住宅ローンの保証料とは？計算方法・比較・返金（返還）をやさしく解説

■ 住宅ローンの保証料とは？

当サイトでは、住宅ローンの金利を比較する際に「実質金利」という表現を使っています。これは、金融機関ごとに商品性が異なる住宅ローンを比較しやすくするための表現方法です。住宅ローンには表面上の金利以外にも必要になるお金があり、それらをできるだけシンプルに比較できるよう、金利に算入して考えるわけです。

その「住宅ローン利用時に必要となる費用」の代表格が住宅ローンの保証料です。このコラムでは、住宅ローンを選ぶときに無視できないこの保証料と、その計算方法などについて取り上げます。

「保証料」というぐらいですから、何かを保証してもらうために必要なお金、という印象を受けますね。まずはこの「保証の仕組み」を確認しましょう。住宅ローンの保証とは、借り入れを行う人（つまり私たち）が万が一返済できなくなったときに、私たちに代わって保証会社が銀行（金融機関）に住宅ローンを支払ってくれる制度です。

ここで勘違いしないようにしたいのが、保証会社が代わりに返済してくれたとしても、私たちが返済を免れるわけではないという点です。単に、返済しなければならない相手がこれまでの銀行（金融機関）から保証会社に変わるだけです。

繰り返します。住宅ローンの返済が滞ると、銀行には保証会社から残りの住宅ローンの残金が支払われます。一方で保証会社は支払った残金を私たちから回収しますので、それまで銀行に対して負っていた返済義務が、保証会社に移るだけなのです。

お金の貸し借りの話で登場する「保証人」という言葉を聞いたことはあると思います。保証人とは、お金を借りた人が返せなくなったら代わりに返済すると貸す側に保証する人のこと。保証会社は、この保証人の役割を企業として果たすものです。銀行としては、保証会社が保証人になってくれることで貸したお金の未回収リスクを抑えられ、安心して融資できる、というわけです。

■ 住宅ローンの保証料の計算方法と概算は？

保証料の計算方法は銀行によって少し異なりますが、メガバンクや地方銀行であれば大きな金額差はありません。審査結果によって水準が変わることもあります。また、保証料には「借り入れ時に一括で支払う一括前払い型」と「金利に上乗せして毎月支払う金利上乗せ型」の2つがあります。金額は借入額と借入期間によって異なり、概算は以下のとおりです（金利上乗せ型は年0.2％上乗せで計算）。

**保証料の目安（期間：35年）**
借り入れ金額	一括前払い型	金利上乗せ型（年0.2％上乗せ）
3,500万円	72万円	124万円
3,000万円	61万円	106万円
2,500万円	51万円	89万円
2,000万円	42万円	71万円

※上記は一般的な目安です。実際の金額は金融機関・審査結果によって異なります。

■ 住宅ローンの保証料を比較するには？

保証料がかかる一般的な銀行であれば、上の目安表から多少ずれる程度と考えてよいでしょう。一方、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、イオン銀行などのネット系銀行は保証会社を利用しないため、保証料がかかりません。また、フラット35は国の制度として保証の仕組みが整っているため、一律で保証料が不要です。

ただし注意したいのは、保証料がゼロでも諸費用がゼロになるわけではないという点です。これらのネット系銀行の多くは、保証料の代わりに借入金額×2.20％（税込）といった「定率型の事務手数料（融資手数料）」がかかるのが一般的です。保証料型と事務手数料型のどちらが有利かは借入額・期間で変わるため、金利だけでなく「保証料＋事務手数料」を合わせた諸費用の総額で比較するのが鉄則です。最新の手数料は各行の公式サイト・商品概要説明書でご確認ください。

なお、りそな銀行が保証料を銀行側が負担する仕組みの住宅ローンを提供しています。

＜保証会社を使わないことと、保証料を銀行が負担することの違いについて＞

「保証会社を利用しないから保証料がかからない」ことと、「保証料を銀行が負担するから支払う必要がない」ことは、似ているようで構造が違います。銀行の視点では、前者は「返済が滞った住宅ローンの処理を自前でやらなければならない」のに対し、後者は「滞った住宅ローンの処理を、保証料がかかる住宅ローンと同様に保証会社へ依頼できる」という違いです。保証会社の利用有無が審査に与える影響を各行は明示していませんが、理論上は、回収を自前で行わなければならない前者の方が審査が慎重になりやすいと考えられます。

もちろん保証料の比較だけで住宅ローンを選ぶことはできませんが、保証料が住宅ローン比較で無視できない金額であることはご理解いただけたと思います。表面金利だけでなく、保証料・事務手数料も組み合わせてしっかり比較しましょう。