅ローンのほうが低いのが一般的です。返済期間が長いぶん利息の総額は増えやすく、少額・短期で返せる工事なら無担保型が安く済む場合もあります。
Q. 工事完了のタイミングはなぜ重要なのですか？
A. 多くの銀行が、購入・借り換えと同時の支払いや、融資実行後の一定期間内の完了を条件にしているためです。イオン銀行は融資実行後3カ月以内の完了が条件で、工期がずれると対象から外れます。
Q. 借り換えと同時にリフォーム資金を借りると金利は上がりますか？
A. 銀行によります。ドコモSMTBネット銀行の対面相談コースは、借り換えと同時のリフォーム費用に金利の上乗せはないと案内しています。ほかの銀行は商品ごとに条件を比べます。
Q. 有担保型の諸費用はどれくらい見ておけばよいですか？
A. 事務手数料（定率タイプなら借入金額×2.20%（税込）が目安）、抵当権設定の登録免許税、司法書士報酬、火災保険料などがかかります。リフォーム費用とは別に資金計画へ入れ、借入に含められるかも確認します。
掲載内容は記載時点のものです。最新の金利・条件は各金融機関の発表をご覧ください。
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