注文住宅のつなぎ融資と分割実行｜土地代・着工金・中間金の払い方
この記事の内容
注文住宅の住宅ローンは、多くの銀行で建物の完成後に一括で実行されます。土地代や着工金・中間金はその前に払うため、分割実行か、つなぎ融資で用意します。主要7社の対応は、自社でどこまで借りられるかで3通りに分かれます。
土地を買って家を建てると、住宅ローンを受け取る前に支払いが続く
土地を買って家を建てる場合、最初に払うのは土地の代金です。手付金を払い、決済日に残代金を払うと、土地の所有権が移ります。
建物の工事代金も、完成時にまとめて払うとは限りません。請負契約の内容によって、着工時・上棟時・完成時などに分けて請求されます。支払いの回数と割合は住宅会社ごとに違います。
一方で、住宅ローンの本体は原則として完成した建物を担保に実行されます。土地の決済から完成までの数か月〜1年ほどは、住宅ローンを受け取る前に支払いだけが続きます。
フラット35の手続きは、住宅金融支援機構の案内によると次の順に進みます。
- 借入れの申込み（審査結果は申込みから1〜2週間程度）
- 設計検査の申請・合格
- 着工
- 中間現場検査の申請・合格
- 竣工
- 竣工現場検査の申請・合格（適合証明書の交付）
- 借入れの契約・資金の受取り・抵当権の設定
資金を受け取る手続きの前に、適合証明書を金融機関へ出す必要があります（住宅金融支援機構「住宅を建設する場合の手続」）。
フラット35で土地代を借りても、土地の決済日には受け取れない
フラット35は、土地の取得費も借入額に含められます（【フラット35】ご利用条件・2026年4月1日現在）。融資の上限は1億2,000万円です。
「土地代も借りられる」と聞くと、土地の決済日に資金を受け取れると思いがちです。実際に受け取れるのは、上の手順のとおり竣工現場検査の後です。土地代を含めた全額が、完成後に一度に実行されます。
土地の残代金を払う日に住宅ローンはまだ実行されていないため、決済日までに別の資金を用意する必要があります。民間の銀行でも、住宅ローンを建物の完成時にまとめて実行するところが多くあります。
フラット35と変動金利などの住宅ローンを一体で借りる「フラットパッケージ」を扱う金融機関もあります。併用する住宅ローンの分は、建物の完成前に分けて受け取れます（フラットパッケージ）。
分割実行とつなぎ融資は、返し方と住宅ローン控除の扱いが違う
完成前に払うお金を借りる方法は、大きく2つあります。住宅ローン本体の一部を先に実行してもらう分割実行と、本体とは別に短期で借りるつなぎ融資です。
| 項目 | 分割実行（土地先行融資など） | つなぎ融資 |
|---|---|---|
| 借入の中身 | 住宅ローン本体の一部を先に実行 | 本体とは別の短期ローン |
| 返し方 | 本体の返済に組み込まれる | 本体の実行時にまとめて完済 |
| 使い道 | 土地代が中心。着工金・中間金まで対応する銀行は少ない | 土地代・着工金・中間金など。回数に上限あり |
| 住宅ローン控除 | 要件を満たせば対象 | 対象外 |
住宅ローン控除の対象は、10年以上にわたり分割して返す借入金です。住宅と一緒に買う土地の借入金も対象に含まれます（国税庁 No.1211-1）。
家を新築する日より前の2年以内に買った土地の借入金を控除の対象にするには、家屋に抵当権が設定されていることを示す書類などを出す必要があります。
完成時に完済するつなぎ融資は、10年以上の返済という要件を満たしません。ソニー銀行とSBI新生銀行も、公式サイトで控除の対象外と明記しています。
住宅ローン控除の細かい条件は、住宅ローン控除の控除率・期間・借入限度額の比較で詳しく解説しています。土地分を含めた借入額が、控除の限度額に収まるかも確かめてください。
主要7社の対応は、自社で全額・土地代だけ自社・提携先の紹介の3通り
7社の土地代と着工金・中間金の扱いは、2026年11月14日時点で次のとおりです（各社の公式サイトで確認）。
| 金融機関 | 土地代 | 着工金・中間金 | 条件・注意 |
|---|---|---|---|
| ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行） | 土地先行プラン（土地購入時と建物完成時の2回で実行） | 自社のつなぎ融資（銀行代理業者・提携不動産会社を通じた申込みのみ） | 2回目の実行まで原則1年以内。土地分は完成まで利息だけ |
| SBI新生銀行 | 元金一括返済型住宅ローン（土地代と購入時の諸費用） | 自社では扱わず、グループのアプラスの「アプラスブリッジローン」を紹介 | SBI新生銀行の住宅ローンの審査承認が前提。元金は実行の11か月後に一括返済 |
| 楽天銀行 | つなぎローン | 同じつなぎローン（土地代と合わせて最大3回） | 住宅ローンの仮承認と、つなぎローン用の団信加入が必要 |
| SBIアルヒ（フラット35） | フラットつなぎ | 同じフラットつなぎ（着工金・上棟金・竣工金など最大4回） | フラット35などの審査承認が前提。フラットつなぎには団信が付かない |
| auじぶん銀行 | 自社では扱わず、東光商事のつなぎ融資を紹介（本体は完成時に一括） | つなぎ融資の金額を住宅ローンの借入額に含めて申し込める | |
| ソニー銀行 | 自社では扱わず、日本モーゲージサービスの「MSJ住宅つなぎローン」を紹介（本体は完成時に一括） | つなぎ融資の予定額を含めて住宅ローンを申し込める | |
| PayPay銀行 | 自社では扱わず、提携先の島根銀行のつなぎ融資を紹介（本体は完成時に一括） | PayPay銀行の本審査完了後に申し込む | |
着工金・中間金まで1社で借りられるのは、ドコモSMTBネット銀行・楽天銀行・SBIアルヒです。ドコモSMTBネット銀行のつなぎ融資は、銀行代理業者などを通じた申込みが条件で、ウェブからの申込みでは原則として使えません。
auじぶん銀行・ソニー銀行・PayPay銀行は、住宅ローン本体を完成時にまとめて実行します。完成前に払うお金は、紹介先のノンバンクや提携銀行のつなぎ融資で借ります。申込先が2つになり、審査と契約もそれぞれ必要です。
利息の払い方も違います。楽天銀行では実行のたびに完済予定日までの利息を前払いし、SBI新生銀行では毎月26日に払います。SBIアルヒでは元金・利息・事務手数料を、フラット35の実行日にまとめて後払いします。
つなぎ融資の利息は、借りる時期が早いほど多くなる（当サイト試算）
つなぎ融資の利息は、借りた金額と完成までの月数で決まります。土地を早く買うほど、土地代の利息を払う期間も長くなります。
試算の前提は次のとおりです。土地代1,500万円を完成の9か月前、着工金600万円を6か月前、中間金600万円を3か月前に借りるものとします。
金利は年3.0%（仮定）、利息は月割りで計算し、事務手数料は含めていません。
| 借りるお金 | 金額 | 完成までの期間 | 全額をつなぎ融資で借りる | 土地代だけ土地先行で借りる |
|---|---|---|---|---|
| 土地代 | 1,500万円 | 9か月 | 337,500円 | 168,750円 |
| 着工金 | 600万円 | 6か月 | 90,000円 | 90,000円 |
| 中間金 | 600万円 | 3か月 | 45,000円 | 45,000円 |
| 合計 | 2,700万円 | 472,500円 | 303,750円 |
「土地代だけ土地先行で借りる」の列は、土地分を住宅ローンの金利年1.5%（仮定）で借り、完成まで利息だけを払う場合です。着工金と中間金は、年3.0%のつなぎ融資で借りるものとしました。
この仮定では、土地代を土地先行で借りるだけで利息が168,750円少なくなります。差はすべて土地代の分です。土地代は借りる期間が最も長いため、金利差の影響が大きく出ます。
フラット35では、つなぎローンの金利や融資手数料も借入対象の諸費用に含められます（住宅金融支援機構FAQ「借入対象となる諸費用」）。含めるには確認書類が必要です。含めた分だけ借入額は増えます。
土地の売買契約を結ぶ前に、資金の段取りを決めておく
土地の契約を済ませてから、決済日に住宅ローンが間に合わないと気づくことがあります。土地の売買契約の前に、次の4つを決めておいてください。
- 不動産会社と住宅会社から、土地と建物の支払い予定（時期と金額）を書面でもらう
- 申し込む金融機関が、分割実行・自社のつなぎ融資・提携先の紹介のどれに当たるかを調べる
- つなぎ融資を使うなら、土地の決済日から逆算して、住宅ローン本体の審査承認がいつまでに必要かを確かめる
- 利息と事務手数料を、自己資金で払うか借入額に含めるかを決める
つなぎ融資は、多くの場合、住宅ローン本体の仮承認や本審査の承認が前提です。審査で見られる項目については、住宅ローンの審査基準と申込条件の違いを参考にしてください。
頭金や金利タイプの選び方から考えたい人は、初めての住宅ローンで知りたい10のことから読むと全体の流れがつかめます。
よくある質問
Q. 提携先のつなぎ融資を使っても、住宅ローンの借入額にその分を含められますか？
A. 含められる銀行があります。auじぶん銀行とソニー銀行は、つなぎ融資の金額を含めて住宅ローンを申し込めます。ドコモSMTBネット銀行も、他社のつなぎ融資を使う場合に、その金額と利息を借入希望額に含められます。
Q. 土地先行で借りた土地分にも、住宅ローン控除は使えますか？
A. 要件を満たせば使えます。国税庁は、住宅と一緒に買う土地の借入金も控除の対象に含めています。新築の日より前の2年以内に買った土地なら、家屋に抵当権が設定されていることを示す書類などを出す必要があります。
掲載内容は記載時点のものです。最新の商品内容・条件は各金融機関の発表をご覧ください。
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