【フラット３５】Ｓは、省エネルギー性や耐震性などの基準を満たす住宅を建てる・買うときに、【フラット３５】の借入金利を当初5年間だけ引き下げる制度です。引下げ幅はZEHが年0.750%、金利Aプランが年0.500%、金利Bプランが年0.250%で、借入3,000万円・35年の機構試算では総返済額が約42万〜126万円少なくなります。

2022年10月にポイント制へ移行しているため、「金利Aプランは当初10年間」「引下げ幅は年0.300%」といった以前の解説は現在の制度とは異なります。以下は2026年9月時点の住宅金融支援機構の公表内容にもとづいて整理しています。

【フラット３５】Ｓの対象になる住宅

【フラット３５】Ｓは、【フラット３５】を申し込む人が長期優良住宅など質の高い住宅を取得する場合に使える金利引下げメニューです。返済期間の短い【フラット２０】なども対象になります。

評価される性能は次の4つです。住宅金融支援機構の技術基準に適合しているかを、検査機関などによる設計検査・現場検査で確認します。

• 省エネルギー性…断熱性などを高い水準で実現した住宅（冷暖房費にも差が出る）
• 耐震性…強い揺れでも倒壊・崩壊しにくい性能を確保した住宅
• バリアフリー性…高齢になっても日常生活を送りやすくした住宅
• 耐久性・可変性…長期優良住宅など、長く良好な状態で使うための措置をとった住宅

3つのプランと金利引下げ幅（2026年9月時点）

現在の【フラット３５】Ｓは、住宅の性能に応じてZEH／金利Aプラン／金利Bプランの3段階に分かれ、それぞれ付与されるポイントが違います。1ポイント＝当初5年間 年▲0.250%が基本の単位です。

※【フラット３５】Ｓのポイントだけが適用された場合の期間・幅です（出典：住宅金融支援機構【フラット３５】Ｓ）。ほかのメニューと組み合わせると期間・幅が変わります。

住宅の性能が高いほどポイントが大きいという考え方で、Aプランのほうが技術基準は厳しい分、引下げ幅も大きくなります。どのプランに当てはまるかは物件ごとに違うため、設計の段階で住宅事業者に確認しておくと手戻りがありません。

総返済額の差は最大で約126万円（機構の試算例）

住宅金融支援機構の試算例（借入額3,000万円・融資率9割以下・借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・借入金利 年2.500%）では、【フラット３５】Ｓの有無で総返済額に次の差が出ます。

※住宅金融支援機構の試算例（概算）。融資手数料・物件検査手数料・火災保険料などは含みません。引下げは当初5年間だけで、6年目以降は元の金利に戻ります。

この試算は借入金利を年2.500%と置いたものです。2026年9月の【フラット３５】（21〜35年・融資率9割以下）の最頻金利は年3.460%で、試算の前提より高い水準にあります。引下げ幅そのものは金利水準にかかわらず同じなので、試算の金額は目安として読み、実際の借入額と金利で計算し直すのが確実です。返済額が家計に対して重すぎないかは、住宅ローンの返済負担率と年収別の借入目安で確認できます。

ほかの引下げメニューと組み合わせると当初5年間 年1.000%まで下がる

【フラット３５】の金利引下げは、Ｓ単独ではなく複数メニューの合計ポイントで決まります。子どもの人数などに応じた【フラット３５】子育てプラスや、維持保全・維持管理の状況に応じた維持保全型などを組み合わせられます。

たとえばZEHの住宅が長期優良住宅でもある場合は、Ｓ（ZEH）の3ポイントに維持保全型の1ポイントが加わり、当初5年間 年▲1.000%になります（住宅金融支援機構【フラット３５】Ｓ（ZEH））。子育てプラスを使わない場合、合計ポイントの上限は4ポイントです。子育てプラスを使うと上限がなくなり、引下げ期間が6年目以降に延びることがあります。

機構は、4ポイントを適用した場合の金利を毎月例示しています。2026年9月の最頻金利（融資率9割以下・新機構団信付）に当てはめると次のとおりです。

※2026年9月時点。最頻金利は取扱金融機関が提供する金利のうち最も多いもので、実際の金利は金融機関ごとに異なります（出典：住宅金融支援機構【フラット３５】）。10月分は月初に公表されます。

申し込む前に知っておきたい5つの注意点

1. 借換えには使えません。2026年3月2日以降の資金受取分から【フラット３５】子育てプラスは借換融資でも使えるようになりましたが、Ｓなど住宅性能の引下げメニューは借換えの対象外のままです。
2. 【フラット３５】リノベとは併用できません。中古住宅を買ってリフォームする場合は、どちらを使うか比べて選びます。
3. 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内等で新築住宅を建設・購入する場合は使えません。
4. 予算金額があります。予算に達する見込みになると受付が終わり、終了日は約3週間前までに【フラット３５】サイトで告知されます。
5. 物件検査の手数料は自己負担です。検査機関によって金額が違うため、引下げで減る利息と差し引きで考えます。

【フラット３５】Ｓについてよくある質問

Q. 中古住宅を買う場合でも使えますか？

A. 使えます。新築の建設・購入だけでなく、中古住宅の購入でも利用可能です。ただし新築と同じく、技術基準に適合していることを検査で確認する必要があります。

Q. 借り換えで【フラット３５】にすると、Ｓや子育てプラスの引下げは受けられますか？

A. Ｓは受けられません。子育てプラスは2026年3月2日以降の資金受取分から借換融資でも使えます。変動金利から固定金利へ移る場合は、子育てプラスの適用有無を取扱金融機関に確認してください。

Q. 金利Aプランと金利Bプランは何が違うのですか？

A. 求められる技術基準の水準が違います。Aプラン（2ポイント）は基準が厳しいぶん年▲0.500%、Bプラン（1ポイント）は年▲0.250%です。ポイント制への移行後は、どちらも引下げ期間は当初5年間です。

Q. 引下げ期間が終わると毎月の返済額はどのくらい上がりますか？

A. 6年目以降は元の金利に戻るため、返済額が上がります。上の試算例の金利Aプランでは、当初5年間が月99,378円、6年目以降が月106,235円です。家計は6年目以降の返済額を基準に組んでおくと安全です。

Q. 子育てプラスと【フラット３５】Ｓは併用できますか？

A. 併用できます。新築・購入であれば、Ｓのポイントと子育てプラスのポイントを合算できます。子育てプラスを使うと合計ポイントの上限がなくなるため、子どもの人数によっては引下げ期間が当初5年間より長くなります。

まとめ：固定金利を選ぶなら、まず「Ｓが使えるか」を確認

【フラット３５】Ｓは、基準を満たす住宅なら当初5年間の金利が下がる制度です。ZEHは年▲0.750%、金利Aプランは年▲0.500%、金利Bプランは年▲0.250%が基本で、長期優良住宅との組み合わせや子育てプラスでさらに下がります。

一方で、引下げは当初5年間が基本で、借換えでは使えません。6年目以降の返済額まで見たうえで、変動金利や当初固定金利の民間住宅ローンとも比べるのが現実的です。変動金利を検討する場合は、変動金利の仕組みと5年ルール・125%ルールもあわせて押さえておくと、固定との違いがつかみやすくなります。

※【フラット３５】の金利・引下げメニュー・予算の受付状況は変更されることがあります。最新の取り扱い状況は住宅金融支援機構および各取扱金融機関の公式サイトでご確認ください。

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楽天銀行の住宅ローンには、失業や入院で働けない期間の毎月の返済を肩代わりする「失業保障・入院保障特約」を任意で付けられます。特約料は借入金額100万円あたり年800円で、失業・入院それぞれ1回につき最長6ヶ月、返済期間を通算して最長36ヶ月分まで返済相当額が保障されます（2026年9月時点・公式サイトにて確認）。

雇用保険の対象外となる会社経営者・役員や自営業者も加入できる点が、この特約のいちばんの特徴です。以下、保障内容・特約料・加入前に確認したい条件の順に整理します。

①保障内容

失業保障について

非自発的に失業した場合、再就職までの間、1回につき最長6ヶ月間の住宅ローン返済相当額が保障されます。支払いは住宅ローン返済期間を通算して最長36ヶ月分までが限度です。

保障の対象となる「非自発的失業」とは、勤務先の倒産・廃業、会社事由による解雇、一時的な希望退職の募集、退職勧奨などによる失業を指します。自己都合での退職（失業）は保障の対象外です。

この特約の大きな特徴は、雇用保険に加入していない会社経営者・役員や自営業者の方も保障の対象になる点です。

通常、雇用保険の失業給付は被雇用者でなければ受けられません。収入が途絶えたときの公的な受け皿が薄い自営業者・会社役員にとって、返済相当額を補える選択肢があることの意味は小さくありません。

入院保障について

病気やケガで入院し、入院が続いたまま返済日が到来した場合、入院中の返済相当額が1回につき最長6ヶ月分保障されます。こちらも返済期間を通算して最長36ヶ月分までが限度です。

失業保障と入院保障は別々の保険として扱われ、通算36ヶ月の上限もそれぞれに設定されています。片方の支払いが上限に達しても、もう一方の保障は継続します。

なお、入院が終了した日の翌日から180日以内の再入院は「同一の入院」として扱われ、保険金の支払いが制限される場合があります。短期間で入退院を繰り返すケースでは、6ヶ月の枠が積み増されるわけではない点に注意してください。

②特約料と保障される金額は？

特約料は借入金額100万円あたり年間800円です。100万円単位で計算し、端数は切り上げられます。楽天銀行の公式説明でも、2,000万円の借入なら年16,000円、2,020万円なら21単位分の年16,800円と示されています。

支払われる保険金の額は、該当月のローン契約の予定返済額です（ボーナス返済月はその返済額と月々の返済額）。実際に払っている返済額が基準になるため、返済額が大きい人ほど受け取る金額も大きくなります。

たとえば月々の返済額が10万円なら、失業保障で最大360万円、入院保障で最大360万円が上限の目安です（3,000万円を35年・フラット35で借り入れた場合の月々の返済額は85,808円ほど。金利水準により変動します）。

いざ働けない状態になったとき、住宅ローンの月々の支払いは家計にとって大きな負担です。月2,000円前後の特約料で返済そのものを止められる点をどう評価するかが、加入を判断する軸になります。

③加入前に確認しておきたい5つの条件

保障内容と特約料だけを見て判断すると見落としやすい条件があります。公式の商品概要で明記されている主なものは次の5点です。

• 保障開始まで3ヶ月の待機期間がある…保障はローン実行日から3ヶ月を経過した日の翌日から。この期間中に始まった失業・入院は支払対象外です。
• 満80歳で保障が終了する…被保険者が満年齢80歳に到達した時点で保障は終わります。
• 加入できるのは主債務者のみ…被保険者になれるのは主債務者だけで、連帯債務者やペアローンの相手方は対象外です。
• つなぎローンは対象外…特約を付けられるのは住宅ローン（金利選択型）・フラット35・フラット35S・「固定と変動」です。
• 「固定と変動」は2本立てで申込が必要…フラット35用分と変動金利分で、それぞれ申し込む必要があります。

加入は住宅ローンの申込手続きの中で行います。返済が始まってから途中で付け足すことはできないため、申込時点で入るかどうかを決めておく必要があります。

特約の内容まとめ

付帯保険名称：失業信用費用保険／入院時のみ保障特約付帯就業不能信用費用保険　※引受保険会社：カーディフ損害保険株式会社（出典：楽天銀行 公式「失業保障・入院保障特約」・2026年9月確認）

団信との違いと、保障の組み立て方

団体信用生命保険（団信）は、死亡・所定の高度障害状態など「返済を続けられなくなった状態」でローン残高そのものを消す仕組みです。一方この特約は、失業や入院という「一時的に働けない期間」の毎月の返済を肩代わりするもので、守る対象が違います。

楽天銀行では団信のラインアップも用意されており、がん保障特約・全疾病特約付の団信などから選べます（各種保険商品一覧｜楽天銀行）。団信で「もしも」に備え、特約で「一時的に働けない期間」を埋める、という二層の考え方が整理しやすいでしょう。

保障の厚みを団信側で確保したい場合は、他行の疾病保障付き団信も比較対象になります。金利上乗せの有無で総負担が変わるため、住宅ローンの疾病保障付き団信を銀行別に比較したページもあわせて確認してください。たとえばSBI新生銀行は金利上乗せなしの全疾病保障付団信を用意しており、保障を厚くしても金利負担が増えない選び方ができます。

また、失業・入院の備えは「特約料」という形の費用です。住宅ローンの保証料の考え方と同じく、金利だけでなく諸費用まで含めて横並びで見るのが比較のコツです。

よくある質問（FAQ）

Q. 借りてすぐに失業した場合も保障されますか？

A. 対象外です。保障が始まるのはローン実行日から3ヶ月を経過した日の翌日で、この3ヶ月は待機期間にあたります。待機期間中に始まった失業・入院は保険金の支払対象になりません。

Q. 自己都合で退職した場合も保障されますか？

A. いいえ。対象は倒産・廃業・会社事由による解雇・退職勧奨などの「非自発的失業」に限られ、自己都合退職は対象外です。転職を前提にした退職も同様に対象になりません。

Q. 特約料は借入3,000万円ならいくらですか？

A. 年24,000円です（100万円あたり年800円×30単位）。月あたり約2,000円で、失業保障と入院保障の両方が付きます。借入額の端数は100万円単位で切り上げて計算されます。

Q. 夫婦で借りる場合、二人とも保障されますか？

A. いいえ。被保険者になれるのは主債務者のみです。連帯債務者やペアローンの相手方は保障の対象外となるため、収入合算で借りる世帯は「どちらの収入が止まったときに困るか」で判断してください。

Q. 団体信用生命保険とは別のものですか？

A. 別です。団信は死亡・所定の高度障害状態などでローン残高そのものを保障するもの、本特約は失業・入院で働けない期間の毎月の返済を補うものです。役割が異なるため、併用すると備えが手厚くなります。

最後に

住宅ローンは長期にわたる大きな負担です。万一の失業や入院で収入が途絶えたときに、毎月の返済をカバーしてくれる仕組みがあるかどうかで、家計の耐久力は大きく変わります。

とくに雇用保険の対象外となる自営業者・会社役員にも備えの選択肢がある点は、楽天銀行の失業保障・入院保障特約ならではの特徴です。3ヶ月の待機期間や主債務者のみという条件を踏まえたうえで、必要な保障と特約料のバランスを見て判断してください。

※本記事の内容は2026年9月時点の公式情報にもとづくものです。取扱条件は変わることがあるため、加入の可否・特約料・保障内容の詳細は楽天銀行の公式サイトおよび「被保険者のしおり」でご確認ください。

楽天銀行の住宅ローン

※本記事は2015年5月時点の内容です。

楽天銀行（旧イーバンク銀行）は、2001年7月に開業して以来、順調に口座数が増加し、2015年5月7日にネット銀行として初めて500万口座を突破しました。

楽天銀行は前身のイーバンク銀行からの経営路線を維持しつつ、楽天グループの会員基盤を活かしてきました。決済手段としては、24時間365日、パソコンだけでなくスマートフォンや携帯電話からアクセスできる利便性が評価され、楽天市場でのお支払いなど、さまざまな決済で多くの個人・法人の利用客に定評があります。

また資産運用では、円定期預金に加え、新型定期預金、外貨預金、店頭外国為替証拠金取引「新・楽天銀行FX」等、ラインナップを拡充しており、顧客のニーズに合わせた資産運用を可能にしています。

ローンにおいては、楽天銀行住宅ローン、楽天銀行スーパーローン、楽天銀行教育ローンなど、お客さまの資金用途に合わせたラインナップが好評で、特に住宅ローンは大手に負けない勢いがあります。

500万口座の達成は、その評価を実証したものなのかもしれませんね。