住宅ローンのシミュレーションは、借りられる上限を調べる道具としてより、返せる額を決める道具として使うと失敗が減ります。毎月の返済額・総返済額・借入可能額・借り換え効果は、申込前に各金融機関の公式サイトで無料で試算できます。

2026年9月に日銀が政策金利を1.25％程度へ引き上げ、変動金利も上昇方向です。いまの金利だけで試算を終えず、金利が上がった場合の返済額まで出しておくことが借りすぎを防ぎます。

借入額を慎重に決める理由／日本の住宅ローンはリコース型

日本の住宅ローンは、リコース型（遡及型）と呼ばれます。担保の家を売っても返しきれない残債は、借りた人が返し続ける仕組みです。

例えば、担保価値が3,000万円で残債が4,000万円だとします。家を処分しても1,000万円が無担保の借金として残ります。

海外には、返済の責任が担保価値の範囲に限られるノンリコース型（非遡及型）のローンもあります。日本で一般的な住宅ローンはこの形ではありません。購入後に物件の価値が下がることも想定し、借入額を決める必要があります。

シミュレーションの種類と見るべき点

金融機関ごとの試算ページは住宅ローンのシミュレーション・金利計算サイト一覧にまとめています。金融機関に偏らない試算なら、住宅金融支援機構のローンシミュレーションも使えます。

金利が上がった場合の返済額を先に出す

変動金利で借りる場合、いまの金利のままの試算は最も楽観的な数字です。金利を1〜2％上げた試算も並べると、家計が耐えられる上限が見えてきます。

3,500万円・35年で金利だけを変えた試算

（元利均等返済・ボーナス返済なし・諸費用は含まない。金利は説明用の仮定値で、特定の金融機関の金利ではありません）

年1.0％と年2.0％を比べると、毎月の返済は約17,100円増えます。総返済額では約720万円の差です。

実際の変動金利は途中で上下するため、この表はその金利がずっと続いた場合の目安です。それでも、年2.0〜3.0％の行でも家計が回るかを見ておくと、借入額を決める基準になります。

返済額が増える時期は金利の上昇とずれる

元利均等返済の変動金利には、返済額を5年間据え置く5年ルールと、見直し後の返済額を前回の1.25倍までに抑える125％ルールがあります。採用していない金融機関もあり、扱いは商品ごとに異なります。

この仕組みがあっても、利息は金利の上昇に合わせて増えます。返済額に占める利息が増え、元金の減りが遅くなる点に注意が必要です。試算とあわせて商品説明書も読んでください。

借入額は返済負担率から逆算する

返済負担率は、年収に対する年間返済額の割合です。審査ではこの割合が中心に見られます。

（総返済負担率は自動車ローンなど他の借入れも含む。出典：住宅金融支援機構「【フラット35】の利用条件」）

基準いっぱいの返済額は、借りられる上限であって家計の適正額とは別です。教育費や老後資金も考えると、上限より低い返済額から借入額を逆算するほうが安全です。

民間の金融機関は、実際の金利より高い審査金利で返済負担率を計算することが多く、基準も各社で異なります。

よくある質問

Q. シミュレーション結果と実際の借入条件は同じになりますか？

A. 同じになるとは限りません。適用金利は申込時期や審査結果で変わり、団信の上乗せ金利や諸費用も条件次第です。最終的な条件は正式な見積もりで判断してください。

Q. 複数の金融機関の試算を使い分ける意味はありますか？

A. あります。同じ借入額・期間でも、金利・事務手数料・団信の条件で総返済額に差が出ます。候補を2〜3社に絞り、同じ条件で総返済額を横に並べると比べやすくなります。

Q. 借入可能額いっぱいまで借りても大丈夫ですか？

A. おすすめしません。借入可能額は年収基準の上限で、教育費・老後資金・車の買い替えは考慮されていません。毎月の返済額から逆算して借入額を決めるのが安全です。

Q. 借り換えの試算で注意する点は何ですか？

A. 事務手数料・保証料・登記費用などの諸費用を差し引いた後の効果で判断することです。新しい借入先の審査に通ることが前提で、金利差だけでは判断できません。比べ方は住宅ローン借り換えの比較でも扱っています。

まとめ

シミュレーションは、借りられる額ではなく返せる額を決めるために使います。金利が年1〜2％上がった場合の返済額を並べ、その行でも家計が回るかを基準にしてください。

比べるときは金利だけでなく、事務手数料・保証料・団信まで含めた総返済額で判断します。掲載内容は記載時点のものです。最新の金利・条件は各金融機関の発表をご覧ください。

当サイトおすすめの住宅ローン相談窓口

SBIマネープラザ・・・ドコモSMTBネット銀行・SBI新生銀行の住宅ローンを店舗で相談できる

SBIアルヒ・・・【フラット35】の借り換え・新規借入を店舗で相談できる

保険を見直す節目は、「結婚」「子供の誕生」「住宅購入」の3つです。なかでも住宅ローンを組むときは、団体信用生命保険（団信）によって万一のときの住居費負担が消えるため、生命保険の死亡保障が重複しやすく、保険料を下げられる余地がいちばん大きくなります。

一方で、必要保障額を逆算するときの前提となる公的保障は、2025年に成立した年金制度改正法で2028年4月から変わります。3つのタイミングごとに「何を・どの方向に」見直すのかを、その前提もあわせて整理します。

保険見直しの3大タイミング早見表

1. 結婚したとき

結婚を機に保険加入を勧められることは今も多いですが、共働き世帯が主流となった現在、結婚した時点で大きな死亡保障が必要になるケースは以前より減っています。

判断の軸はシンプルです。「一家の収入の担い手に万一のことがあったとき、残された配偶者がお金の面で困るかどうか」。お互いに収入があり当面の生活に支障がなければ、高額な死亡保障を急いで付ける必要性は高くありません。

一方、いずれ子供を持ちたいと考えているなら、医療保険の検討は早めが安心です。妊娠・出産では入院や手術が必要になる場合があり、妊娠後には加入や保障追加に条件が付く商品もあるためです。

2. 子供が生まれたとき

保険の必要性を最も強く感じるのは、子供が生まれたときでしょう。親に万一のことがあれば、子供の生活費・教育費の負担が直接家計に響きます。

「遺族の生活費＋教育費−遺族年金などの公的保障−貯蓄」で必要保障額を逆算し、過不足を確認するのが基本です。妊娠中から夫婦で保障内容を確認しておくと、出産後にあわてずに済みます。

公的保障の前提は2028年4月から変わる

この計算の「公的保障」の部分が、これから変わります。2025年6月に成立した年金制度改正法により、遺族厚生年金は2028年4月から見直される予定です（厚生労働省）。

ポイントは、18歳年度末までの子がいない配偶者が受け取る遺族厚生年金が、原則5年間の有期給付になるという点です。男性は18歳年度末までの子がいない60歳未満の方が新たに対象となり、女性は2028年度末時点で40歳未満の方が対象になります。

一方で、次に当てはまる方は今回の見直しの影響を受けません。

• すでに遺族厚生年金を受給している方
• 60歳以降に遺族厚生年金の受給権が発生する方
• 18歳年度末までの子を養育する間にある方の給付内容
• 2028年度に40歳以上になる女性

また、有期給付には加算が上乗せされて現在の額の約1.3倍となり、5年経過後も障害状態にある方や収入が十分でない方は増額された年金を受け取れる継続給付があります。遺族基礎年金の子の加算額も年約23.5万円から28万円へ増額されます。

要するに、「子が独立した後も遺族厚生年金が一生続く」という前提で必要保障額を組んでいる世帯は、前提が変わるということです。制度の詳細は厚生労働省「遺族厚生年金の見直しについて」で確認できます（2026年9月時点の公表内容）。

3. 住宅購入・住宅ローンを組んだとき

住宅ローンを組んだときは、保険見直しの絶好のタイミングです。理由は団体信用生命保険（団信）にあります。

団信は、借主が死亡または所定の高度障害状態になった場合に住宅ローン残高が保険金で完済される仕組みで、民間の銀行住宅ローンでは原則として加入が必要です。

団信に加入すると「万一のとき、住居費の負担が消える」ため、死亡時に一定額を受け取る生命保険と機能が重複しやすくなります。つまり、住宅ローンを組んだ後は生命保険の死亡保障を減額できる余地が生まれ、毎月の保険料を下げられる可能性があるのです。返済で家計の負担が増えるタイミングだからこそ、重複の整理が効きます。

団信の内容も多様化しており、がん保障付きや全疾病保障付きの団信を金利上乗せなし、または小幅な上乗せで選べる銀行が増えています。団信の保障が厚い銀行を選べば、単体の医療保険・がん保険の持ち方まで含めて見直せる場合があります。

フラット35の団信は民間ローンと保障範囲が違う

【フラット35】の団信（新機構団信）は、民間の銀行ローンの団信と保障の条件が異なります。見直しの前提がずれるため、フラット35を使う人は次の点を押さえてください（2026年9月時点・公式サイトにて確認）。

• 加入は任意…健康上の理由その他の事情で団信に加入しない場合もフラット35を利用できます。加入する団信の種類によって借入金利が変わります。
• 「高度障害」の保険金はない…新機構団信・新3大疾病付機構団信では高度障害保険金の取扱いがなく、死亡のほかは身体障害者福祉法の1級または2級に該当し手帳の交付を受けたときが対象です。
• 保障は満80歳まで…満80歳の誕生日の属する月の末日で保障が終わります。
• 加入できるのは満15歳以上満70歳未満…あわせて幹事生命保険会社の加入承諾が必要です。
• 夫婦で連帯債務なら「デュエット」が使える…ペア連生団信で、どちらかに万一のことがあれば持分や返済割合にかかわらず債務の返済が不要になります（新3大疾病付機構団信では利用できません）。

民間ローンの団信を前提に「高度障害でも残高が消える」と思い込んでいると、フラット35では保障の穴が生まれます。出典は【フラット３５】公式「新機構団信の加入要件・保障内容」です。

もうひとつ注意点があります。団信でカバーされるのは住宅ローン残高だけで、遺族のその後の生活費や教育費までは賄えません。生命保険をゼロにするのではなく、「住居費分を差し引いた必要保障額」に合わせて減額するのが基本です。

保険の相談はどこでする？

保険と住宅ローンをまたいだ見直しは専門知識が必要で、自力で最適解を出すのは簡単ではありません。住宅ローンを借りるときに、保険の相談もあわせてできる金融機関を選ぶのも一つの方法です。

有人店舗を持つ銀行なら対面で相談できます。イオン銀行は、イオンのショッピングセンター内などに店舗を構え、土日祝を含めて相談できる体制をとっています。ただし住宅ローン営業部など一部の拠点は営業時間が異なるため、来店前に店舗検索で確認してください。

SBI新生銀行も、店舗での対面相談とオンライン手続きの両方に対応しています。一般団信の保険料0円に加えて、2026年3月からは金利上乗せ0円の全疾病保障付団信も選べるようになりました。団信を軸に保険全体を整理したい方には相談しやすい選択肢の一つです。

いずれの場合も、1行の提案だけで決めず、複数の金融機関を横並びで比べたうえで判断してください。当サイトの住宅ローンの金利・団信・諸費用の比較ランキングや、楽天銀行の住宅ローンの手数料と団信の整理のように、団信の条件まで含めて見比べるのが近道です。

よくある質問（FAQ）

Q. 団信に入ったら、いま入っている生命保険は解約してよいですか？

A. 全額解約は危険です。団信で消えるのは住宅ローン残高だけなので、遺族の生活費・教育費に必要な保障は残す必要があります。「解約」ではなく「減額」を軸に検討しましょう。

Q. フラット35でも団信で生命保険を見直せますか？

A. 見直せますが、保障範囲が民間ローンと異なります。新機構団信は高度障害保険金の取扱いがなく、死亡のほかは身体障害1級・2級が対象です。加入しない選択もできるため、その場合は残高分の死亡保障を生命保険側で確保してください。

Q. 夫婦のペアローンの場合、保険見直しの注意点は？

A. ペアローンでは団信もそれぞれの借入分にしか適用されないのが一般的です。一方が亡くなっても他方のローンは残るため、残る側の返済負担まで含めて必要保障額を計算してください。

Q. 遺族年金の見直しは、必要保障額にどう影響しますか？

A. 子がいない期間の遺族厚生年金が原則5年の有期給付になるため、「一生受け取れる」前提で組んだ保障は不足する可能性があります。ただし2028年4月施行予定で、既受給者や子を養育中の方などは影響を受けません。

Q. 見直しは何年ごとに行うべきですか？

A. 年数で区切るより、家族構成・収入・住居費が動いたタイミングで行うのが実際的です。結婚・出産・住宅購入に加えて、転職や独立で収入の安定度が変わったときも点検の機会になります。

まとめ

結婚・子供の誕生・住宅購入は、いずれも家計が大きく動く節目です。とくに住宅ローンを組むときは、団信という「もう一つの生命保険」が加わるため、保険料を払い過ぎない体制に整える好機になります。

団信の保障範囲は金融機関や商品で差があり、公的保障の前提も2028年4月から変わります。「団信でどこまで消えるか」「公的保障でいくら入るか」を先に押さえてから、足りない分を民間の保険で埋めるという順番で整理すると判断しやすくなります。

※各行の団信の保障内容・上乗せ金利、フラット35の団信の取扱いは変更されることがあります。最新の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

賃貸か購入かに、万人共通の正解はありません。ただし判断の前提になる金利環境は、この論争が盛り上がった2015年と2026年でまったく違うものになっています。

日銀の政策金利は2026年6月に1.0％程度へ引き上げられ、変動金利の基準となる短期プライムレートも8月3日から年2.375％になりました。「超低金利だから借りたほうが得」という当時の前提は、そのままでは使えません。

2015年に話題になった「35年ローン論争」

この論争をめぐっては、2015年の夏、有名ブロガーと有名上場企業役員とのSNS上のやり取りが話題になりました。住宅選びの永遠のテーマが、めずらしく実名の議論として表に出た一件です。

当時、有名ブロガーが自身のブログで「35年ローンとか意味不明すぎて笑える」と、35年ローンの利用者を揶揄するような批判的発言をしました。35年もの長期間お金を払い続けて同じ家に住み続けることに合理性はない、という主張です。

これに対して、某有名上場企業の執行役員が「俺は35年ローンでマンションを買った」とSNSで反論し、大きな注目を集めました。

ブロガー側の懸念は、次のようなものでした。

• 35年も同じ家に住むわけがない
• 起きるかどうかわからない地震に対して、火災保険や地震保険に入る経済的合理性に乏しい
• 子供が巣立ったらどうするのか
• ローンが払えなくなるリスク

一方で注目したいのは、年収数千万円クラスと思われる上場企業役員が、あえて住宅ローンを借りてマンションを買っていたという事実です。

個別の事情はあるにせよ、当時の超低金利と、住宅取得を後押しする税制優遇策を合理的に利用したと考えるのが自然でしょう。手元資金を残しつつ、安い金利で長く借りるという判断です。

2015年と2026年で変わった金利環境

論争があった2015年は、住宅ローン金利が「史上最低水準」と言われた超低金利期でした。翌2016年には日銀のマイナス金利政策も始まっています。

日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に利上げを続けてきました。2026年6月16日の金融政策決定会合では、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を0.75％程度から1.0％程度へ引き上げています（日本銀行 金融市場調節方針に関する公表文）。

これを受けて、変動型住宅ローンの基準となる短期プライムレートも動きました。三菱UFJ銀行・みずほ銀行はいずれも2026年8月3日から年2.375％（従来は年2.125％）へ、0.25ポイント引き上げています。

基準金利が上がっても、適用金利や毎月返済額への反映時期は銀行ごと・契約ごとに異なります。5年ルールのある契約では、適用金利が上がっても毎月の返済額はしばらく変わりません（利息と元金の内訳が変わります）。

基準金利・優遇金利・適用金利の関係があいまいなままだと、ニュースの数字が自分の返済にどう効くのか読めません。住宅ローンの基準金利・優遇金利・適用金利の違いを先に押さえておくと判断しやすくなります。

なお海外でも金利は動いています。米FRBは2026年9月16日にFF金利の誘導目標を0.25％引き上げ、年3.75〜4.00％としました（同年9月17日から適用）。日本の住宅ローン金利を直接決めるものではありませんが、長期金利を通じて固定金利の環境に影響しうる材料です。

全期間固定は借入期間が長いほど金利が高い

期間を「35年」にするかどうかは、金利そのものにも効きます。2026年9月資金受取分の新機構団信付き・融資率9割以下で、最も多い金利は次のとおりです。

フラット20が年3.140％、フラット35が年3.460％、フラット50が年3.700％です。35年ではなく20年で組めば金利は0.320ポイント低くなりますが、そのぶん毎月の返済額は大きく上がります。

期間を短くして金利と利息総額を抑えるか、期間を長くして毎月の負担を抑えるか。どちらが正解かではなく、家計のどこに余裕を置きたいかの判断になります（住宅金融支援機構【フラット35】金利情報）。

金利上昇時代でも「35年ローン＝不合理」ではない

では、金利が上がった今、35年ローンは不合理になったのでしょうか。必ずしもそうとは言えません。理由は大きく3つあります。

毎月返済額を抑えて手元資金を確保できる

借入期間を長くとれば毎月の返済額は下がり、教育費や生活防衛資金など手元の流動性を保てます。余裕ができたら繰上返済で期間を短縮する「長く借りて早く返す」戦略は、金利上昇時代でも有効です。

この戦略を採るなら、一部繰上返済の手数料が無料で、少額から何度でも返済できる銀行を選んでおくことが前提になります。手数料が1回ごとにかかる銀行では、こまめな返済ほど不利になります。

団信で「残債が消える」保障が付く

住宅ローンには団体信用生命保険（団信）が付帯し、契約者に万一のことがあれば残債が保険で完済されます。賃貸には無い、家族に住まいを残せる仕組みです。

がん保障や全疾病保障などの上乗せは銀行ごとに内容も上乗せ金利も異なります。金利だけでなく、保障の範囲まで含めて比べる価値があります。

住宅ローン減税などの税制優遇が使える

住宅ローン控除をはじめとする税制優遇は現在も存在します。ただし控除率・借入限度額・省エネ性能などの要件は年々見直されているため、適用可否は取得する住宅ごとに変わります。

賃貸と購入を比べるときの観点

金額だけを比べると結論が出にくいため、支出の性質・リスク・柔軟性まで並べて見ると整理しやすくなります。

購入側は、住宅ローンの返済額だけでは総支出になりません。管理費・修繕積立金・固定資産税を足した金額を、いまの家賃と並べて比べるのが実態に近い比較です。

金利上昇局面で確認しておきたいこと

金利上昇局面では「いくら借りられるか」より「いくらなら無理なく返せるか」が重要になります。審査上限いっぱいの借入は、金利が上がったときに家計の逃げ場を失わせます。

すでに返済中の人は、まず返済予定表で現在の適用金利と次の見直し時期を確認し、契約書で5年ルール・125％ルールの有無を確かめるのが先です。そのうえで金利上昇局面での借り換えが成立する条件を、諸費用込みで試算してみてください。

これから借りる人は、変動・固定のどちらか一方に決め打ちせず、金利タイプの見直しやすさも含めて複数の銀行を横並びで比べるのが安全です。政策金利1.0％時代の金利の考え方も判断材料になります。

変動・固定を両にらみで検討するなら、保証料が原則0円で、一部繰上返済手数料もかからないSBI新生銀行のように、諸費用の条件を読み取りやすい銀行を候補に入れておくと比較が進めやすくなります。事務手数料や団信の条件は各行で異なるため、同じ観点で並べて判断してください。

結局のところ、賃貸か購入かに万人共通の正解はありません。それぞれの金銭感覚・価値観・ライフプランがあり、ローンを借りてまで家を買う合理性を疑う人も、自分の城を築きたい人もいて自然です。

大切なのは、今の金利環境を正しく知ったうえで自分に合った選択をすることです。2015年の常識のまま判断しないこと、それ自体が金利上昇時代の備えになります。

Q. 金利が上がると、35年ローンの返済額はすぐに増えますか？

A. すぐには増えない契約もあります。5年ルールのある契約では、適用金利が上がっても毎月の返済額は当面据え置かれ、利息と元金の内訳が変わります。反映の仕組みは契約ごとに違うため、返済予定表と契約書で確認してください。

Q. 2026年9月時点のフラット35の金利はどのくらいですか？

A. 借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きで、最も多い金利は年3.460％です（2026年9月資金受取分）。取扱金融機関によって年3.460％〜年5.690％の幅があります。

Q. 借入期間を35年ではなく20年にすれば有利ですか？

A. 金利は下がります。2026年9月時点でフラット20は年3.140％、フラット35は年3.460％です。ただし毎月の返済額は大きく上がるため、家計に余裕がなければ長めに借りて繰上返済で調整する考え方もあります。

Q. 変動金利で返済中です。いま最初に確認すべきことは何ですか？

A. 返済予定表で現在の適用金利と次回の見直し時期、契約書で5年ルール・125％ルールの有無を確認することです。そのうえで、諸費用を含めた借り換えの損益分岐を試算すると判断材料がそろいます。

※金利は随時改定されます。最新の適用金利は各金融機関・住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。

最新の住宅ローン金利について詳しくは金利比較表をご確認ください。

※本記事は2015年5月時点の内容です。

楽天銀行（旧イーバンク銀行）は、2001年7月に開業して以来、順調に口座数が増加し、2015年5月7日にネット銀行として初めて500万口座を突破しました。

楽天銀行は前身のイーバンク銀行からの経営路線を維持しつつ、楽天グループの会員基盤を活かしてきました。決済手段としては、24時間365日、パソコンだけでなくスマートフォンや携帯電話からアクセスできる利便性が評価され、楽天市場でのお支払いなど、さまざまな決済で多くの個人・法人の利用客に定評があります。

また資産運用では、円定期預金に加え、新型定期預金、外貨預金、店頭外国為替証拠金取引「新・楽天銀行FX」等、ラインナップを拡充しており、顧客のニーズに合わせた資産運用を可能にしています。

ローンにおいては、楽天銀行住宅ローン、楽天銀行スーパーローン、楽天銀行教育ローンなど、お客さまの資金用途に合わせたラインナップが好評で、特に住宅ローンは大手に負けない勢いがあります。

500万口座の達成は、その評価を実証したものなのかもしれませんね。

※本記事は、2015年3月31日に成立した税制改正の内容を、当時ご紹介したものです。その後、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）や、住宅取得等資金の贈与の非課税制度は複数回にわたり改正されています。文中の金額・期限・消費税率などは、いずれも2015年当時のものです。最新の制度内容・適用要件は、国税庁や各金融機関などの公式情報で必ずご確認ください。

2015年3月31日に、税制改正の関連法が成立しました。この税制改正では、住宅取得を後押しする税制優遇措置が目立ちます。主なところでは、住宅ローンを借りる人向けに、住宅ローン控除の適用期限が1年半延長されることになりました。

また、親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けられる人に対しては、住宅取得等資金の贈与の非課税の特例が拡充されました。非課税となる限度額が最大3,000万円に増額され、制度の適用期限も2019年6月末まで延長されています。

ただし、この贈与非課税制度はかなり複雑で、上限額が住宅の取得物件や取得時期によって大きく異なります（一般住宅の場合）。物件がエコ住宅の場合は、非課税贈与枠が500万円増える仕組みです。

さらに、非課税枠は2019年6月に向けて逓減していくことになりますが、消費増税のタイミングで非課税枠が上乗せされるとされていました。同じ時期でも、契約・引き渡し時期の関係で消費税8％で取得した人と、10％で取得した人が出てきますが、それぞれに上限枠が設定されており、非課税贈与枠の最大3,000万円が適用されるのは、2016年10月〜2017年9月末の間に消費税10％で耐震・エコ住宅を取得した人に限定される、とされていました。

この他、すまい給付金や相続時精算課税制度など、住宅取得の際には別の制度も利用できました。

もっとも、最適な住宅取得資金計画を立てるには、年収・借入額・贈与可能額・将来の相続財産など、かなり複雑な条件や見通しを正確に把握する必要があります。住宅ローンの相談の際には、各金融機関からいかに正確な助言をもらえるかも、借入先を選ぶうえで重要になりそうです。

当サイトおすすめの住宅ローン相談窓口

SBIマネープラザ・・・ドコモSMTBネット銀行・SBI新生銀行の住宅ローンを店舗で相談できる

SBIアルヒ・・・【フラット35】の借り換え・新規借入を店舗で相談できる

１４年４月に消費税率が８％に引き上げられた後、個人消費の低迷が続いています。１５年度税制改正では、景気の底上げを図るために、親や祖父母から受け取った結婚や子育ての資金について、１０００万円まで贈与税を非課税とする措置や、企業のもうけにかかる実質的な税負担割合である法人実効税率（標準で３４・６２％）を２・５１％引き下げる措置などが盛り込まれています。

８％に引き上げられた時にも駆け込み需要で住宅市場が活性化しましたが、その後は反動による貸し出しの苦戦が続いています。重ねて長期金利の歴史的低水準も続き、銀行は住宅ローンで儲けることが出来ない状態と言われています。

１７年４月の増税に向けた住宅市場の活性が再び起こるのか、そのとき各銀行の住宅ローンがどう展開されるのか、はたまた増税による景気冷え込みを懸念した税制優遇などの追加的政策が打ち出されるのか、非常に興味深いところです。

当サイトおすすめの住宅ローン相談窓口

SBIマネープラザ・・・ドコモSMTBネット銀行・SBI新生銀行の住宅ローンを店舗で相談できる

SBIアルヒ・・・【フラット35】の借り換え・新規借入を店舗で相談できる

大手銀行のみずほ銀行は、審査や契約の手続きをインターネットや書類郵送で済ませ、来店せずに優遇金利で新規借入ができるネット申込の住宅ローンの取扱いを検討しているそうです。

大手銀が扱う通常の住宅ローンは、顧客の信用力を見極めるとともに、きめ細かく相談に応じるため、申し込みや審査、契約などのために店舗を数回訪れる必要があります。大手銀行の三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行は来店なしで借り入れできる商品を提供していますが、金利は来店した場合と同じ設定です。

一方、みずほ銀行は、来店不要なら人件費などを抑えられるため、来店した場合よりも低い金利を適用し、顧客満足度を高めることを優先したと思われます。尚、他行からの借換えについては今月１６日、来店不要で金利を低くするプランを始めています。

みずほ銀行が住宅ローンで今までにない積極的な取組みを進めるのは、低金利のネット銀行をはじめとする新規参入銀行に対抗するためと思われます。

ネット銀行は店舗を持たず低コストで運営できるため、金利を抑えられます。住宅ローン金利は歴史的な低水準にあり、変動型金利の場合、大手銀行の年０．７７５％に対し、ネット銀行は０．５％台のケースもあり、中でもネット銀行で人気の高い住信SBIネット銀行は、２０１４年１０月に住宅ローン残高が２兆円を突破、２年半で残高を倍増させています。また店舗網を持ちながら独自の調達/運用を築いているイオン銀行も急速に残高を伸ばし１兆円に迫る勢いです。銀行最大手の三菱ＵＦＪ銀行の残高は約１６兆円に上りますが、近年は横ばいで増えていません。

このほか、三菱ＵＦＪ銀行は、契約者の女性が妊娠・出産すれば、金利を１年間、０．２％引き下げるサービスを提供。三井住友信託銀行は家電製品や引っ越しに使えるクーポンを発行するなどしています。

一方、流通系のイオン銀行はグループ各店での買い物が５％割引になるなど、生活支援型のサービスを提供しています。

各銀行が独自色を出そうとあの手この手でアピールする競争は、我々消費者にとっては良い面が多いと言えるでしょう。