いずれ上昇するのでは？と言われ続ける住宅ローン金利は2016年に日銀が採用したマイナス金利や長期金利を０％程度とするゼロ金利政策により一段と低下をし、住宅ローン金利が本格的に反転する兆しは見えません。

しかし、変動金利は金利が上昇する可能性がある、景気が良くなると金利が上昇して毎月の返済額が増えるという事実に変わりは有りません。

今回見ていきたいのは、変動金利の５年ルールと１２５％ルールです。

変動金利をうまく活用するには５年ルールと１２５％ルールがどのようなルールなのかをしっかり理解しておくことが大切です。

変動金利の5年ルールについては住宅ローン変動金利タイプの仕組み・基礎知識と注意点[５年ルールとは]　で詳細に解説をしています。

５年ルールとは？

「毎月の返済額の見直しは５年ごとに行う」ことを定めたルールです。仮に金利が変動した場合でも月々の返済額が変わらないということになります。５年ごとに訪れる返済額の見直しのタイミングから毎月の返済額が代わります。ここで注意しておきたいのが、繰上返済です。繰上返済を行うとこの５年ルールの毎月の返済額の見直しも同時に行われます。金利上昇期には繰上返済をしたら毎月の返済額が増えてしまった、という事になりかねませんので注意しましょう。

１２５％ルールとは？

「（１）の返済額の見直しのタイミングで毎月の返済額が増加した場合でも、１２５％を上限とする」というルールです。例えば、毎月１０万円を返済していた場合、仮に見直しになっても１２万５０００円が見直し以降の毎月の返済額の上限になります。この際、元本ではなく金利を優先して返済するルールとなっています。

 ５年ルール・１２５％ルールのデメリットとは？

５年ルール・１２５％ルールともに住宅ローン利用者にとって、安心できるサービスのように感じますが、デメリットもあります。１点目は返済額の見直しは５年ごとでも適用される金利は半年ごとという点です。簡単に言うと返済を先延ばしにしているだけ、という事です。つまり、上昇した金利見直しまでの間は、毎月返済額を増やさなければ、借り入れている住宅ローンの元本が減らないにも関わらず、このルールを適用することで、元本の返済を先延ばしにしていることになる、という点です。利息の支払いを先延ばしにしているわけではなく、元本返済を先延ばしにしていますので、最終的には先延ばしにした分の元本の利息も支払う必要がありますので、総返済額が膨らむこととなります。

なお、ネットで人気を集めているソニー銀行やSBI新生銀行の住宅ローンはこの５年ルールと１２５％ルールを採用していません。つまり、本当の変動金利ということになります。毎月の返済額の増加が早期に訪れる可能性はありますが、元本返済が遅れることは無いという点がポイントです。

引用；三菱ＵＦＪ銀行

 ５年ルール、１２５％ルールともに賛否両論ある状況ですが、5-10年のスパーンで考えても、禁裏が急上昇する可能性は低く、変動金利の低金利のメリットを享受できると思われますが、金利上昇に備えたいという意識や考えがある方は、変動金利ではなく10年固定などの一定期間金利を確実に固定出来る金利タイプやフラット３５など金利が完全に固定出来るタイプの住宅ローンを検討した方が良いと考えています。

変動金利比較表／

変動金利比較表
No	銀行名	変動金利	特徴
1	SBI新生銀行	年0.990％	ハイパー預金金利優遇プログラム適用時
2	PayPay銀行	年0.980％（全期間引下型）	日本初のネット銀行（旧ジャパンネット銀行）。来店不要・ネット完結・電子契約で利便性も抜群。 ※借入総額が、物件購入価格および建築請負価格の合計額に対して90％以内のお客さまが対象です。 ※本優遇を受ける場合は、諸費用、事務手数料も自己負担となります。
3	ソニー銀行 (変動セレクト住宅ローン)	年0.897％	オリコン顧客満足度上位常連。無料の疾病保障も魅力。 ※2023年11月1日からのお借り入れ分について、新規購入での物件の購入価格を超えてお借り入れの場合は、金利が年0.05%上乗せになります
4	イオン銀行	年1.130%※1	イオングループでの買い物がいつでも5％オフ
※この表の金利は定期的に更新されるため、記事本文と更新タイミングが異なる場合があります。

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現在の超低金利のもとで、当面は毎月返済額が最も少なくなる金利タイプとして魅力と感じる方が多いようです。しかし、変動金利は今後、金利が上昇したときは毎月の返済額が増えるので注意が必要です。変動金利は名前の通り、半年ごとに金利が変わる可能性がある住宅ローンとなります。

変動金利は銀行ごとに仕組みが異なっているのですが、あまりその違いを理解せずに住宅ローンを選んでいる人が多いのも事実です。今まさに住宅ローンの借り入れや借り換えを検討中で、変動金利タイプを選ぼうと考えている人は、ぜひこの記事を読んでもらいたいと考えています。

今回は変動金利の仕組み・基礎知識と注意点について解説してきたいと思います。

そもそも変動金利とは？

変動金利は「短期プライムレート」（短プラ）という銀行が優良企業に資金を貸し出す際の金利を言い、この短プラを基準に住宅ローンの変動金利は決められます。

2009年以降、短プラは1.475％で推移しており、日銀のマイナス金利導入以後も変化はしていません。

変動金利は原則半年ごとに金利が見直される仕組みであり、現在の低金利が今後も続けば最も低コストで利用できる住宅ローンということになりますが、短プラが上昇すればいずれは変動金利も上昇することとなります。

ただし、日本は人口減少という構造的な問題を抱えており経済が盛り返し、金利が大きく上昇することはなかなか考えにくいとも言えます。

変動金利のデメリットとは？

SBI新生銀行やソニー銀行などの一部の銀行を除いて、変動金利の住宅ローンには一般的には「５年ルール」という仕組みが導入されています。返済する金利は半年に一度見直されますが、金利が変わっても５年間は毎月返済額を変更しない、というものです。SBI新生銀行やソニー銀行は最近非常に人気のある住宅ローンですが、メガバンクや地方銀行の変動金利とこの点の違いがあるという事を知らなかったという事をよく耳にします。

さて、その５年ルールですが金利は見直すのに、返済額が変わらないというわかりにくい仕組みですが、目的は、「急に金利が上昇するとそのままでは利息が増えて毎月返済額ももちろん増えることになりますが、それをそのまま適用してしまうと、急に住宅ローン負担が増えて困る人がたくさん出てきてしまうので、そうならないように毎月返済額が５年間は固定しよう」というものです。

従って、毎月の返済額が変わっていないだけでしかなく、５年後の再計算の時に改めて残りの期間・元本・金利で毎月の返済金額が再計算されます。金利が上昇した時は、「５年ルール」がある為に元本返済が予定より遅れている為、自動的に後ろ倒しになっているという点に注意してください。急に毎月の支払額があがる事を防いでいるだけで、５年ルールでおトクになるという事ではない、という事です。

さて、一般的に推奨されている繰上返済。普段であれば余裕のあるお金は少しでも早く返済にあてて良いのですが、上記のように金利が上昇しているにも関わらず、毎月の返済額は据え置きになっている状態では少し注意が必要です。繰上返済すると、繰上返済後の状態で返済計画が再計算されるからです。つまり、最大５年間の猶予があった毎月の支払い金額の据え置きがなくなり、繰上返済した時点で５年後に予定していた再計算が実施されてしまうわけです。すると、半年毎に見直されている金利で再計算が行われますので、月々の返済額が増える可能性があるのです。従って、前述の状況下では繰上返済で家計負担が予想外に増加するのを防ぐには、５年に一度やってくる毎月返済額の見直し時期に合わせて一部繰上返済を実行するのは１つの方法です。

SBI新生銀行やソニー銀行の変動金利タイプは上記の５年ルールは採用していませんので、半年毎の金利の見直しで金利が上昇すると、毎月の返済額がその分増える（当たり前とも言えますが）事になるという点は、しっかり認識しておくべきでしょう。

変動金利の125％ルールとは？

変動金利には125％ルールが存在します。５年ルールと合わせ、毎月の返済額が急激に増えることを防ぐ仕組みとなります。125%ルールは5年ごとに見直される返済額がその前の1.25倍を上限とするというものです。

金利上昇により本来増えるはずの返済額を意図的に抑える仕組みであり、住宅ローン契約者を守る仕組みのようにも見えますが、5年ルールや125％ルールが適用されほどの金利が上昇するとなると、毎月の返済で金利分ばかり返済することになり、元本が減らないという悪循環が起こるリスクは頭に入れておきたいですね。

ただし、繰り返しになりますが、世界的に金利が低下安定傾向にあり、日本は人口減少という構造問題を抱えているため、急激な景気回復で金利も上昇するというストーリーは考えにくいと言えます。

変動金利のメリットとは？

変動金利のメリットはやはり現時点で最も低い金利を実現されているということに尽きるでしょう。下記が国内金融機関の変動金利ランキングになります。

変動金利比較表／

変動金利比較表
No	銀行名	変動金利	特徴
1	SBI新生銀行	年0.990％	ハイパー預金金利優遇プログラム適用時
2	PayPay銀行	年0.980％（全期間引下型）	日本初のネット銀行（旧ジャパンネット銀行）。来店不要・ネット完結・電子契約で利便性も抜群。 ※借入総額が、物件購入価格および建築請負価格の合計額に対して90％以内のお客さまが対象です。 ※本優遇を受ける場合は、諸費用、事務手数料も自己負担となります。
3	ソニー銀行 (変動セレクト住宅ローン)	年0.897％	オリコン顧客満足度上位常連。無料の疾病保障も魅力。 ※2023年11月1日からのお借り入れ分について、新規購入での物件の購入価格を超えてお借り入れの場合は、金利が年0.05%上乗せになります
4	イオン銀行	年1.130%※1	イオングループでの買い物がいつでも5％オフ
※この表の金利は定期的に更新されるため、記事本文と更新タイミングが異なる場合があります。